3.2.2.5 Overzicht

In paragraaf 3.2.1 zijn de (algemene) bepalingen van titel 7.4 BW besproken. In subparagraaf 3.2.1.5 is een kort overzicht gegeven van de bepalingen die in het kader van dit proefschrift het meest relevant zijn. Na het bespreken van deze huurrechtelijke bepalingen is vervolgens in paragraaf 3.2.2.1 de redelijkheid en billijkheid aan de orde gekomen, een norm die niet contractueel kan worden uitgesloten en dus in elke rechtsverhouding relevant is. Allereerst is vastgesteld welke uitgangspunten de rechter moet hanteren om te bepalen wat de ‘maatstaven van redelijkheid en billijkheid’ in een bepaald geval vereisen. Vervolgens is aangegeven welke toepassingen van de redelijkheid en billijkheid er in ons recht (waaronder het huurrecht) mogelijk zijn. Daarbij is ingegaan op de aanvullende en de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, waarbij ook aandacht is besteed aan de verhouding tussen artikel 6:248 BW en de regeling omtrent de vernietigbaarheid van onredelijk bezwarende bedingen in algemene voorwaarden (artikel 6:233 e.v. BW). Ook is aandacht besteed aan de regeling omtrent onvoorziene omstandigheden, zoals opgenomen in artikel 6:258 BW. De uitwerking van de normen van redelijkheid en billijkheid in de (huurrecht)praktijk komt hierna in paragraaf 3.3.3 aan de orde.

In nauw verband met de regelingen omtrent redelijkheid en billijkheid staat de bepaling omtrent misbruik van bevoegdheid, zoals opgenomen in artikel 3:13 BW. Deze regeling is in paragraaf 3.2.2.2 besproken. Ook hier geldt dat deze regeling van toepassing is ongeacht wat partijen zijn overeengekomen, zodat de regeling in elke rechtsverhouding relevant is. In paragraaf 3.2.2.2 is het wettelijk kader van deze regeling besproken; de uitwerking in de praktijk, de jurisprudentie, komt in paragraaf 3.2.4 aan de orde.

In paragraaf 3.2.2.3 is vervolgens ingegaan op de regeling omtrent ongerechtvaardigde verrijking. Deze regeling, opgenomen in artikel 6:212 BW, is van regelend recht. Deze bepaling is met name relevant voor de huurder die wijzigingen aanbrengt op een ongebouwde onroerende zaak. Vooral het gegeven dat de bepaling slechts van regelend recht is maakt dat deze regeling besproken moet worden, nu de gevallen waarin een huurder van een ongebouwde onroerende zaak bepaalde (wettelijke) bescherming ontbeert die voor hem juist van groot belang kan zijn immers de knelpunten vormen die in hoofdstuk 6 zullen worden besproken.

De laatste wettelijke bepaling die is besproken, is die van de natrekking, in paragraaf 3.2.2.4. De natrekkingsregel is relevant in de gevallen waarin de huurder de gehuurde ongebouwde onroerende zaak bebouwt met een onroerende zaak, zonder dat een opstalrecht wordt gevestigd. Op de (civielrechtelijke) implicaties van deze bepaling zal ook weer worden ingegaan in hoofdstuk 6 bij het vaststellen van de knelpunten.

Zoals uit de hierna te bespreken jurisprudentie over deze onderwerpen zal blijken, zijn de regelingen omtrent redelijkheid en billijkheid en misbruik van omstandigheden met name van belang in geval van beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder. Omdat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak geen specifieke huurbescherming geniet, dienen deze bepalingen als een soort ‘vangnet’ om in sommige gevallen toch een bepaalde mate van huurbescherming te verkrijgen. De regelingen omtrent ongerechtvaardigde verrijking en natrekking zijn relevant voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die zelf het gehuurde van bebouwing voorziet. Wat zijn de rechten van de huurder ten aanzien van deze bebouwing en verandert een dergelijke wijziging van het huurobject iets aan zijn rechtspositie? Deze vragen zullen hierna bij de bespreking van de jurisprudentie worden beantwoord.