8.2.2 Wohnungseigentum en Teileigentum

208. In het Duitse recht kan zich vanwege §1 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bij appartementsrechten (Wohnungseigentum of Teileigentum)1 geen uitzondering op het uniciteitsbeginsel voordoen, in die zin dat meerdere onroerende zaken in één splitsing zouden kunnen worden betrokken. §1 Abs. 4 WEG luidt namelijk: “Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, daß das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.” Splitsing van meerdere onroerende zaken (Grundstücke) tezamen in appartementsrechten is dus niet mogelijk. Dit levert geen praktische hindernissen op: de twee (of meer) bewuste onroerende zaken kunnen door middel van de eerderbesproken Vereinigung (paragraaf 6.3.2) tot één Grundstück worden, waarna splitsing alsnog mogelijk is.2 Ook kan een Gesamterbbaurecht (zie paragraaf 6.3.2) gesplitst worden in een Wohnungserbbaurecht.3 De onmogelijkheid van splitsing van meerdere goederen levert wel een verschil met het Nederlandse recht op, in die zin, dat naar Duits recht ongelijksoortige rechten niet tezamen in één splitsing kunnen worden betrokken.

§1 Abs. 4 WEG is in 1973 in het toen reeds bestaande Wohnungseigentumsgesetz ingevoerd. In de literatuur bestond daarvóór discussie over de vraag of ook meerdere onroerende zaken in één splitsing konden worden betrokken. Het Bayerische Oberste Landesgericht oordeelde in 1970 dat dit niet mogelijk was, terwijl voorheen een dergelijke constructie door het Grundbuchamt wel mogelijk werd geacht. Om een einde te maken aan de rechtsonzekerheid, creëerde de wetgever §1 Abs. 4 WEG. Het uniciteitsbeginsel (Spezialitätsgrundsatz) werd hierbij niet als reden genoemd en ook is dit verband in de literatuur niet geopperd.4

Mogelijk heeft dit principe wel op de achtergrond een rol gespeeld. De Duitse regeling van Wohnungseigentum en Teileigentum gaat uit van een dualistisch stelsel.5 Afzonderlijke eigendom van het privégedeelte wordt verbonden met mede-eigendom van de gezamenlijke gedeelten, §1 Abs. 2 WEG: “Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.” Het Bayerische Oberste Landesgericht oordeelde dat de eigendom van het privégedeelte niet afgeleid kan worden van meerdere, op verschillende onroerende zaken betrekking hebbende, aandelen in de eigendom.6 Als toelichting bij de invoering van §1 Abs. 4 WEG en het daarmee niet toestaan van het betrekken van meerdere onroerende zaken in de appartementensplitsing werd door de wetgever gegeven: “Eine solche Lösung entspricht am besten dem Wesen des Wohnungseigentums als einer besonderen Form des (Mit-)Eigentums an einem Grundstück.”7 Wellicht dat hier, omdat gewone mede-eigendom van twee zaken tezamen naar Duits recht niet als één recht gezien kan worden,8 om diezelfde reden afgezien wordt van het mogelijk maken van een dergelijke vorm van mede-eigendom in het kader van Wohnungseigentum qen Teileigentum. Of het uniciteitsbeginsel daadwerkelijk ten grondslag ligt aan deze regeling, blijft gissen.