6.3.3.1 Algemeen

255. Voor het geval dat een verhuurde onroerende zaak wordt vervreemd na cessie van de toekomstige huurpenningen, heeft de Hoge Raad reeds beslist dat de latere overgang van de huurovereenkomst op de koper ingevolge (thans) art. 7:226 BW niet kan worden tegengeworpen aan de eerdere verkrijger-bij-voorbaat.1 Voor pachtovereenkomsten mag eenzelfde regel worden aangenomen op grond van het nagenoeg identieke art. 7:361 BW.

Voor het oude recht is de kwestie aan de orde gekomen in HR 15 maart 1940, NJ 1940/848 (De Boer/Haskerveenpolder).

De wetgever heeft niet willen tornen aan deze regel. In het ontwerp voor art. 3:9 BW stond aanvankelijk een bepaling op grond waarvan een overdracht van toekomstige vruchten eerst werkt ten nadele van latere verkrijgers onder bijzondere titel van het vruchtdragende goed nadat de vereisten voor vestiging van een vruchtgebruik op dat goed zijn vervuld. Dit zou meebrengen dat een cessie bij voorbaat van de toekomstige huur- of pachttermijnen slechts zou werken tegen de latere verkrijger van een verhuurd registergoed, indien de cessie was ingeschreven in de openbare registers.3 Deze bepaling is echter geschrapt mede doordat de eis van inschrijving te zwaar werd bevonden. De wetgever zag geen reden om de cessie van toekomstige termijnen anders te behandelen dan een vooruitbetaling of kwijtschelding bij voorbaat van zulke termijnen.4 Ook in de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht is aangegeven dat er geen reden bestaat om terug te komen op het arrest De Boer/Haskerveenpolder en om de koper ten koste van de cessionaris bijzondere bescherming te verlenen tegen de “kwade trouw” van de verkoper van het verhuurde.5

De voortzetting van de regel uit De Boer/Haskerveenpolder is echter niet vanzelfsprekend. Het arrest De Boer/Haskerveenpolder werd immers gewezen ten tijde van het stelsel dat voortvloeide uit het arrest Fijn van Draat q.q./Crediet-Maatschappij De Nederlanden. In dit stelsel was de mogelijkheid om toekomstige vorderingen te cederen categorisch uitgesloten, maar werd niettemin het bestaan van een vordering al aangenomen indien de vordering haar onmiddellijke grondslag vond in een rechtsverhouding waarin de cedent dan reeds tot de schuldenaar staat.6 De huurvorderingen voor de in de toekomst gelegen termijnen waren dus te beschouwen als bestaande vorderingen. Deze bestaande vorderingen konden met onmiddellijk effect worden overgedragen aan een derde. In dit stelsel is het dan ook geen verrassende uitkomst dat een latere overgang van de huurovereenkomst niet afdoet aan het door de cessionaris reeds verkregen recht op de huurvorderingen.7 Dit stelsel is nadien echter overboord gezet. In HR 24 oktober 1980, NJ 1981/265 (Solleveld II) is de cessie bij voorbaat van toekomstige vorderingen erkend en met HR 30 januari 1987, NJ 1987/530 (WUH/Emmerig q.q.) werd duidelijk dat de huurvorderingen voor nog toekomstige termijnen als toekomstige vorderingen moeten worden aangemerkt. Deze stelselwijziging wierp de vraag op of het arrest De Boer/Haskerveenpolder was achterhaald.8 Vanuit een dogmatisch goederenrechtelijk perspectief zou het immers een voor de hand liggende conclusie zijn geweest om aan te nemen dat een cessie bij voorbaat van een toekomstige huurvordering slechts tot een uiteindelijke overdracht kan leiden indien de cedent op het moment van het ontstaan van de huurvordering nog steeds de verhuurder is. Indien de cedent op dat tijdstip niet langer de verhuurder is, ontstaan de vorderingen niet in zijn vermogen en zou de cessionaris geen rechten aan de eerder bij voorbaat verrichte levering kunnen ontlenen.9

Niettemin is de regel uit het arrest De Boer/Haskerveenpolder door de Hoge Raad – en passant – bevestigd in HR 25 januari 1991, NJ 1992/172 (Van Berkel/Tribosa).

Hoewel het arrest Van Berkel/Tribosa een samenloop betrof van een beslag op toekomstige huurvorderingen met een overgang van de huurovereenkomst op de nieuwe eigenaar van het verhuurde op grond van art. 7:226 BW, zijn de overwegingen van de Hoge Raad ook van belang voor de samenloop met een cessie bij voorbaat. In het arrest overweegt de Hoge Raad namelijk dat de in het arrest De Boer/Haskerveenpolder aanvaarde regel voor het geval dat een verhuurde onroerende zaak wordt vervreemd na cessie van het recht op de toekomstige huurpenningen ookthans nog geldt. De regel wordt door de Hoge Raad verklaard door in de vervreemding van de verhuurde zaak, en de overgang van de huurovereenkomst als gevolg daarvan, een vervreemding van “het vorderingsrecht met betrekking tot de huurpenningen” besloten te achten. De aanspraak van de nieuwe verhuurder op de huurvorderingen wordt daarmee behandeld als die van een verkrijger krachtens een levering bij voorbaat van de toekomstige huurvorderingen door de oorspronkelijke verhuurder. In een samenloop met een eerdere levering bij voorbaat van deze vorderingen door de oorspronkelijke verhuurder geldt vervolgens de regel van art. 3:97 lid 2 BW: de oudere levering bij voorbaat gaat voor de latere.

