5.2 Reikwijdte

De regeling van de ‘bail commercial’ is opgenomen in artikel L. 145-1 tot en met 145-60 Code de Commerce (CdC). Op huurovereenkomsten die onder de werking van deze wet vallen, zijn daarnaast – tenzij de bail commercial een bijzondere regeling geeft – de ‘algemene’ bepalingen uit de Code Civil (CC) van toepassing. Deze bepalingen zijn opgenomen in artikel 1731 tot en met 1751-1 CC. Daarnaast is voor de bail commercial een regeling opgenomen waarin bepaalde artikelen nader worden uitgewerkt. Deze regeling is opgenomen in de artikelen R. 145-1 tot en met 145-37 CdC.

In artikel L. 145-1 CdC is de reikwijdte van de bail commercial bepaald. De regeling is allereerst van toepassing op huurovereenkomsten betreffende gebouwen of gedeelten daarvan waarin een handelszaak wordt geëxploiteerd. Daarnaast is in dit artikellid sub 1 vastgelegd dat ook onroerende aanhorigheden onder de werking van de regeling vallen. Daar waar in Nederland uitgebreid is geprocedeerd over de connexiteitsleer,1 is in Frankrijk al in de wettelijke regeling uitdrukkelijk vastgelegd dat ‘connexe’ onroerende zaken onder de werking van de bail commercial vallen, mits deze zaken oorspronkelijk reeds bestemd zijn om een bijdrage te leveren aan de exploitatie van het bedrijf en als ze toebehoren aan dezelfde eigenaar van het principale gebouw of de onroerende zaak waarop het principale gebouw gelegen is. Behoort de connexe zaak in eigendom aan een ander toe dan aan de eigenaar van de principale zaak, dan moet de connexe zaak met zijn medeweten en met de bedoeling om tezamen met de principale zaak te worden gebruikt zijn verhuurd.

In sub 2 van lid 1 van artikel L. 145-1 CdC is de bepaling opgenomen die in het kader van dit proefschrift uiterst interessant is. Onder de werking van de bail commercial vallen namelijk ook huurovereenkomsten betreffende ongebouwde onroerende zaken waarop – ofwel vóór het aangaan van de huurovereenkomst, ofwel daarna – werken worden opgericht voor commercieel, industrieel of ambachtelijk gebruik.2 Voorwaarde voor de toepasselijkheid van de bail commercial is dat deze werken met uitdrukkelijke instemming van de eigenaar worden gerealiseerd of – als ze al aanwezig zijn vóór het aangaan van de huurovereenkomst – geëxploiteerd. Is die uitdrukkelijke toestemming er niet, dan is de bail commercial niet van toepassing.3 De toestemming kan blijken uit de (tekst van de) huurovereenkomst.4 Het gedogen van bebouwing kan niet worden opgevat als een expliciete toestemming.5 Het verhuren van een zaak met bebouwing als ongebouwde onroerende zaak is alleen mogelijk als de bebouwing met toepassing van artikel L. 145-1 sub 2 CdC is aangebracht en de verhuurder (nog) geen eigenaar van de bebouwing is geworden. Het voorkomen van eigendomsovergang door natrekking wordt bewerkstelligd door het opnemen van een daartoe strekkende bepaling in de huurovereenkomst. Ik ga daarop nader in in paragraaf 5.3.

Het Cour de Cassation heeft de bepaling van artikel L. 145-1 sub 2 CdC bovendien zo uitgelegd dat de wettelijke regeling van de bail commecial alleen van toepassing is als de huurder een ‘fonds de commerce’ exploiteert.6 Wat precies met een fonds de commerce wordt bedoeld, is niet gedefinieerd in enige Franse wet. De term is afkomstig uit de Code de Commerce en derhalve niet speciaal geschreven om toegepast te worden bij de huur van bedrijfsruimte. De regeling van de bail commercial is wel opgenomen in het hoofdstuk ‘du fonds de commerce’ in de Code de Commerce. Uitgangspunt is dat om te kunnen spreken van een fonds de commerce, moet zijn voldaan aan een aantal kenmerken, zoals het hebben van een klantenkring (van enige omvang), een handelsvoorraad, een handelsnaam, een logo, het uitoefenen van een huurrecht en/of het bezit van intellectuele eigendomsrechten. Er hoeft niet aan al deze elementen te zijn voldaan om te kunnen spreken van een fonds de commerce. Het hebben van een klantenkring en het commerciële karakter van het bedrijf zijn de twee belangrijkste kenmerken waaraan in ieder geval wel moet zijn voldaan.7

Uit jurisprudentie blijkt dat door het realiseren van werken een gebouwde onroerende zaak moet ontstaan, wil de bail commercial van toepassing zijn. Het aanbrengen van beperkte voorzieningen leidt niet tot het ontstaan van een gebouwde onroerende zaak. De jurisprudentie hierover is vergelijkbaar met die in Nederland.8 Een parkeerterrein met een overkapping levert geen gebouwde onroerende zaak op,9 evenmin als het oprichten van een omheining.10 Wel gebouwd is een bungalowpark dat wordt verhuurd aan een commerciële exploitant,11 een camping12 en een tennisbaan met bar.13 De bebouwing moet duurzaam met de grond zijn verbonden.14 Uit jurisprudentie blijkt dat er dan tenminste een deel van het gebouw uit steen moet zijn opgetrokken. Een constructie van planken en golfplaten voldoet niet aan deze omschrijving,15 evenmin als houten gebouwen zonder fundering.16 De te realiseren constructie moet derhalve naar objectieve maatstaven bedoeld zijn om gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst op dezelfde plaats te blijven en verplaatsing mag niet eenvoudig zijn.