1.1 Aanleiding voor het onderzoek

Het Nederlandse huurrecht kent voor huurders van onroerende zaken met bepaalde functies een specifieke regeling. Zo zijn huurders van woonruimte en zogenoemde 290-bedrijfsruimte goed beschermd, zowel ten aanzien van de huurprijs als ten aanzien van duur en opzegging van de overeenkomst. Huurders van zogenoemde 230a-bedrijfsruimte kunnen zich beroepen op een vorm van ontruimingsbescherming. Dergelijke specifieke bescherming ontbreekt echter voor huurders van ongebouwde onroerende zaken, ongeacht welk gebruik de huurders van die ongebouwde onroerende zaak maakt. Zelfs als de huurder de ongebouwde zaak zelf voorziet van bebouwing en die bebouwing onder een van de hiervoor genoemde categorieën valt, heeft de huurder geen specifieke huur(prijs)bescherming. Het gehuurde is en blijft een ongebouwde onroerende zaak, tenzij de verhuurder met de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangaat. Verhuurders kunnen van deze ‘leemte in de wet’ gebruikmaken om onder de – veelal (semi-) dwingendrechtelijke – bepalingen uit de huurwetgeving uit te komen. Hierdoor kunnen zij bijvoorbeeld bewerkstelligen dat zij de huurovereenkomst op ieder gewenst moment en/of op iedere gewenste grond kunnen opzeggen, zonder dat zij de huurder hoeven te compenseren voor het verlies van zijn investering. Voor huurders kan dit een extra probleem opleveren als zij het geheel gaan onderverhuren: als onderverhuurder van een gebouwde onroerende zaak met een bepaalde bestemming zijn zij immers wel gebonden aan de (dwingendrechtelijke) huurbeschermingsbepalingen.

Naast het gegeven voorbeeld van een huurder die zelf bebouwing aanbrengt op een gehuurde ongebouwde onroerende zaak, is er nog een aantal gevallen waarin een huurder van een ongebouwde onroerende zaak behoefte heeft aan meer bescherming. Denk aan de huurder van een standplaats op een camping waar hij een onroerend vakantieobject (niet vallend onder de definitie van woonwagen) op plaatst, de huurder van een stuk grond dat hij nodig heeft ten behoeve van een gebouwde onroerende zaak (zoals een parkeer- of opslagterrein of woonboot). In al deze gevallen heeft de huurder (vrijwel) geen huurbescherming en heeft hij dus een zwakke positie ten opzichte van zijn verhuurder. Hoewel uit jurisprudentie blijkt dat in sommige gevallen met succes tegen bijvoorbeeld een huuropzegging kan worden opgekomen met een beroep op de redelijkheid en billijkheid, heeft de huurder geen enkel vaststaand aanknopingspunt. De ‘redelijkheid en billijkheid’ is immers een open norm en of een beroep op die norm de huurder zal baten, hangt volledig af van de feiten en omstandigheden van het specifieke geval. Mijns inziens is dit onwenselijk en hebben deze huurders recht op een bescherming die beter aansluit bij hun belangen.