256. Vanuit een goederenrechtelijk perspectief roept de verkrijging van de huurvorderingen door de eerdere verkrijger-bij-voorbaat vragen op. De gelijkstelling van een overgang van de huurovereenkomst aan een levering bij voorbaat door de oude verhuurder van de toekomstige huurvorderingen uit diezelfde overeenkomst biedt immers slechts een verklaring voor de toepassing van de prioriteitsregel uit art. 3:97 lid 2 BW. Hoe de verkrijger krachtens de levering bij voorbaat door de oude verhuurder uiteindelijk vorderingen kan verwerven die in het vermogen van de nieuwe verhuurder ontstaan, blijft daarentegen zonder goede verklaring. De regel dat een eerdere levering bij voorbaat van huurvorderingen voorgaat op een latere overgang van de huurovereenkomst op de koper van het verhuurde, lijkt daarom een anomalie. De regel zou kunnen worden verklaard door het hanteren van de fictie dat de huurvorderingen bij hun ontstaan het vermogen van de oude verhuurder passeren en vervolgens krachtens de eerdere levering bij voorbaat overgaan. Deze fictie spreekt mij niet aan, nu zij ook de ongelukkige indruk kan wekken dat bij een faillissement van de oude verhuurder na de overgang van de huurovereenkomst de huurvorderingen krachtens art. 35 lid 2 Fw in de boedel vallen. Daarvan kan – naar mijn mening – geen sprake zijn nu de voormalige verhuurder op geen enkel tijdstip gerechtigd is tot de huur die na de overgang van de huurovereenkomst verschuldigd is geworden.10

Een andere mogelijkheid is om aan te nemen dat de verkrijger van het verhuurde ingevolge art. 7:226 BW ook is gebonden aan een levering bij voorbaat door de vorige verhuurder van de toekomstige huurvorderingen in die zin dat de nieuwe verhuurder geacht wordt zelf de vervreemder te zijn. De levering bij voorbaat krijgt hierdoor een soort van ‘zaaksgevolg’, die vergelijkbaar is met de blokkerende werking van beslag.11 De vorige verhuurder raakt hierdoor – na de overdracht van het verhuurde – geheel buiten beeld, zodat zijn latere faillissement niet relevant is. De verkrijger-bijvoorbaat verkrijgt ook in deze constructie de nieuwe huurvorderingen, maar nu krachtens een aan de nieuwe verhuurder toe te rekenen levering bij voorbaat. Het faillissement van de nieuwe verhuurder zou een dergelijke verkrijging verhinderen krachtens art. 35 lid 2 Fw. De gebondenheid van de nieuwe verhuurder aan een levering bij voorbaat door de vorige verhuurder kan worden gezien als een bijzondere werking van art. 7:226 BW. Hier wringt de benadering van het arrest Van Berkel/Tribosa, waar de overgang van de huurovereenkomst immers wordt beschouwd als een impliciete levering bij voorbaat van de toekomstige huur door de huidige verhuurder aan de nieuwe verhuurder. Dat vind ik overigens niet bezwaarlijk, nu juist dit element in het arrest miskent dat de overgang niet zozeer de toekomstige vorderingen betreft, maar de huurovereenkomst als bron van toekomstige verbintenissen.12 De benadering sluit echter wél goed aan bij het arrest De Boer/Haskerveenpolder, waarin immers werd overwogen dat “de koper de huurverhouding heeft te aanvaarden zoals hij haar dan aantreft, met inachtneming van de beschikkingen die zijn voorganger heeft getroffen, waaronder begrepen een cessie van alle huurvorderingen aan een derde.”

Men kan zich overigens afvragen of de regel ‘koop breekt geen huur’ in art. 7:226 BW niet te ruim wordt toegepast door bescherming te bieden aan een derde die de toekomstige huurvorderingen bij voorbaat geleverd heeft gekregen. De regeling van art. 7:226BWstrekt immers tot bescherming van de huurder in zijn genot van de gehuurde zaak voor het geval de verhuurder de verhuurde zaak aan een ander overdraagt.13 De bescherming van de huurder in zijn behoefte aan continuïteit bij overdracht van het verhuurde, dwingt niet tot bescherming van de verkrijger van de toekomstige huurvorderingen. De huurder is voldoende beschermd doordat de verkrijger van het verhuurde is gebonden aan de huurverhouding zoals die bestond voor de overdracht. Bij kwijtschelding door of vooruitbetaling aan de voormalige verhuurder voor de overgang ligt de gebondenheid van de latere verhuurder alleszins in de rede. Voor een gelijkstelling daarmee van een levering bij voorbaat van de toekomstige huur zie ik echter geen goede redenen.14