Kavelruil (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2014/1.II.C.5.c:c. Gevolgen van titelzuivering/zaaksvervanging

Kavelruil (Publicaties vanwege het Centrum voor Notarieel Recht) 2014/1.II.C.5.c

c. Gevolgen van titelzuivering/zaaksvervanging

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Door de titelzuivering is sprake van een originaire eigendomsverkrijging en beginnen lopende verjaringstermijnen na inschrijving van de akte van herverkaveling in de openbare registers opnieuw te lopen.1 Zulks blijkt tevens uit de rechtspraak: onder meer een uitspraak van de Rechtbank Utrecht, 2 bekrachtigd door het Hof Amsterdam, 3 bevestigt voorgaande constateringen.4

De titelzuivering geldt eveneens voor de beperkte rechten, rustend op de in de herverkaveling betrokken, in het blok gelegen onroerende zaken.5 Alle bestaande beperkte genotsrechten vervallen.6 Erfdienstbaarheden moeten (opnieuw) worden gevestigd. Het belang van een zorgvuldige uitvoering van de (herverkavelings)procedure is dus groot. Indien fouten worden gemaakt gedurende het traject, kan dit ingrijpende gevolgen hebben voor bestaande beperkte rechten. In dit verband is een arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2012 illustratief.7 In het kader van een reconstructie (op basis van de Reconstructiewet Midden-Delfland) was sprake van een administratieve vergissing door het Kadaster of de Reconstructiecommissie, waardoor erfdienstbaarheden zijn vervallen, De Hoge Raad besliste dat deze fout moest worden hersteld, ondanks dat tegen het verval van deze beperkte een met voldoende waarborgen omklede procedure heeft opengestaan die door belanghebbenden niet is benut. De Hoge Raad overweegt als volgt:

“4.4.3 (...) In een dergelijk bijzonder geval komt de toewijzing van een vordering tot herstel van de erfdienstbaarheden, zoals hier door het hof uitgesproken, niet in strijd met het gestoten stelsel van de wet. Die vordering betreft immers niet een heropening van (het debat over) de verdeling en vaststelling van rechten en aanspraken in het kader van de reconstructie en doorkruist het wettelijk stelsel niet. Het gaat slechts om de correctie achteraf van een vaststaande, onmiskenbare fout, waarbij duidelijk is, door genoemde bijzondere omstandigheden van het geval, hoe de vaststelling van rechten zou zijn geweest indien die fout niet zou zijn begaan, en waarbij de correctie alsnog leidt tot het resultaat waartoe die vaststelling zou hebben geleid. Die correctie betreft dezelfde partijen als ten aanzien van wie de fout is gemaakt en speelt zich uitsluitend tussen hen af. Rechten en belangen van derden zijn niet in het geding.”

Naast bovenstaande opmerkingen aangaande de in het BW geregelde beperkte rechten, verdient in dit kader de positie van oude zakelijke rechten bijzondere aandacht, aangezien deze rechten, in tegenstelling tot eerstbedoelde groep beperkte rechten, niet opnieuw kunnen worden gevestigd. Zowel in de rechtspraak als in de literatuur wordt daarom aangenomen dat deze rechten de herverkaveling (kunnen) overleven en derhalve niet teniet (hoeven te) gaan door de titelzuivering.8 Dit wordt in de praktijk vaak ook met zoveel woorden in de akte vermeld.9 Dit geldt tevens voor de buurweg ex artikel 719 Oud BW, 10 zo blijkt uit de (recente) rechtspraak. De Rechtbank Zwolle overweegt namelijk:

“Weliswaar is een buurweg geen oud zakelijk recht, maar beide rechtsfiguren (de buurweg en de oude zakelijke rechten, JR) zijn zodanig vergelijkbaar (doordat ze onder het huidige privaatrecht niet meer kunnen ontstaan) dat naar het oordeel van de Rechtbank hetgeen van toepassing is op oude zakelijke rechten van overeenkomstige toepassing kan worden verklaard op de buurweg. Hieruit volgt dat de buurweg niet per definitie met de inschrijving van de ruilakte komt te vervallen, maar dat de buurweg door vermelding hiervan in de ruilakte gehandhaafd kan blijven.”11

Ten aanzien van hypotheken en beslagen is een uitzondering gemaakt op de titelzuiverende werking, aangezien volgens artikel 60, leden 3 en 4 juncto artikel 82 lid 3 WILG12 het zaaksvervangingsprincipe13 geldt: de hypotheken (artikel 60 lid 3) en beslagen (artikel 60 lid 4) komen van rechtswege te rusten op de vervangende kavels. Onder het regime van de Landinrichtingswet werd de zaaksvervanging ten aanzien van het hypotheekrecht aangenomen op basis van artikel 160 lid 3 Liw. De tekst van het artikellid is gelijkluidend aan het huidige artikel 60 lid 3 WILG14 en luidt als volgt:

“De hypotheken gaan met behoud van haar rang over op de kavels of gedeelten van kavels, wellte in de plaats van de onroerende zaak, waarop zij rusten, worden toegedeeld.”

