6.3.3.2 Huurbeding ten aanzien van de huur- of pachtpenningen (art. 3:264 BW)

257. Een uitzondering op de regel dat een eerdere levering bij voorbaat van huur- of pachttermijnen kan worden tegengeworpen aan de latere koper van het verhuurde kan gelden bij de executie van een verhuurd of verpacht registergoed door een hypotheekhouder. Daarvoor is echter vereist dat de hypotheekakte een huurbeding bevat, zoals bedoeld in art. 3:264 lid 1 BW, dat mede ziet op de vervreemding of bezwaring van de huur- of pachtvorderingen. De hypotheekgever kan langs deze weg worden beperkt in zijn bevoegdheid om zijn recht op de huur- of pachtpenningen te cederen of verpanden. Dit – gebruikelijke – beding kan vooral van nut zijn in het geval dat de hypotheekhouder het registergoed in verhuurde of verpachte staat wil of moet verkopen en hij de koper daarbij het volledige recht op de huur- of pachtpenningen wil doen toekomen.1 Het beding kan daartoe worden ingeroepen tegen de verkrijger van de huur- of pachtpenningen door de hypotheekhouder die een exploot van aanzegging of overneming van executie heeft uitgebracht (art. 3:264 lid 2 jo. 544 Rv), of nadien door de executiekoper, mits de bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog toekwam aan de hypotheekhouder en deze de uitoefening volgens de verkoopvoorwaarden aan hem overlaat.2 Inroeping van het beding leidt tot een (gerelativeerde) vernietiging van de cessie of verpanding van de huu- of pachttermijnen ten behoeve van degene die het inroept en niet verder dan met zijn recht in overeenstemming is. Dat betekent dat de hypotheekhouder en/of koper vanaf het inroepen van het beding ten opzichte van de huurder of pachter volledig gerechtigd is tot de daarmee gemoeide penningen.

Beslissend voor het kunnen inroepen van een huurbeding ten aanzien van de penningen is – naar mijn mening – of de cessie of verpanding (bij voorbaat) later heeft plaatsgevonden dan de vestiging van het hypotheekrecht. Zoals een huurbeding ten aanzien van de bevoegdheid om te verhuren of verpachten slechts kan worden ingeroepen tegen een huurder of pachter wiens huur of pacht later is gesloten dan de vestiging van het hypotheekrecht,3 zo kan een beding ten aanzien van de cessie of verpanding van de huur- of pachttermijnen alleen worden ingeroepen tegen de cessionaris of pandhouder op grond van een na de hypotheekvestiging verrichte cessie of verpanding bij voorbaat.4 Heeft de cessie of verpanding bij voorbaat plaatsgevonden voor de inschrijving van de hypotheekakte in de openbare registers dan kan het beding niet worden ingeroepen tegen de cessionaris of verkrijger. Het tijdstip waarop de huur- of pachtovereenkomst is gesloten is in dit verband niet van belang. Zo kan de hypotheekhouder het beding bijvoorbeeld ook inroepen indien het registergoed eerst is verhuurd, vervolgens is verhypothekeerd met een huurpenningenbeding en de verhuurder-eigenaar pas daarna de huurpenningen heeft gecedeerd of verpand. De algemene notie dat een beding in de zin van art. 3:264 BW slechts werking kan hebben ten aanzien van een verhuring of verpachting die later is gesloten dan de vestiging van het hypotheekrecht verdient derhalve nuancering voor zover het beding ziet op de bevoegdheid om de penningen te vervreemden of bezwaren.