6.5.3.3.3.3 Omgevingsvoorzieningen met het oog op de bebouwing van de grond

Ook indien op het moment van levering in de omgeving van het geleverde onbebouwde terrein voorzieningen worden (lees: het treffen van de voorzieningen is op het moment van levering aangevangen, maar nog niet voltooid) of zijn getroffen (lees: het treffen van de voorzieningen is op het moment van levering voltooid) met het oog op de bebouwing is in ieder geval sprake van de levering van een bouwterrein. Omdat aan het onbebouwde terrein zelf geen fysieke ingrepen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden, kan strikt genomen niet gezegd worden dat het onbebouwde terrein door deze omgevingsvoorzieningen zelf bouwrijp gemaakt is.1 Dit neemt niet weg dat het bij deze voorzieningen gaat om fysieke ingrepen die in het spraakgebruik gewoonlijk tot het bouwrijp maken van grond worden gerekend.2 Het treffen van één omgevingsvoorziening met het oog op de bebouwing volstaat om de levering van een onbebouwd terrein aan te merken als een bouwterrein. Hierop bestaat een uitzondering indien deze omgevingsvoorziening ten tijde van de levering weer ongedaan gemaakt is.3

Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat de wetgever bij deze ‘omgevingsvoorzieningen’ heeft gedacht aan het treffen van fysieke voorzieningen die dienstbaar zijn aan meerdere percelen grond.4 De eis dat het moet gaan om fysieke voorzieningen sluit uit dat het onderzoek naar en het voorbereiden van eventueel door de gemeente vast te stellen bestemmingsplannen als een dergelijke omgevingsvoorziening wordt aangemerkt.5 Deze omgevingsvoorzieningen omvatten in de eerste plaats fysieke voorzieningen die nodig zijn voor het realiseren van een bestemmingsplan of een bepaalde bouwfase, zoals een bouwstraat of een installatie die, met het oog op de bebouwing, grond bemaalt.6 Daarnaast kwalificeren ook gemeenschapsvoorzieningen, d.w.z.: voorzieningen die ook voor anderen dan de feitelijke gebruikers van de te leveren grond hun nut afwerpen, als omgevingsvoorzieningen. Bij deze gemeenschapsvoorzieningen kan gedacht worden aan openbaar groen (perken, plantsoenen etc), al dan niet doorgaande wegen (inclusief trottoirs, pleinen en bruggen) alsmede de daarbij behorende verkeersvoorzieningen7, de hoofdriolering en leidingen voor gas en elektra8, straatverlichting9 en dijken10. Bij de aanleg van wegen zal veelal tot aan de perceelgrens van het te leveren perceel sprake zijn van openbare weg, een gemeenschapsvoorziening, en zullen de op het te leveren perceel aansluitende paden of opritten kwalificeren als een bewerking van de grond of een voorziening die uitsluitend dienstbaar is aan het te leveren perceel (zie paragrafen 6.5.3.3.3.1 en 6.5.3.3.3.2).11

Voor een ‘zekere’ kwalificatie als bouwterrein is het niet voldoende dat op het moment van levering omgevingsvoorzieningen worden of zijn getroffen, maar moet ook uit objectieve gegevens12 blijken dat er een relatie bestaat tussen deze voorzieningen en de bebouwing van dit terrein. Deze relatie is niet (voldoende) aanwezig bij de aanleg van een elektriciteitscentrale, zwembad, sporthal, sportveld, gemeenschapscentrum, raadhuis of brandweervoorzieningen, hoewel dit gemeenschapsvoorzieningen zijn.13 Voor de vereiste link met de toekomstige bebouwing is het niet noodzakelijk dat de omgevingsvoorzieningen uitsluitend met het oogmerk van bebouwing zijn verricht; het volstaat dat de bebouwing van het terrein de doorslaggevende reden is (geweest) voor de getroffen omgevingsvoorzieningen.14 Hieraan wordt niet voldaan bij de aanleg van een rotonde die primair dient ter verbetering van de verkeersveiligheid en een betere doorstroming van het verkeer en waarbij de ontsluiting van een toekomstig plangebied van bijkomend belang is.15 De vereiste link tussen de omgevingsvoorziening en de bebouwing wordt niet doorbroken indien een perceel grond na het treffen van een omgevingsvoorziening met het oog op de bebouwing wordt verkaveld; alle individuele kavels zijn vanwege de omgevingsvoorziening aan te merken als een bouwterrein.16 De vereiste relatie tussen de omgevingsvoorzieningen en de bebouwing van de grond is niet meer aanwezig indien op het moment van levering objectief bepaalbaar is dat het onbebouwde terrein in de voorzienbare toekomst niet kan worden bebouwd.17 Dit geldt evenzeer indien de grond wel mag worden bebouwd, maar niet met de voorgenomen bebouwing en op het tijdstip van levering objectief bepaalbaar is dat de getroffen omgevingsvoorziening niet geschikt is voor de nieuwe bebouwing. Is de getroffen omgevingsvoorziening wel geschikt voor de nieuwe bebouwing, dan is nog steeds sprake van een bouwterrein.18