7.8.3 Hof van Justitie

Indien de verhuurder op grond van de huurovereenkomst niet alleen de huurprijs voor het enkele gebruik van het onroerend goed, maar ook servicekosten in rekening brengt, is sprake van een samengestelde prestatie. Zoals in paragraaf 4.4.4 is opgemerkt, geldt voor een dergelijke prestatie als uitgangspunt dat elke handeling voor de btw-heffing afzonderlijk in aanmerking moet worden genomen. De prestaties waarvoor de servicekosten in rekening worden gebracht moeten voor de btw-heffing daarom in beginsel afzonderlijk van de verhuur van het onroerend goed in aanmerking worden genomen. Dit is slechts anders indien deze prestaties:

Of de servicekosten de vergoeding vormen voor één of meerdere afzonderlijke prestaties dan wel de huurprijs inclusief de vergoeding voor de servicekosten de vergoeding vormt voor één dienst die kwalificeert als verhuur of verhuur plus dient beoordeeld te worden aan de hand van de omstandigheden van het geval.2 Het gaat dus om een casuïstische beoordeling. Hierbij is de inhoud van de huurovereenkomst in het bijzonder van belang.3 In de jurisprudentie van het Hof van Justitie zijn diverse indicatoren pro en contra zelfstandigheid van de ‘serviceprestaties’ te vinden. Zo is de omstandigheid dat de servicekosten in de huurovereenkomst zijn geregeld, een indicatie dat sprake is van één dienst. Doorslaggevend is deze omstandigheid echter niet.4 Dat is naar mijn mening ook logisch, aangezien servicekosten – in ieder geval in de Nederlandse praktijk – nagenoeg altijd in de huurovereenkomst zijn geregeld. Is voor de huur en de servicekosten een all-in prijs bedongen, dan vormt dit een aanwijzing dat sprake is van één dienst, terwijl een splitsing van de prijs in een huurprijs en de servicekosten – hetgeen in Nederland gebruikelijk is – wijst op het tegenovergestelde. Hetzelfde heeft te gelden voor het al dan niet afzonderlijk in rekening brengen (op de factuur) van de huurprijs en de servicekosten (zie paragraaf 4.4.4).

Het Hof van Justitie lijkt een bijzonder gewicht toe te kennen aan de omstandigheid of de huurovereenkomst de huurder toestaat om de serviceprestatie(s) niet van de verhuurder, maar rechtstreeks van een derde af te nemen.5 Het is van belang erop te wijzen dat het hierbij niet gaat om hetgeen de huurder met de verhuurder overeen had kunnen komen, maar hetgeen hij met de verhuurder overeengekomen is.6 Heeft de huurder op grond van de huurovereenkomst de mogelijkheid – het gaat om de mogelijkheid en niet om het benutten daarvan! – om de serviceprestatie(s) rechtstreeks af te nemen van een derde, dan is dit een aanwijzing dat de serviceprestatie zelfstandig is.7 Indien de huurprijs en de servicekosten ook afzonderlijk op de factuur worden vermeld, dan lijkt zelfs aangenomen te moeten worden dat de servicekosten de vergoeding vormen voor één of meerdere afzonderlijke prestaties.8 Dit verklaart waarom het Hof van Justitie in de zaak Tellmer Property heeft geoordeeld dat de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimten door de conciërge een afzonderlijke dienst was.9 Is de huurder op grond van de huurovereenkomst verplicht om de serviceprestatie(s) van de verhuurder af te nemen, dan vormt dit een aanwijzing dat deze prestaties zelfstandigheid ontberen. Dat het Hof van Justitie in de zaak Field Fisher Waterhouse tendeert naar de beslissing dat de servicekosten niet de vergoeding vormen voor afzonderlijke prestaties maar opgaan in de verhuur van onroerend goed10, kan mede door deze omstandigheid worden verklaard. In deze zaak stond namelijk vast dat de huurder op grond van de huurovereenkomst gehouden was de serviceprestaties (watervoorziening, verwarming in het gehele kantoorgebouw, reparatie van het gebouw en de beveiliging van het gebouw) van de verhuurder af te nemen.11 Op dit punt verschilt de feitelijke situatie in de zaak Field Fisher Waterhouse dus met die in de zaak Tellmer Property.12 Ten aanzien van de nutsvoorzieningen heeft het Hof van Justitie geoordeeld dat als er individuele meters zijn geïnstalleerd en de facturatie plaatsvindt aan de hand van het werkelijke verbruik, dit een belangrijke aanwijzing is dat de levering van de nutsvoorzieningen een afzonderlijke prestatie is.13

Zoals reeds is opgemerkt, tendeert het Hof van Justitie in de zaak Field Fisher Waterhouse naar de beslissing dat de servicekosten niet de vergoeding vormen voor afzonderlijke prestaties maar opgaan in de verhuur van onroerend goed. Het Hof overweegt in dit kader dat de prestaties waarvoor de servicekosten de vergoeding vormde – watervoorziening, verwarming in het gehele kantoorgebouw, reparatie van het gebouw en de beveiliging van het gebouw – voor de modale huurder van een commerciële ruimte niet geacht kunnen worden een doel op zich te zijn, maar eerder een middel om de verhuur van het kantoorgebouw zo aantrekkelijk mogelijk te maken.14 Hieruit is op te maken dat als de terbeschikkingstelling van onroerend goed in combinatie met prestaties waarvoor servicekosten in rekening worden gebracht één dienst is, in de regel sprake is van een verhuurdienst die in beginsel vrijgesteld is. Steun hiervoor is naar mijn mening te vinden in het Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie-arrest waarin het Hof van Justitie twee situaties met name noemt waarin sprake is van een van rechtswege belaste (verhuur)dienst. Het eerste voorbeeld is de ‘verhuur’ van sleutelklare kantoorgebouwen die dankzij de levering van nutsvoorzieningen en andere prestaties (internet, meubilair etc) meteen gebruiksklaar zijn. Het tweede voorbeeld is de kortetermijnverhuur, met name voor vakanties (zie paragraaf 7.6.1) of voor professionele doeleinden, die samen met de ‘serviceprestaties’ worden aangeboden zonder dat laatstbedoelde prestaties ervan kunnen worden gescheiden. In beide situaties gaat het niet om de ‘normale’ verhuur van woon- of bedrijfsruimte in combinatie met het in rekening brengen van servicekosten.