Ook onder de Landinrichtingswet was derhalve sprake van ‘overspringende’ hypotheekrechten. Vermelding van de hypotheekrechten in de akte van toedeling is dus niet noodzakelijk voor de instandhouding van het recht. In de jurisprudentie is deze zaaksvervanging expliciet bevestigd.15

De bijzondere verhaalspositie van de hypotheekhouder en de beslaglegger blijft derhalve van kracht16 en ondervindt geen hinder van de ‘allesvernietigende’ titelzuivering. Artikel 82 lid 3 WILG verwoordt het aldus:

“Op grond van de ruilakte wordt in de openbare registers bij elke hypothecaire inschrijving, onderscheidenlijk bij elke inschrijving van een beslag aangetekend dat de hypotheek onderscheidenlijk het beslag in het vervolg zal rusten op de in de ruilakte aangewezen kavels of gedeelten daarvan, dan wel op de rechten waaraan die kavels of gedeelten daarvan zijn onderworpen.”

Duidelijke taal. De wet voorziet in een aantekening in de openbare registers van de ‘overgesprongen’ hypotheken en beslagen. Het juridische fenomeen ‘zaaksvervanging’ is hierdoor ook in administratieve zin een feit.

De werking van deze zaaksvervanging is overigens beperkt, in die zin dat het principe enkel ten aanzien van hypotheken respectievelijk beslagen geldt.17 De zaaksvervanging op dit vlak vormt derhalve een uitdrukkelijke uitzondering op de hoofdregel, die (voor de herverkaveling althans) ‘titelzuivering’ heet.18 Deze lijn doortrekkend kan mijns inziens worden aangenomen dat de toedeling in het kader van een herverkaveling geen zaaksvervanging, maar rechtsvervanging casu quo rechtsvemieuwing inhoudt.19

De goederenrechtelijke consequentie van het voormelde is dat door de inbreng van een onroerende zaak in een plan van toedeling, gevolgd door toedeling van die zaak bij notariële akte aan dezelfde eigenaar, de inbrengende eigenaar op enig moment de eigendom verloren heeft en vervolgens weer heeft teruggekregen. Indien sprake zou zijn van zaaksvervanging, zou de betreffende eigenaar de eigendom van de onroerende zaak nimmer (tijdelijk) verloren hebben. Deze gevolgtrekking is in lijn met de jurisprudentie, gewezen onder de Landinrichtingswet. Zo heeft de Hoge Raad in 199720 beslist dat toedeling bij ruilverkaveling geen zaaksvervanging, maar ‘gewoon’ een verkrijging op grond van ruilverkaveling oplevert. In dit arrest heeft de Hoge Raad tevens beslist dat de titelzuivering eveneens geldt indien de toedeling van de ingebrachte onroerende zaken aan de inbrenger zelf plaatsvindt.21 Door de titelzuiverende werking van deze verkrijgingen22 hebben eerdere verkrijgingen door de inbrenger of diens rechtvoorganger(s) hun betekenis verloren. Het standpunt van de staatssecretaris van Financiën dat er geen sprake zou zijn van een verkrijging krachtens ruilverkaveling, maar slechts van zaaksvervanging van de ingebrachte zaken door de toegedeelde zaken, wordt door de Hoge Raad als strijdig met de tekst van de Landinrichtingswet en het daarin opgenomen stelsel van de originaire eigendomsverkrijging (de titelzuivering) verworpen. Er is daarom geen reden is een verkrijging bij ruilverkaveling niet aan te merken als verkrijging in de zin van de wet.23

Wat zijn de fiscale implicaties van deze (beperkte) zaaksvervanging bij herverkaveling en kavelruil (mits in de kavelruilovereenkomst onder meer de artikelen 60 leden 3 en 4 en 82 lid 3 WILG van overeenkomstige toepassing zijn verklaard) en de afwezigheid van zaaksvervanging bij de toedeling krachtens deze beide landinrichtingsinstrumenten? Deze vraag zal worden beantwoord in de fiscale grenspost, hoofdstuk II, onderdeel B.3.c. Het staat de fiscaal georiënteerde reiziger met een sterke voorkeur voor fiscale vraagstukken vrij om, in afwijking van het reisschema, alvast een korte verkennende excursie naar het fiscale landschap te verrichten, mits hij of zij op tijd terugkeert om, samen met het reisgezelschap, de civielrechtelijke route te vervolgen.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.