Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/7.7.4:7.7.4 Praktijk lidstaten

Vastgoedtransacties in de Europese btw (FM nr. 169) 2021/7.7.4

7.7.4 Praktijk lidstaten

Documentgegevens:

mr. dr. M.D.J. van der Wulp, datum 01-07-2021

Datum: 01-07-2021
Auteur: mr. dr. M.D.J. van der Wulp
JCDI: JCDI:ADS291496:1
Vakgebied(en): Toeslagen (V)
Omzetbelasting / Aftrek en teruggaaf
Omzetbelasting / Belastingplichtige en -schuldige
Europees belastingrecht / Belastingen EU
Omzetbelasting / Levering van goederen en diensten
Omzetbelasting / Vrijstelling
Europees belastingrecht / Algemeen

Van de mogelijkheid om een optieregeling voor de verhuur van onroerend goed in te voeren is door de lidstaten dankbaar gebruikgemaakt.1 Hoewel de meeste lidstaten een optieregeling voor de verhuur van onroerend goed kennen, varieert de invulling van deze optieregeling sterk. In het licht van de interneutraliteit is dit onwenselijk, omdat het van lidstaat tot lidstaat kan verschillen of en, zo ja, onder welke voorwaarden geopteerd kan worden voor de belaste verhuur van onroerend goed.2 In onderstaande tabel is ten aanzien van de lidstaten die een optieregeling kennen op hoofdlijnen weergegeven of en, zo ja, welke beperkingen c.q. voorwaarden aan de optie voor belaste verhuur worden gesteld.3 Hierbij is een onderscheid gemaakt tussen de materiële voorwaarden met betrekking tot de verhuurder, de huurder en het verhuurde onroerend goed enerzijds en de formele voorwaarden anderzijds.

Lidstaat		Materiële voorwaarden		Formele voorwaarden
	Verhuurder	Huurder	Uitgesloten onroerend goed
België		100% gebruik als belastingplichtige	- onbebouwde terreinen - gebouwen waarvan de bouw/vernieuwbouw vóór 1 oktober 2018 is begonnen¹	- gezamenlijke keuze - verlengde herzieningsperiode (25 in plaats van 15 jaar - bij verhuur aan gelieerde, niet volledig aftrekgerechtigde huurder moet de huurprijs overeenkomen met de normale waarde
Bulgarije
Denemarken		belastingplichtige	woning	- keuze geldt voor minimaal 2 kalenderjaren - akkoord huurder indien het onroerend goed reeds in gebruik genomen is
Duitsland		≥ 95% aftrekgerechtigde belastingplichtige	woning
Cyprus		≥ 90% aftrekgerechtigde belastingplichtige
Estland			woning	kennisgeving fiscus
Frankrijk		- verhuur gebouwen: belastingplichtige of niet-belastingplichtige die het gehuurde voor zijn professionele activiteiten gebruikt - verhuur onroerend goed voor agrarische doeleinden: belastingplichtige	onbebouwd terrein en gemeubileerd gebouw, tenzij deze bestemd is voor agrarische doeleinden	- keuze in huurovereenkomst indien huurder geen belastingplichtige is - optie geldt voor 10 jaar en wordt stilzwijgend met 10 jaar verlengd - registratie huur onbebouwde terreinen en gebouwen voor agrarische doeleinden
Finland	eigenaar, onderverhuurder of vastgoedvennootschap	- aftrekgerechtigde belastingplichtige, de staat, gemeenten en instellingen voor bepaald onderwijs - bij verhuur door vastgoedvennootschap: 100%-aftrek-gerechtigde huurder/aandeelhouder	bij verhuur door vastgoedvennootschap: onroerend goed dat niet door de aandeelhouder gebruikt en/of niet in feite eigendom is van de aandeelhouder	bij onderverhuur kan eigenaar alleen opteren indien ook de onderverhuurder opteert/zal opteren
Hongarije			woning	- verzoek fiscus - keuze geldt minimaal t/m 5^e kalenderjaar volgend op jaar keuze
Ierland		≥ 90 % aftrekgerechtigde belastingplichtige bij verhuur tussen gelieerde partijen, aan de eigenaar of aan eigenaar gelieerde partij	woning
Italië			woning die niet wordt verhuurd door aannemer of renovatiebedrijf die het heeft gebouwd of gerenoveerd en die niet kwalificeert als sociale huisvesting²	keuze in huurovereenkomst
Litouwen		aftrekgerechtigde belastingplichtige/ niet-belastingplichtige		keuze geldt minimaal voor 24 maanden
Luxemburg		≥ 50 % aftrekgerechtigde belastingplichtige		- verzoek fiscus - voorgeschreven informatie in verzoek aan fiscus
Nederland		≥ 90% (soms 70%) aftrekgerechtigde belastingplichtige	woning	- gezamenlijke keuze - keuze in huuroverkomst of verzoek aan fiscus - voorgeschreven informatie in huurovereenkomst - kennisgeving huurder aan verhuurder en fiscus na afloop referentieperiode
Oostenrijk		≥ 95% aftrekgerechtigde belastingplichtige
Polen		aftrekgerechtigde belastingplichtige		kennisgeving fiscus
Portugal		≥ 80% aftrekgerechtigde belastingplichtige³	- woning - niet-stedelijk onroerend goed	- digitaal verzoek fiscus - huur is ten minste 1/25 van de aanschaf- of kostprijs verhuurde onroerend goed
Roemenië				kennisgeving fiscus
Slovenië		100% aftrekgerechtigde belastingplichtige		- gezamenlijke keuze - voorgeschreven informatie in overeenkomst
Slowakije			- woning - onbebouwd terrein	kennisgeving afnemer
Tsjechië		belastingplichtige		voorafgaande instemming belastingplichtige afnemer
Zweden		aftrekgerechtigde belastingplichtige, de staat of de gemeente⁴	bij verhuur aan de staat: woning	- verzoek fiscus bij keuze voor belaste verhuur bij vernieuwbouw - kennisgeving fiscus van wijziging omstandigheden in bouwfase

¹: De optie voor belaste verhuur van onroerend goed is in België met ingang van 1 januari 2019 ingevoerd.
²: Voor de woningen waarvoor gekozen kan worden voor belaste verhuur geldt in Italië het verlaagde btw-tarief van 10%.
³: Voor huurders die (ver)bouwwerkzaamheden verrichten, vastgoedhandelaren en vastgoedexploitanten geldt de ‘80%-eis’ niet.
⁴: Opteren voor belaste verhuur van onroerend goed aan de overheid is niet mogelijk indien de overheid het onroerend goed onderverhuurt aan een niet-aftrekgerechtigde huurder.

Toon alle voetnoten

Voetnoten

Voetnoten

De lidstaten die geen mogelijkheid kennen om te opteren voor de belaste verhuur van onroerend goed zijn: Kroatië, Letland, Malta en Spanje. Griekenland kent in principe geen mogelijkheid om te opteren voor belaste verhuur, maar voor verhuur van onroerend goed aan een belastingplichtige kan in plaats van een zegelrecht gekozen worden voor btw-heffing, mits de verhuurder en de huurder dit zijn overeengekomen en de verhuurder hiertoe specifiek verzoek bij de belastingdienst heeft ingediend.

In soortgelijke zin: B.G. van Zadelhoff, Onroerende goederen en belasting over de toegevoegde waarde (diss.), Deventer: FED 1992, p. 72.

De gegevens in dit overzicht zijn ontleend aan de Country Tax Guides – VAT, hoofdstuk 13 van iedere afzonderlijke lidstaat van IBFD. Beschikbaar op: www.ibfd.org, geraadpleegd op 29 december 2020.