Afgebroken onderhandelingen en gebruik voorbehouden (R&P nr. 173) 2009/6.6.2.2:6.6.2.2 Art. 7:2 BW in de jurisprudentie

Afgebroken onderhandelingen en gebruik voorbehouden (R&P nr. 173) 2009/6.6.2.2

6.6.2.2 Art. 7:2 BW in de jurisprudentie

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

In overeenstemming met de kennelijk bij de wetgever levende gedachte dat, indien de verkoper weigert aan het schriftelijkheidsvereiste te voldoen, primair gekeken moet worden naar de mondelinge afspraken, besliste bijv. de Rb. Leeuwarden in kort geding.1 De voorzieningenrechter overwoog dat op de verkoper de verplichting kan rusten tot medewerking aan het tot stand brengen van een koopovereenkomst door het opmaken van de vereiste akte en dat "bij mondelinge wilsovereenstemming de verkoper van een woning in beginsel gehouden is tot het tot stand brengen van een overeenkomst, tenzij bijzondere omstandigheden tot een ander oordeel leiden".2 Huijgen3 meent dat voor toepassing van dit zogenaamde "weg-denkcriterium" dat erop neerkomt dat wanneer tussen partijen een zodanig mondeling akkoord is bereikt dat — zou geen vormvereiste voor de koop van een woning gelden — het akkoord een bindende overeenkomst zou opleveren, de verkoper reeds gebonden is tot het opmaken van de vereiste akte, in casu geen plaats is. Naar zijn oordeel zou de benadering juist andersom moeten zijn in die zin dat bij mondelinge overeenstemming in beginsel nog geen koopovereenkomst tot stand is gekomen en een verkoper vrij is om van de koop af te zien, tenzij bijzondere omstandigheden ertoe leiden dat moet worden geoordeeld dat op grond van de precontractuele maatstaven van redelijkheid en billijkheid geoordeeld moet worden dat de verkoper zich niet zonder meer kan terugtrekken, maar bijv. een verplichting heeft tot dooronderhandelen.4Ik deel deze mening van Huijgen en meen dat ook de jurisprudentie zich in deze lijn lijkt te ontwikkelen. Ik wijs in dat kader bijv. op de uitspraak van de Vznr. Rb. Haarlem van 24 mei 2006.5 In laatstgenoemde uitspraak merkt de voorzieningenrechter in to. 5.5 het navolgende op:

"De Gerechtshoven en de Hoge Raad hebben zich er nog niet over uitgelaten. In dit juridische vacuum zal derhalve een keuze gemaakt moeten worden. De keuze van de(ze) voorzieningenrechter is dat voor de verkoper, evenals voor de koper, dient te gelden dat hij pas gebonden is als er een schriftelijke overeenkomst is, met als enige verschil dat de verkoper niet de drie dagen bedenktijd heeft van het derde lid van art. 7:2 BW. Doorslaggevend voor deze keuze is dat in de jurisprudentie van de Hoge Raad in het algemeen veel waarde lijkt te worden gehecht aan het argument van de rechtszekerheid. Waar de invoering van het schriftelijkheidsvereiste in art. 7:2 lid 1 BW een einde leek te hebben gemaakt aan talloze getuigenverhoren, die voorheen op verzoek van veel (vermeende) kopers en verkoper van woningen werden gehouden om mondelinge koopovereenkomsten aan te tonen, zou een andersluidende opvatting ertoe kunnen leiden dat dit leed slechts ten halve gekeerd is, omdat verkopers nog wél aan mondelinge — middels getuigen te bewijzen — afspraken gehouden kunnen worden. De rechtszekerheid zou met die interpretatie dan ook niet zijn gediend. Bovendien valt niet in te zien waarom de koper van een woning — afgezien van de drie dagen bedenktijd — meer bescherming zou behoeven dan een verkoper. In de parlementaire geschiedenis van het onderwerp — waar de minister heeft opgemerkt dat een verkoper onbehoorlijk handelt indien hij, nadat mondeling overeenstemming is bereikt, niet meewerkt aan het opmaken van een schriftelijke overeenkomst — lijken onvoldoende aanknopingspunten te vinden voor een ander oordeel. Onbehoorlijk is ook iets anders dan onrechtmatig."

In gelijke zin besliste de Rb. Dordrecht6 door, voor zoveel relevant, te overwegen:

"De(ze) uit art. 3:39 BW voortvloeiende nietigheid betekent dat de koop van aanvang aan van rechtswege nietig is en dat de wet daaraan zonder meer de daarmee beoogde rechtsgevolgen onthoudt. Daarmee is onverenigbaar dat aan een dergelijke, nietige rechtshandeling — zoals in de parlementaire geschiedenis staat — tot rechtsgevolg wordt verbonden, in die zin dat, in geval van een mondeling akkoord dat — het vormvereiste van art. 7:2 lid 1 BW weggedacht — een rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren, de verkoper in beginsel gehouden zou zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen door mee te werken aan het opmaken van de daartoe vereiste akte."

