f. Novum: stedelijke kavelruil?

Indachtig het centrale onderwerp van dit onderzoek, wil ik op deze plaats de lessen uit de ‘revival’ van en het enthousiasme over1 de stedelijke herverkaveling doortrekken en een (kort) pleidooi houden voor (een onderzoek naar) ‘stedelijke kavelruil.’2

Kavelruil lijkt mij, nog meer dan de toch enigszins logge en bureaucratische herverkaveling, een bij uitstek geschikt instrument om op basis van vrijwilligheid en op (relatief) kleine schaal, de gewenste doorstroming op de huizenmarkt in gang te zetten. De sleutelwoorden ‘inbreng’, ‘massa’, ‘verkavelen’ en ‘toedeling’ kunnen daarbij ook buiten het traditionele agrarische speelveld hun waarde bewijzen. Subsidiëring van notariële- en kadasterkosten lijkt daarbij een stap te ver, maar de fiscale facilitering zou, indachtig de (recente) de verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen tot 2 %, 3 ook voor de stedelijke kavelruil moeten kunnen gelden. Over de budgettaire aspecten van een dergelijke fiscale ondersteuning spreken wij gemakshalve (nog) niet.

Door de kleinschaligheid en eenvoud van het instrument is stedelijke kavelruil voor de deelnemers financieel beheersbaar. De inzet van commissies en ‘urbanisator-achtigen’ kan derhalve achterwege blijven, hetgeen een substantiële kostenbesparing oplevert. Enige gevaar is dat, net als bij de ‘agrarische kavelruil’, volledige vrijwilligheid een vrijblijvendheid oplevert, waardoor de mate waarin het instrument zal worden ingezet nauwelijks kan worden ingeschat. Ook het formuleren van concrete (prestatie)doelen is hierdoor erg lastig.

De fiscale faciliteiten vormen een stimulans voor de praktijk om gebruik te maken van de stedelijke kavelruil boven de traditionele huizenruil, die (gewoon) een artikel 7:49 BW-transactie betreft en, door de wijziging van artikel 15, lid 1, onderdeel s, WBR per 1 januari 2007, 4 niet meer ‘fiscaal geruisloos’ kan plaatsvinden.5 Toepassing van artikel 15, lid 1, onderdeel 1, WBR op de stedelijke kavelruil, waarbij de voorwaarden uit artikel 31a BILG uiteraard dienen te vervallen casu quo te worden aangepast, 6 past mijns inziens in het overheidsbeleid om de woningmarkt vlot te trekken. De aanwezigheid van de vrijstelling van overdrachtsbelasting in verband met stedelijke herstructurering (artikel 15, lid 1, onderdeel o, WBR) ondersteunt deze gedachte.

Ik zie in de ‘fata morgana’ van de stedelijke kavelruil voorts een belangrijke sturende rol voor de notaris: de notaris kan zich, door zijn deskundigheid en ervaring, profileren als ‘gangmaker’ van de stedelijke kavelruil en kan daarmee zijn eigen onroerend goedpraktijk weer (deels) uit het dal trekken. Bovendien zou, bij gebleken succes, een (miniem) deel van het herstel van de huizenmarkt wellicht op het conto van de notaris kunnen worden geschreven. Een betere PR voor het notariaat is nauwelijks denkbaar.

Terug naar de realiteit. Het moge duidelijk zijn: de stedelijke kavelruil verdient het mijns inziens zeker om nader te worden onderzocht. En ook al zou het voorgaande enkel bij een gedachten-experiment blijven, dergelijke initiatieven zorgen er in ieder geval voor dat, net als thans bij de herverkaveling het geval is, de kavelruil bekend(er) wordt bij een breder publiek. De kavelruil wordt daarmee in zekere zin uit het (agrarische) isolement gehaald. Aandacht en (warme) belangstelling voor het (landinrichtingsinstrument vormen belangrijke schakels in het proces om de kavelruil, dwars door alle economische en politieke stormen heen, te behouden voor de toekomst.

Na deze korte omzwerving langs de stedelijke herverkaveling en mijmeringen over de stedelijke kavelruil zullen wij het resterende deel van onze reis uitsluitend in het agrarische landschap vertoeven. De kavelruilfamilie lijkt voornamelijk uit ‘traditionele gezinnen’ te bestaan: de kavelruil wordt namelijk hoofdzakelijk agrarisch ingezet.7