Einde inhoudsopgave
Kavelruil (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2014/1.II.C.5.b
b. Titelzuivering nader beschouwd
mr. J.W.A. Rheinfeld, datum 31-01-2014
- Datum
31-01-2014
- Auteur
mr. J.W.A. Rheinfeld
- JCDI
JCDI:ADS477355:1
- Vakgebied(en)
Ruimtelijk bestuursrecht / Grondexploitatie
Voetnoten
Voetnoten
Zie tevens Bijlagen Handelingen II 1922/1923, nr. 372.3, p. 10, alsmede Asser-Scholten, tweede deel, Zakenrecht, p. 184.
M.A. Cohen, ‘De notaris en de ruilverkaveling’, p. 262 noemt art. 96 lid 2 Rvkw 1954, alwaar de titelzuiverende werking destijds stond omschreven ‘(…) een der belangrijkste bepalingen uit de wet.’
Zie P. de Haan, ‘Toedeling van beklemrechten bij ruil- en herverkaveling’, p. 233.
Zulks in tegenstelling tot de derivatieve of afgeleide wijzen van eigendomsverkrijging. Zie in dit verband nader J.E. Jansen, ‘Enige opmerkingen en mededelingen over originaire en derivatieve wijzen van eigendomsverkrijging’, in: Groninger Opmerkingen en Mededelingen (2005) XXII, p. 49-69.
Onder het Liw-regime aangeduid als ‘akte van toedeling’.
A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, § 3.25 trekt de (terechte) conclusie dat herverkaveling op dit gebeid hetzelfde effect heeft als onteigening.
Vgl. onderdeel C.4.h hiervoor, alwaar de vergelijking met het voor de verdeling geldende art. 3:86 lid 2 BW werd gemaakt.
Vrij naar: M.A. Cohen, ‘De notaris en de ruilverkaveling’, p. 262.
Aldus Commissie Wilg, ‘Advies over de Wet Inrichting landelijk gebied (Wilg)’, p. 495.
Dit volgt niet als zodanig uit de wettekst, maar uit het stelsel van de wet: alleen in de akte opgenomen zakelijke rechten blijven bestaan. Zie tevens M.A. Cohen, ‘De notaris en de ruilverkaveling’, p. 262.
Zie in dit kader tevens het Rapport Grondmobiliteit, p. 35.
De titelzuiverende werking van de akte van (toen nog) ruilverkaveling was reeds in de eerste ruilverkavelingswet opgenomen. In artikel 73 van de Ruilverkavelingswet 1924 lazen we onder meer:
“De acte geldt als titel voor de daarin omschreven rechten.”1
De tekst van het huidige artikel 82 lid 2 WILG is nagenoeg identiek aan de tekst uit 1924.2
De wetgever heeft met de term ‘titelzuivering’ voor ogen gehad dat de akte van herverkaveling rechtsvemieuwing tot gevolg diende te hebben.3 Verkrijging krachtens herverkaveling is daarmee een originaire4 wijze van eigendomsverkrijging, vrij van alle niet in de ruilakte5 opgenomen zakelijke rechten, rechten van huur en andere lasten.6 Na voltooiing van de herverkaveling wordt de titel onaantastbaar.7 Dit ongeacht of aan een van de rechtshandelingen, voorafgaand aan de herverkaveling iets gemankeerd heeft; het ontbreken van een geldige titel, misbruik van omstandigheden, dwaling, bedrog, het niet voldoen aan voorgeschreven formaliteiten, een voorgaande overdracht door een beschikkingsonbevoegde, het maakt allemaal niets uit.8 Het ‘wondermiddel’ van de titelzuivering strijkt alle plooien glad.’Rien ne va plus.’ Een positieve werking van de titelzuivering derhalve.
De ‘algehele rechtsvernieuwing’ wordt door de praktijk als zinvol en gewenst ervaren, 9 Men hoeft bij later titelonderzoek slechts terug te gaan tot het moment van inschrijving van de akte van herverkaveling. Dit positieve sentiment geldt zelfs indien men bedenkt dat de titelzuivering zeer zeker negatieve werking kan hebben: alle zakelijke rechten die niet in de toedelingsakte zijn opgenomen, vervallen.10 De ‘impact’ van titelzuivering benadrukt in mijn optiek echter wel dat de zorgvuldigheid, waarmee de akte van herverkaveling dient te worden opgesteld door de betrokken partijen (in de praktijk voornamelijk het kadaster en de notaris), maximaal dient te zijn. Een belangrijke rol voor de notaris derhalve. Belanghebbenden dienen daarnaast ook voldoende tijd en ruimte te hebben om de akte (juridisch) te (laten) toetsen, zodat zij zich er van kunnen vergewissen dat hun rechtspositie na effectuering van de herverkaveling gewaarborgd is en hun rechten veiliggesteld zijn.11 Dat dit (onvermijdelijk) leidt tot enige vertraging in het herverkavelingsproces dient, vanwege de betrokken belangen, mijns inziens voor lief te worden genomen,