6.1.4.1 Mandeligheid

Mandeligheid is een vorm van gemeenschappelijke eigendom en doet zich voor wanneer een of meer onroerende zaken toebehoren aan de eigenaren van twee of meer erven. Zijn bij beperkte rechten de bevoegdheden tussen partijen onderling verticaal verdeeld, bij gemeenschappelijk eigendom zijn de rechten tussen de deelgenoten horizontaal verdeeld; een aantal eigenaren heeft samen alle bevoegdheden die bij eigendom van een zaak horen.1 In titel 3.7 BW betreffende de gemeenschap worden algemene regels gegeven over gemeenschappelijk eigendom; in titel 5.5. BW wordt de mandeligheid als een bijzondere vorm van gemeenschappelijk eigendom van onroerende zaken verder uitgewerkt. Mandeligheid ziet op een gemeenschappelijk eigendom van een onroerende zaak die tot gemeenschappelijk nut strekt van twee of meer erven. Mandeligheid kan ontstaan door middel van een rechtshandeling (partijen bestemmen de onroerende zaak tot gemeenschappelijk nut door middel van vastlegging in een notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers, artikel 5:60 BW) of op grond van de wet (vrijstaande scheidsmuur, hek of heg indien de grens van twee erven er in de lengterichting onderdoor loopt, artikel 5:62 BW). Het recht van mandeligheid is verbonden aan de eigendom van twee of meer naburige erven. Het recht op een mandelige zaak kan dan ook niet worden gescheiden van de eigendom van de erven (artikel. 5:63, eerste lid BW). Mandeligheid kan daardoor betiteld worden als een afhankelijk recht.2 In de literatuur is vaak de vraag gesteld of mandeligheid kan gelden als een uitzondering op artikel 5:20, eerste lid BW.3 Ploeger stelt in zijn dissertatie dat het antwoord op genoemde vraag afhangt van de situatie:4

De nieuwe eigendomsregeling heeft min of meer de stelling van Ploeger kracht bijgezet, daar de gedachte van de wetgever achter de eigendomsregeling is dat een net in beginsel als een zelfstandige onroerende zaak is te beschouwen. In die optiek is aannemelijk dat partijen een net, dat ten gemeenschappelijk nut is van hun erven, als een mandelige zaak kunnen bestemmen, zonder dat daarbij de grond waarin, -op of -boven het net is gelegen, wordt betrokken. Denkbaar zijn de volgende situaties waarin een net tot mandelig net kan worden bestemd:

In figuur 6.5 is de situatie geschetst van een net dat tot gemeenschappelijk nut ten behoeve van de percelen A t/m E bestemd is. Het net staat ten dienste van de genoemde percelen en is eigendom van alle perceeleigenaren samen. De grond waarin het net is gelegen hoeft niet tot gemeenschappelijk nut bestemd te zijn indien deze grond bijvoorbeeld eigendom is van een partij F (die geen eigenaar is van een van de percelen A t/m E).

In figuur 6.6 is de situatie weergegeven dat een net is aangelegd in de percelen A, B en C die ieder afzonderlijk toebehoren aan eigenaren A, B en C. De aanlegger van het net is A die bevoegd was om in de grond (van zichzelf en) van B en C het net aan te leggen. Op grond van artikel 5:20, tweede lid BW zou A zich als bevoegde aanlegger de eigenaar van het net kunnen noemen. Aangezien het betreffende net tot gemeenschappelijk nut van die drie percelen is bestemd zou A het net tot mandelige zaak kunnen bestemmen zodat zowel A, B als C samen de bevoegdheden die bij eigendom van het net behoren, kunnen uitoefenen.

Eigenaren van een mandelige zaak hebben niet alleen mede-eigendom, maar ook het medegebruik van die zaak, tenzij anders is overeengekomen. Dit vloeit voort uit de artikelen 3:168 en 169 BW die van overeenkomstige toepassing zijn op mandelige zaken. Medegebruik houdt onder meer in dat zij elkaar toegang moet verschaffen tot de mandelige zaak, ook als die zaak volledig op of in het erf van één van de deelgenoten is gelegen (artikel 5:64 BW). Bij aanleg van het net moeten de deelgenoten met de grondeigenaar (apart) overeenkomen dat zij toegang hebben tot de grond om bijvoorbeeld onderhoudswerkzaamheden uit te voeren met betrekking tot het mandelige net. De kosten van onderhoud (reiniging) of vernieuwing van een mandelig net dienen door de deelgenoten gezamenlijk gedragen te worden (artikel 5:65 BW). Iedere deelgenoot is echter zelfstandig bevoegd handelingen te verrichten die zien op het onderhouden van het mandelige net (zie artikel 3:170 BW). Van artikel 5:65 BW kan worden afgeweken bij overeenkomst (artikel 5:69 BW). Indien een van de deelgenoten niet meer wil bijdragen of niet meer gebonden wil zijn aan de gezamenlijke verplichtingen dan kan hij zijn aandeel in de mandelige zaak overdragen aan een van de andere deelgenoten. De overdracht van zijn aandeel kan afzonderlijk van het erf van de (uittredende) deelgenoot plaatsvinden (artikel 5:66 BW). Meestal wordt deze bepaling echter uitgesloten.