1.2 Onderzoeksvraag en opbouw onderzoek

Ik onderzoek in dit proefschrift de vraag wat op basis van de huidige wetgeving en jurisprudentie de rechtspositie van huurders van ongebouwde onroerende zaken is en op welke manier die positie, op basis van een afweging van de belangen van de huurder en de verhuurder van een ongebouwde onroerende zaak, kan worden verbeterd. Daarbij heb ik als uitgangspunt genomen dat de huurder, als doorgaans zwakke partij in de verhouding huurder-verhuurder, een grote mate van bescherming verdient, omdat zijn belang bij behoud van het gehuurde – in ieder geval gedurende een bepaalde periode – in veel gevallen te maken heeft met een elementaire levensbehoefte als wonen of werken. De bescherming van de zwakke partij, waartoe de huurder wordt gerekend, is ook de rode draad in boek 7 BW.1 Daartoe start ik in hoofdstuk 2 met een beschrijving van de ontwikkeling van deze positie door een overzicht te geven van de relevante ontwikkelingen in de wetsgeschiedenis. In hoofdstuk 3 bespreek ik de huidige regelgeving en relevante jurisprudentie om de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak vast te stellen. Vervolgens wordt deze positie in hoofdstuk 4 vergeleken met die van de pachter, de bezitter van een opstalrecht of recht van erfpacht en de huurder van 230a-ruimte (overige bedrijfsruimte), 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) en woonruimte. Deze vergelijking met figuren uit het Nederlandse recht wordt in hoofdstuk 5 gevolgd door een vergelijking met de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die deze bebouwt met een ‘commerciële gebouwde onroerende zaak’ in Frankrijk. Het Franse recht kent in de bail commercial een specifieke regeling voor deze huurders van ongebouwde onroerende zaken.

In hoofdstuk 6 geef ik aan de hand van casusposities een overzicht van de knelpunten die de huidige positie voor huurders van ongebouwde onroerende zaken oplevert. Deze casusposities zijn deels ontleend aan mijn eigen praktijk, deels aan jurisprudentie en deels fictief. In het afsluitende hoofdstuk 7 betoog ik welke wijzigingen zouden moeten worden doorgevoerd in de huidige regelgeving om de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak in overeenstemming te brengen met zijn belangen. Daarbij heb ik uiteraard ook oog voor de belangen van de verhuurder en geef ik aan hoe ik tot mijn aanbevelingen ben gekomen. Dit hoofdstuk sluit ik af met een concreet wetsvoorstel.

Ik sluit dit hoofdstuk af met een paragraaf waarin ik de definitie van de ongebouwde onroerende zaak toelicht. Welke huurobjecten worden nu gezien als ongebouwd en welke zijn gebouwd? Daarbij ga ik tevens in op de vraag of onder de huidige regelgeving een huurovereenkomst ‘van kleur kan veranderen’, oftewel of een huurovereenkomst die een ongebouwde onroerende zaak betreft na wijziging van het huurobject een gebouwde onroerende zaak kan betreffen. Tot slot ga ik in op de in de jurisprudentie ontstane connexiteitsleer. Dit leerstuk ziet op de gevallen waarin een huurder van een ongebouwde onroerende zaak deze – conform de bedoeling van partijen – gebruikt ten behoeve van een 290-bedrijfsruimte. Deze ongebouwde onroerende zaken worden dan als onroerende aanhorigheden van de 290-bedrijfsruimte beschouwd.