13.4.2.3 De eigen woning

Een woning kan slechts een eigen woning zijn in twee gevallen:1

De tweede categorie kan in ieder geval niet van toepassing zijn in geval van certificaten. In het kader van de eerste wordt economische eigendom echter expliciet genoemd. In de parlementaire geschiedenis is hierover onder meer gezegd:

Mede gezien de formulering van de desbetreffende passages ligt voor de hand dat de wetgever hierbij gedacht heeft aan de situatie waarin om overdrachtsbelasting te besparen4 slechts de economische eigendom van een woning werd overgedragen en de economisch eigenaar overigens zo veel mogelijk in de positie van juridische eigenaar werd gebracht. Certificering zal vermoedelijk minder in beeld geweest zijn in het kader van de kwalificatie van de woning als eigen woning.

Het lijkt mij ook de vraag of in geval van certificering nog sprake kan zijn van een eigen woning. Indien de certificaten niet de economische eigendom verschaffen aan de houder, is dit in ieder geval niet zo, aangezien dan niet voldaan is aan het vereiste dat men de (economische) eigendom van de woning moet bezitten. Ook indien de certificaathouder wel economisch eigenaar is, blijft evenwel de vraag of aan alle voorwaarden voldaan kan worden, in aanmerking nemend dat naast de (economische) eigendom van de woning tevens vereist is dat men (i) de voordelen heeft, (ii) de lasten en kosten draagt en (iii) meer dan 50% van de waardemutatie voor rekening van de economisch eigenaar komt. Aangezien men slechts economisch eigenaar kan zijn indien men het volledige economische belang heeft, is echter mijns inziens voldaan aan deze drie vereisten. Voor de kwalificatie als eigen woning geldt evenwel als aanvullende eis nog dat de woning de belastingplichtige of personen behorend tot zijn huishouding anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking moet staan. Dit impliceert dat voor de certificaathouder/economisch eigenaar van een woning deze woning slechts als eigen woning kan kwalificeren, indien de administratievoorwaarden voorzien in een recht om de woning te mogen gebruiken. Dit is uiteraard niet ondenkbaar. Wel kan men zich afvragen waarom men de eigen woning zou willen certificeren. Indien sprake is van een reeds aanwezige eigen woning, leidt dit bovendien tot de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting.

In het kader van de eigen woning kan men zich ten slotte de vraag stellen in hoeverre, indien de woning gefinancierd is met een lening,5 de rente op deze lening aftrekbaar kan zijn bij de certificaathouder. Voor renteaftrek is vereist dat sprake is van een eigenwoningschuld,6 hetgeen onder meer vereist dat sprake is van een schuld van de belastingplichtige, die is aangegaan in verband met een eigen woning.7 Het is daarbij uiteraard het aspect dat het een schuld van de belastingplichtige dient te betreffen, dat in dit kader de meeste vragen op roept. Duidelijk is dat dit in juridische zin in ieder geval niet zo is. Wel is denkbaar dat de certificaathouder in economische zin de schuldenaar is, met dien verstande dat men zich kan afvragen in hoeverre het voor de hand ligt om de zaken op die manier te regelen en wat de certificering dan nog toevoegt. Ten slotte is het mogelijk dat de certificaathouder weliswaar formeel geen verplichting heeft (jegens de STAK) om de schuld op zich te nemen, maar dat dit de facto wel het geval is. Daarbij denk ik aan de situatie waarin de STAK zodanig veel vermogen heeft (al dan niet in de vorm van de woning), dat op voorhand volstrekt duidelijk is dat de schuld hieruit voldaan zal kunnen worden. Formeel heeft de certificaathouder dan weliswaar geen verplichting, maar de facto zal de schuld altijd voldaan worden uit vermogen waarvan hij het volledige economische belang heeft.8 In dat geval kan men naar mijn mening verdedigen dat de certificaathouder in economische zin de schuldenaar is en dat renteaftrek mogelijk is, aannemend dat aan alle overige voorwaarden voldaan is.