5.1 Inleiding

Voordat ik de resultaten van de door mij uitgevoerde rechtsvergelijking in dit hoofdstuk presenteer, geef ik in deze inleiding eerst aan volgens welke methode ik deze vergelijking heb uitgevoerd. Hoewel er geen vaststaande, volledige methode is volgens welke een rechtsvergelijking altijd zou moeten worden uitgevoerd, kunnen in elke vergelijking wel bepaalde stadia worden onderscheiden, met elk een passende methode van onderzoek.1 De onderzoeker zal moeten verantwoorden waarom hoe hij tot de keuze voor een bepaald vergelijkingsobject is gekomen, waarbij het doel van de vergelijking moet worden vastgesteld en de selectiecriteria aan de hand waarvan de keuze wordt gemaakt. Daarna volgen de vergelijking en de uitleg van het gekozen systeem, in dit geval het onderzochte rechtsstelsel. Gelet op het doel van dit proefschrift, het presenteren van een oplossing voor een geconstateerde leemte in de Nederlandse wetgeving, zal het vergeleken stelsel bovendien geëvalueerd moeten worden om vast te stellen in hoeverre dit als basis voor de oplossing kan dienen.

De keuze voor het vergelijkingsobject heb ik redelijk snel gemaakt. Een proefschrift waarin een wijziging van bestaande wetgeving in Nederland wordt geadviseerd, is niet volledig zonder een vergelijking van deze bestaande Nederlandse wetgeving met een ander rechtsstelsel dat (op relevante punten) verder is ‘ontwikkeld’ dan het Nederlandse. Het is immers leerzaam om te zien hoe men in een ander land omgaat met dezelfde feitelijke situatie. Met het doel om tot een gedegen, goed onderbouwd voorstel te kunnen komen voor het Nederlandse huurrecht ben ik op zoek gegaan naar een rechtsstelsel waarin de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak beter, althans in ieder geval anders is geregeld dan in Nederland. Ik heb daarbij tevens als uitgangspunt genomen dat een rechtsstelsel dat eenzelfde basis en opbouw kent als het Nederlandse BW hoogstwaarschijnlijk de meest bruikbare informatie zou opleveren. Ik ben daarom begonnen met een verkennend onderzoek naar de rechtsstelsels van België, Duitsland en Frankrijk. Uit dat verkennend onderzoek blijkt al snel dat in België en Duitsland de huur van ongebouwde onroerende zaken niet op een specifieke manier in de wet verankerd is, doch dat dit in Frankrijk wel het geval is. Frankrijk kent net zoals Nederland een bijzondere regeling voor de huur van (commerciële) bedrijfsruimten. De reikwijdte van deze bail commercial is niet beperkt tot gebouwde onroerende zaken, maar omvat tevens ongebouwde onroerende zaken waarop door de huurder een commerciële ruimte wordt gebouwd.

De gelijkenis tussen het Franse en Nederlandse recht is al aanleiding voor een verkennend onderzoek naar het Franse recht. De aparte aanduiding van de ongebouwde onroerende zaak die door de huurder wordt bebouwd in de bail commercial is vervolgens voldoende reden om deze Franse regeling, inclusief de toepasselijke bepalingen uit de Code Civil (het Franse Burgerlijk Wetboek) uitvoeriger te onderzoeken. Ik heb ervoor gekozen om geen andere rechtsstelsels in de vergelijking te betrekken, omdat dit me in staat heeft gesteld de Franse regeling zo volledig mogelijk te onderzoeken, inclusief een onderzoek naar de wetsgeschiedenis en jurisprudentie. Het betrekken van een ander rechtsstelsel zal, onder meer vanwege de tijd die dat onderzoek zal kosten, betekenen dat ik het Franse stelsel minder diepgaand zal kunnen onderzoeken. In het verkennend onderzoek is bovendien geen ander stelsel naar voren gekomen als bruikbaar object voor de vergelijking. De bail commercial inclusief bijbehorend reglement en onderliggende regeling in de Code Civil blijkt bovendien al voldoende stof voor het onderzoek te bevatten, zodat ik geen andere huurregimes dan het Franse in de vergelijking heb betrokken.

De zoektocht naar betrouwbare bronnen van informatie blijkt niet ingewikkeld. Uiteraard is de basis voor de vergelijking de tekst van de Franse wettelijke regelingen. Zeven jaar onderwijs in (en een voorliefde voor) de Franse taal blijken voldoende om de regeling te kunnen doorgronden. Nadere toelichtingen en relevante jurisprudentie heb ik gevonden in Franse handboeken2 en op en via blogs van Franse advocatenkantoren. Via de website van de Franse nationale bibliotheek blijken nog veel (oude) kamerstukken beschikbaar, zodat onderzoek naar de wetsgeschiedenis via internet mogelijk is. Deze documenten heb ik allemaal in de oorspronkelijke (Franse) versie geraadpleegd. Het vertalen van juridische termen is geen obstakel geweest. De grote gelijkenis tussen het Franse en het Nederlandse civiele recht maakt dat de Franse regeling voor een groot deel een Nederlandse equivalent heeft. Franse juridische termen kunnen daarom vrijwel altijd probleemloos door Nederlands juridische termen worden vertaald. Daar waar dit niet mogelijk is vanwege het ontbreken van een Nederlandse equivalent of een andere betekenis dan de term zou doen vermoeden, heb ik een omschrijving van de Franse termen gebruikt.

