5.3 Kwalificatie

Ik ga op deze plaats in op de Franse natrekkingsregeling. Deze regeling is van belang omdat de Franse huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak op enig moment kan verkleuren en een huurovereenkomst betreffende een gebouwde onroerende zaak kan worden. Daarmee is direct een eerste verschil tussen het Franse en het Nederlandse huurrecht betreffende ongebouwde onroerende zaken geconstateerd. Deze regeling is van belang omdat vanaf het moment dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak de huurder een grotere bescherming heeft op het gebied van aanpassing van de huurprijs. Ik licht de Franse regeling nader toe.

Eigendomsverkrijging door natrekking is ook in Frankrijk wettelijk geregeld,1 hoewel deze bepaling van regelend recht is. Als partijen niet anders overeenkomen, blijft de bebouwing die de huurder op de gehuurde ongebouwde onroerende zaak realiseert eigendom van de huurder tot het moment waarop de huurovereenkomst eindigt. De eigendom van de ondergrond en de eigendom van de opstallen is dan dus gescheiden. Het is niet noodzakelijk daarvoor een opstalrecht te vestigen. Bij het einde van de huurovereenkomst heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurder te dwingen om (op zijn kosten) de bebouwing af te breken of de bebouwing achter te laten. In het laatste geval is de verhuurder wel een vergoeding aan de huurder verschuldigd. De verhuurder heeft de keuze tussen het vergoeden van de waardestijging van de onroerende zaak die is gerealiseerd door de bebouwing of van de kosten van het materiaal en de arbeid voor de bebouwing, welke waarde wordt berekend op het moment van de betaling door de verhuurder.

Partijen kunnen echter anders overeenkomen. In vrijwel alle huurovereenkomsten is een bijzondere bepaling opgenomen die de (eventuele) eigendomsovergang van de bebouwing regelt. Als dat is gebeurd, is de hiervoor genoemde wettelijke regeling niet meer van toepassing.2 In veel huurovereenkomsten is bepaald dat de bebouwing gedurende de looptijd van de huurovereenkomst eigendom blijft van de huurder en dat deze ‘bij het einde van de huurovereenkomst’ eigendom wordt van de verhuurder. Daarbij kan tevens worden vastgelegd dat de verhuurder geen vergoeding aan de huurder verschuldigd is voor deze bebouwing. De huurder kan in dat geval ook niet terugvallen op een actie uit ongerechtvaardigde verrijking. De verrijking van de verhuurder is immers gerechtvaardigd door de desbetreffende bepaling uit de huurovereenkomst.3

De uitwerking van een contractuele bepaling waarin is opgenomen dat de eigendom van de bebouwing bij het einde van de huurovereenkomst overgaat op de verhuurder laat een interessant verschil zien tussen het Franse en het Nederlandse recht. In Nederland zou een dergelijke bepaling inhouden dat de eigendom overgaat op het moment dat de huurovereenkomst definitief eindigt en de huurder het gehuurde ontruimt. In Frankrijk ligt dit net iets anders. Volgens vaste jurisprudentie is het einde van de initiële huurovereenkomst het moment waarop de eigendom overgaat.4 Bij een hernieuwing van de huurovereenkomst ontstaat een nieuwe overeenkomst, zodat bij een renouvellement de eigendom van de gebouwen overgaat naar de verhuurder. Vanaf dat moment is er geen sprake meer van de huur van een ongebouwde onroerende zaak in de zin van artikel L. 145-1 sub 2 CdC, maar van een ‘gewone’ gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel L. 145-1 sub 1 CdC. Dit heeft onder meer gevolgen voor de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen. Daarop ga ik hieronder in paragraaf 5.5.4.2 nader in.

Partijen hebben overigens wel de mogelijkheid om in de huurovereenkomst te bepalen dat de eigendom pas overgaat bij het vertrek van de huurder.5 In dat geval is er geen sprake van natrekking op het moment van een hernieuwing van de huurovereenkomst. Tot slot kunnen partijen ook overeenkomen dat de eigendom in het geheel niet overgaat.6 Dat geeft de verhuurder de mogelijkheid om de onroerende zaak wederom als ongebouwd aan een opvolgende huurder te verhuren.