8.6.2.1 Naar analogie (i): de beheersregeling van vruchtgebruik en erfpacht

Net als de hypotheekhouder zijn de vruchtgebruiker en erfpachter, behoudens andersluidende afspraken, als beperkt gerechtigde bevoegd om de in vruchtgebruik of erfpacht gegeven zaak te verhuren.1 Dergelijke huurovereenkomsten binden de eigenaar van die zaken in beginsel niet,2 dus wanneer het vruchtgebruik of de erfpacht eindigt, zou ook de huurder zijn huurrecht verloren zien gaan. Ter bescherming van de huurder bevat de wet daarom een bepaling die de eigenaar verplicht een (bevoegd) aangegane huurovereenkomst gestand te doen. Zo bepaalt bij vruchtgebruik art. 3:217 lid 3 BW:3

Het artikellid bevat enkele uitzonderingsgevallen die de eigenaar beschermen tegen ongebruikelijke of bezwarende voorwaarden in de huurovereenkomst, maar in andere (‘normale’) gevallen is hij verplicht de gesloten huurovereenkomst te respecteren. Die overeenkomst gaat van rechtswege, op grond van deze wetsbepaling, op hem over bij het eindigen van het beperkte recht.4

Wanneer deze regel naar analogie wordt toegepast op huurovereenkomsten die de hypotheekhouder als beheerder van het vastgoed is aangegaan, dan leidt dat ertoe dat bij het einde van het beheer door een hypotheekhouder, de gesloten huurovereenkomst van rechtswege overgaat op de eigenaar (of diens rechtsopvolger). Voor alle betrokken partijen bestaat aldus zekerheid over het voortbestaan van die huurovereenkomsten. De hypotheekhouder is niet langer betrokken bij de verhuur van het pand, de hypotheekgever verkrijgt de huurinkomsten en de huurder weet zich verzekerd van zijn huurgenot. Dit lijkt dan ook een passende oplossing voor alle betrokken partijen.