5.8 De Engelse hypothecaire bevoegdheden samengevat

Hoofdstuk 5 vormt het sluitstuk van de inventarisatie van hypothecaire bevoegdheden naar Engels recht. Een drietal instrumenten waarmee een hypotheekhouder terugbetaling van de hypothecaire vordering kan bevorderen, is besproken. Dit zijn inbezitneming (entry into possession), bewind (appointment of a receiver) en verkoop (power of sale). Deze bevoegdheden moeten de hypotheekhouder in staat stellen om de waarde van de zekerheid te beschermen ofwel er direct toe leiden dat de financiële verplichtingen van de hypotheekgever worden voldaan.

De eerstgenoemde bevoegdheid, de inbezitneming, wordt vooral gebruikt ter voorbereiding op de derde bevoegdheid: de executieverkoop. De hypotheekhouder kan als bezitter met het oog op een verkoop het vastgoed te ontruimen en eventuele onderhouds- en herstelwerkzaamheden verrichten. Het vastgoed kan vervolgens in een goede (technische) staat en vrij van gebruik (met vacant position) worden aangeboden. De executieverkoop leidt tot voldoening van (een deel van) de hypothecaire vordering op korte termijn, want de hypotheekhouder brengt de gerealiseerde verkoopopbrengst direct in mindering op de hypothecaire vordering. Was die vordering hoger dan de verkoopopbrengst, dan rest een ongedekte vordering waarvoor hij de hypotheekgever nog slechts persoonlijk kan aanspreken.

Een hypotheekhouder kan er daarnaast voor kiezen om het vastgoed (voor een langere periode) in beheer te nemen.1 Op zichzelf is inbezitneming hiervoor geschikt, maar vanwege de daarmee samenhangende aansprakelijkheidsrisico’s wijken hypotheekhouders in de praktijk vooral uit naar het aanwijzen van een bewindvoerder.2 De bewindvoerder incasseert de huurpenningen en brengt deze in mindering op de beheerkosten en de financiële verplichtingen van de hypotheekgever. Mits de huurinkomsten toereikend zijn, zijn de rente-inkomsten van de hypotheekhouder op die manier gewaarborgd. Zou na een langere periode van beheer een executieverkoop alsnog wenselijk zijn, dan kan daartoe door de hypotheekhouder zelf of door de bewindvoerder worden overgegaan.

In de volgende drie hoofdstukken zal worden beoordeeld in hoeverre een Nederlandse hypotheekhouder over vergelijkbare bevoegdheden beschikt als een Engelse hypotheekhouder. Deze vergelijking wordt gemaakt aan de hand van twee uitwinningstrajecten: een traject dat is gericht op spoedige verkoop (hoofdstuk 6 en 7) en een traject dat is gericht op beheer van het vastgoed voor een langere termijn (als alternatief voor een verkoop, hoofdstuk 8).

De hiervóór genoemde Engelse hypothecaire bevoegdheden worden steeds besproken in het licht van een van deze twee trajecten. De keuze voor de plaats waar een bevoegdheid, of elementen van die bevoegdheid, behandeld worden, is afhankelijk van de vraag bij welk traject de betreffende bevoegdheid in mijn optiek het beste past. Zo worden de mogelijkheid van ontruiming van vastgoed, het verrichten van onderhoud en reparaties en de verkoopbevoegdheid besproken in het kader van een verkooptraject, terwijl het innen van huurpenningen en het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten aan de orde komt bij het beheertraject dat meer gericht is op de langere termijn. In dat laatste hoofdstuk wordt daarom ook ingegaan op de mogelijkheid van bewind.

De keuze voor het bespreken van deze bevoegdheden in een van deze twee trajecten betekent echter niet dat het voor de Engelse hypotheekhouder onmogelijk is om diezelfde bevoegdheid ook in het andere traject in te zetten. Zo is de inningsbevoegdheid door mij ondergebracht bij het beheertraject, maar het is niet ondenkbaar dat een Engelse hypotheekhouder in de aanloop naar een verkoop de huurpenningen int, zij het in dat geval voor korte duur. De keuze voor het onderbrengen van een concrete bevoegdheid in één bepaald traject betekent wel dat de mogelijkheid van de Nederlandse hypotheekhouder om zijn bevoegdheid in te zetten, alleen in dat gekozen traject is belicht. Om te beoordelen of bepaalde bevoegdheden (zoals de inningsbevoegdheid) door de Nederlandse hypotheekhouder óók kunnen worden ingeroepen in het andere traject, moet worden gekeken of de voorwaarden waaronder de Nederlandse hypotheekhouder die bevoegdheden mag inroepen in dat andere traject (ook) kunnen worden vervuld. Waar dit tot verschillen tussen de beide trajecten leidt, zal daarop in de volgende hoofdstukken worden gewezen.