Dat de Franse regeling zoveel lijkt op de Nederlandse, maakt dat het ook goed mogelijk is om de in hoofdstuk 7 van dit proefschrift te beschrijven oplossing voor de geconstateerde knelpunten deels in het Franse recht te zoeken. Met de gelijkenis doel ik overigens niet alleen op de gelijkenis in de opbouw en inhoud van de wettelijke regeling, doch ook op het doel van de regeling. Ook de Franse wet gaat uit van contractsvrijheid van partijen, welke vrijheid in het huurrecht is ingeperkt ten behoeve van een (grote mate van) bescherming van de huurder, die veelal als de zwakke partij in de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder wordt gezien. Daarbij moet wel in acht worden genomen dat de Franse regeling als het op bescherming van de huurder aankomt (vrijwel) uitputtend moet zijn in de specifieke beschermingsbepalingen. Het Franse recht kent namelijk geen ‘vangnet’ als de redelijkheid en billijkheid of een toetsing aan de verkeersopvattingen,3 wat in Nederland wel mogelijk is. Dat betekent dat als er geen specifieke bescherming is, de huurder geen algemene beschermingsbepaling heeft om op terug te vallen. De enige ‘uitzondering’ hierop is dat de vraag of een partij te goeder trouw is wel een rol mag spelen bij de uitleg van een specifieke bepaling. Dit is echter een heel wat minder ruim vangnet dan het Nederlandse recht biedt.

De opbouw van dit hoofdstuk houdt de volgorde aan van de hoofdstukken 1, 2 en 3 van dit proefschrift. De tweede paragraaf is gewijd aan de reikwijdte van de bail commercial. In deze paragraaf ga ik derhalve in op de definitie van de ongebouwde onroerende zaak die door de huurder bebouwd wordt. In de derde paragraaf ga ik in op het kwalificatievraagstuk, net zoals ik dat voor de Nederlandse regeling in paragraaf 1.3 heb gedaan. De vierde paragraaf is, evenals hoofdstuk 2, gewijd aan de wetsgeschiedenis. In deze paragraaf ga ik in op de ontwikkeling van het Franse huurrecht voor (commerciële) bedrijfsruimtes, inclusief de aparte vermelding voor de ongebouwde onroerende zaak die door de huurder bebouwd wordt. De reden voor de bijzondere bescherming die deze regeling geeft is van belang bij het bespreken van de wenselijkheid van een wijziging van het Nederlandse huurrecht. Om te kunnen bepalen of het zinvol is om de Nederlandse regeling aan te passen zodat deze gelijk is aan of meer lijkt op de Franse regeling, moet immers worden vastgesteld welke belangen daarmee gediend worden en of de uitgangspunten in deze beide landen hetzelfde zijn.

In paragraaf 5.5 werk ik de Franse regeling verder uit, zoals ik het Nederlandse huurrecht heb uitgewerkt in hoofdstuk 3, en ga ik in op de wettelijke bepalingen uit de bail commercial, de bijbehorende regeling en de ‘algemene bepalingen’ die voor huurovereenkomsten in de Code Civil zijn opgenomen, om zo de mate van wettelijke bescherming van de Franse huurder vast te stellen. Daarbij wordt vooral aandacht besteed aan het Franse termijnstelsel, de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurprijsbescherming. Ook besteed ik aandacht aan de financiële aanspraken van de huurder in geval van beëindiging van de huurovereenkomst en – in geval van de situatie waarin de huurder van een ongebouwde onroerende zaak deze zelf bebouwt met een bedrijfsruimte voor commercieel gebruik – achterlating van de aan het gehuurde aangebrachte wijzigingen. Uiteraard komt ook Franse jurisprudentie aan de orde in deze paragraaf.

De zesde paragraaf bevat een vergelijking tussen de Franse en de Nederlandse regeling. In de laatste paragraaf evalueer ik de Franse regeling bovendien in die zin, dat ik reeds aangeef in hoeverre deze bruikbaar is als oplossing voor de knelpunten in de Nederlandse regeling. In hoofdstuk 7 geef ik bij de toelichting op de door mij gewenste wijziging van de huidige wetgeving aan welke oplossingen zijn ontleend aan de Franse bail commercial.

Ik merk nog op dat het niet mijn bedoeling is om een compleet overzicht te geven van de Franse regeling van de bail commercial. De vergelijking is specifiek gemaakt met als doel de verschillen te belichten tussen de posities van de Nederlandse en de Franse huurder van een ongebouwde onroerende zaak. De vergelijking is bovendien gemaakt met als doel een basis te bieden voor de in hoofdstuk 7 te presenteren oplossing. Om die redenen komen niet alle uitzonderingen op de behandelde Franse regelingen aan de orde.