Daartegenover staan onder meer de uitspraak van de Vznr. Rb. 's-Hertogenbosch van 8 november 20057, de Vznr. Rb. Zutphen van 22 maart 20058 en de Vznr. Rb. Leeuwarden van 8 oktober 20049. In de eerstgenoemde uitspraak van de Vznr. Rb. 's-Hertogenbosch overweegt deze (to. 4.2) dat het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst echter niet meebrengt dat verkopers zich zonder meer uit de onderhandelingen mogen terugtrekken. Is reeds sprake van een mondelinge overeenkomst, aldus de voorzieningenrechter, dan zijn verkopers in beginsel gehouden hun medewerking te verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst.

De Vznr. Rb. Zutphen in diens laatstgenoemde uitspraak overweegt onder meer:

"Nu niet is voldaan aan het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst, is geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand gekomen. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt evenwel dat niet met zich brengt dat de verkoper zich na het bereiken van de mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. In casu is voldoende aannemelijk dat tussen partijen een zodanig volledig mondeling akkoord is bereikt over de verkoop van het registergoed, dat, zou geen vormvereiste voor de koop gelden, dat akkoord de benodigde rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. Gedaagde is daarom in beginsel gehouden medewerking te verlenen aan het opmaken van de voor totstandkoming van de overeenkomst vereiste akte. De afweging van de gerechtvaardigde belangen van de partijen noopt niet tot een andere conclusie. Voldoende aannemelijk is dat de eiser er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de mondelinge overeenkomst zou uitmonden in een schriftelijke koopovereenkomst in levering van het registergoed."

De Vznr. Rb. Zutphen legt in zijn uitspraak dus een hele duidelijke link met het leerstuk van de afgebroken onderhandelingen en overweegt dat, wanneer ik de uitspraak goed lees, partijen gehouden zijn om aan het vormvereiste te voldoen indien, ware het vormvereiste er niet geweest en er strikte consensualiteit zou hebben geheerst, een overeenkomst zou zijn tot stand gekomen. Daarmee huldigt de Vznr. Rb. Zutphen het "wegdenkprincipe" in zijn meest zuivere vorm, maar gaat deze m.i. voorbij aan de ratio van art. 7:2 BW. Deze bepaling zou, in de redenering van de Vznr. Rb. Zutphen, volstrekt zinledig zijn, reden waarom ik mij niet met de Vznr. Rb. Zutphen kan verenigen.

Verder wijs ik op de Vznr. Rb. Leeuwarden in de laatste hiervoor genoemde uitspraak, waarin deze weliswaar overweegt dat, nu in het onderhavige geval niet was voldaan aan het in art. 7:2 lid 1 BW neergelegde vormvereiste van schriftelijkheid, de koopovereenkomst op grond van art. 3:39 BW nietig is maar dat:

"uit de parlementaire geschiedenis (...) echter blijkt dat de nietigheid van de koop niet met zich brengt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daartoe vereiste akte. Uit de Nota naar aanleiding van het eindverslag, p. 7 e.v., blijkt voorts dat in een geval zoals het onderhavige, waarin het mondelinge akkoord, het vormvereiste van art. 7:2 lid 1 weggedacht, de beoogde rechtens bindende hoofdovereenkomst zal opleveren, de verkoper in beginsel gehouden is om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen. Naar het oordeel van de rechter zijn er in het onderhavige geval geen omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan een uitzondering op dit uitgangspunt gerechtvaardigd is."

De Vznr. Rb. Leeuwarden gaat dus zo mogelijk nog verder dan de Rb. Zutphen door klaarblijkelijk (to. 5.2) als hoofdregel/uitgangspunt te willen aanvaarden dat het "wegdenkprincipe" moet worden toegepast behoudens bijzondere omstandigheden die zouden moeten worden gesteld en, bij tegenspraak, zouden moeten worden bewezen en conform welke toepassing van het "wegdenkprincipe" niet gerechtvaardigd zou zijn.10

Tot zover enkele uitspraken waarin, met een duidelijke motivering, het ene of het andere uitgangspunt (nietigheid of toepassing van het "wegdenkprincipe") wordt toegepast. Hieronder volgt een kort overzicht van enige recentere jurisprudentie, waarbij eerst de uitspraken worden behandeld waarbij, in afwezigheid van een schriftelijke koopovereenkomst, art. 3:39 BW strikt wordt toegepast (en dus de consensuele overeenkomst nietig wordt geacht). Daarna zal de jurisprudentie besproken worden die het tegenovergestelde bepleit, namelijk dat partijen zich, ondanks het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst, bevinden in een situatie van precontractuele gebondenheid die ertoe leidt dat de verkoper gehouden kan worden om de voorgeschreven vorm te realiseren.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.