4.3 Bevoegdheden van een bewindvoerder

Op basis van de wet heeft een bewindvoerder slechts bescheiden bevoegdheden, zo blijkt uit artikel 109 lid 3 LPA 1925:

De wettelijke bevoegdheden van een bewindvoerder blijven beperkt tot het incasseren van inkomsten uit het vastgoed (de huurpenningen) en het verlenen van kwijting voor deze betalingen. Voor het innen van de huurpenningen mag de bewindvoerder, indien nodig, (gerechtelijke) incassomaatregelen nemen.1 Hij kan dit doen in naam van de hypotheekgever of hypotheekhouder;2 dit maakt voor de hypotheekhouder in principe geen verschil. De bewindvoerder voldoet uit de opbrengsten eerst de hypotheekhouder, waarna hij het surplus aan de hypotheekgever uitkeert.

Ook deze beknopte wettelijke regeling is van regelend recht. Partijen kunnen de bevoegdheid uitsluiten, beperken, veranderen en uitbreiden. In de praktijk worden de bevoegdheden van een bewindvoerder meestal verruimd; de hypotheekhouder besteedt dan bepaalde bevoegdheden aan de bewindvoerder uit die hij zelf aan bezit (possession) zou ontlenen. Hierbij moet worden gedacht aan onderhoud en de bevoegdheid tot het aangaan van huurovereenkomsten.3 Ook kan de bevoegdheid het vastgoed executoriaal te verkopen worden doorgegeven.4 De wet bepaalt ten aanzien van deze contractueel bedongen bevoegdheden expliciet dat zij hetzelfde werken als de wettelijke bevoegdheden van de bewindvoerder.

Een andere optie is dat de hypotheekhouder zijn gehele recht op inbezitneming door een bewindvoerder laat uitoefenen. De bewindvoerder neemt in dat geval alle bevoegdheden van een hypotheekhouder over die hij na inbezitneming zou hebben.5 De additionele bevoegdheden die in dit verband contractueel aan bewindvoerders kunnen worden toegewezen zijn bijzonder ruim. Een standaardovereenkomst bevat de volgende opsomming:6 een bewindvoerder mag (i) reparaties en verbouwingen uitvoeren, (ii) huurovereenkomsten aangaan en beëindigen,7 (iii) personeel en adviseurs aannemen en ontslaan, (iv) belastingzaken regelen, (v) zijn beloning van de inkomsten afhouden, (vi) vastgoed executeren, (vii) de onderneming van de vastgoedondernemer voortzetten, (viii) overeenkomsten met betrekking tot het vastgoed aangaan (bijvoorbeeld gebruiksovereenkomsten), (ix) hulpzaken van het onroerend goed losmaken en verkopen, (x) kwitanties afgeven, (xi) schikkingen treffen tussen de hypotheekgever en derden, (xii) procedures met betrekking tot het vastgoed voeren, (xiii) het vastgoed verzekeren, (xiv) oudere zekerheidsrechten lossen, (xv) zijn bevoegdheden delegeren (voor zover overeengekomen), en (xvi) overige handelingen verrichten die hij geraden acht.

De bevoegdheden van een bewindvoerder gaan in de praktijk dus meestal (veel) verder dan louter het innen van de huurpenningen. Feitelijk komt vaak het gehele management van het vastgoed in handen van de bewindvoerder.8 Het volgende praktijkvoorbeeld illustreert dit.9 Ten gunste van de financier van een bouwproject was een recht van hypotheek gevestigd op de bouwgrond. De vergunning van het betreffende bouwproject dreigde echter te verlopen doordat niet op tijd met de bouw was begonnen. Tussen hypotheekhouder en hypotheekgever was overeengekomen dat de hypotheekhouder in die situatie een bewindvoerder mocht aanwijzen, die vervolgens – met zijn kennis en kunde in de bouw – de juiste consultants en architecten inzette om met de start van de bouw het verval van de vergunning te voorkomen. Op die manier kon worden verhinderd dat het zekerheidsrecht van de financier waardeloos zou worden. Ook afbouw van een bouwproject, maar bijvoorbeeld ook ondersteuning bij herfinanciering (in geval van overwaarde) kunnen binnen de mogelijkheden van de bewindvoerder worden gebracht, mits die bevoegdheden van de bewindvoerder maar nauwkeurig in de akte worden geformuleerd.