7.4.2 Registergoederen

Het middel tot kenbaarmaking van registergoederen is – zulks moge duidelijk zijn – de openbaarheid van registers. Zo zal een schuldeiser zich voorafgaand aan de totstandkoming van een beoogd hypotheekrecht door raadpleging van de registers van het bestaan van oudere goederenrechtelijke rechten kunnen vergewissen.

Onder het Romeinse recht werd de adequate toepassing van de prioriteitsregel sterk belemmerd door de afwezigheid van een stelsel van registratie en publicatie.1 Het Duitse BGB maakte zich op dit punt los van de Romeinse traditie door voor iedere wijziging in de goederenrechtelijke status van een registergoed registratie te vereisen.2 Naar Duits recht is volgens § 879 BGB het moment van registratie beslissend voor de plaats in de rangorde.

Ook onder Frans recht werd het vaststellen van de rangorde tussen rechten op onroerende zaken lange tijd sterk bemoeilijkt.3 Pas sinds 1955 dient ieder recht teneinde werking jegens derden te hebben te worden geregistreerd.4 Rechten die niet waren ingeschreven konden niet aan (jongere) derden worden tegengeworpen. Meerdere goederenrechtelijke gerechtigden tot eenzelfde onroerende zaak kunnen thans worden gerangschikt naar de volgorde van registratie.

De openbaarheid van registers in Nederland, Duitsland en Frankrijk brengt mee dat derden zich ten aanzien van registergoederen kunnen vergewissen van het bestaan van oudere goederenrechtelijke rechten. Verdedigd kan worden dat die kenbaarheid de hogere rang legitimeert die oudere goederenrechtelijke rechten innemen vanwege hun absolute karakter. Het is dan wel vereist dat de registers betrouwbare informatie aan derden verschaffen. Het kan voorkomen dat de registers onvolledig zijn, bijvoorbeeld wanneer meerdere goederenrechtelijke rechten op dezelfde dag ter registratie worden aangeboden. Het maken van onderscheid naar ouderdom – door ofwel zoals naar Duits recht5 aan te knopen bij het moment van registratie ofwel zoals naar Nederlands recht6 bij het tijdstip waarop de akte is opgemaakt – doet weliswaar recht aan het absolute karakter van goederenrechtelijke rechten, deze strikte toepassing van de prioriteitsregel kan voor de gerechtigde tot het jongere recht nadelig uitpakken. Aangezien ten tijde van de totstand-koming van zijn recht uit de registers geen oudere rechten bleken, dient hij niettemin een recht van een ander te eerbiedigen dat hij mogelijk niet heeft gekend. De keuze van Franse wetgever (ook sinds 1955) en die van het Nederlandse BW van 1838 beklemtoont daarentegen het belang van de kenbaarheid. Twee op dezelfde dag geregistreerde goederenrechtelijke rechten (met eveneens dezelfde dagtekening op de akten) verkrijgen in dit geval gelijke rang.7 Het moeten delen van de eerste rang moge voor de oudst gerechtigde op zijn beurt onbillijk voorkomen – het komt er immers op neer dat een vroeg op de dag geregistreerd recht nog de gehele dag blootstaat aan inschrijvingen van rechten met gelijke rang – toch lijkt met deze keuze de rechtszekerheid gediend.8

Een vergelijkbare afweging tussen enerzijds het belang van de rechtszekerheid en anderzijds de eerbiediging van het oudste recht door strikte toepassing van de prioriteitsregel ligt ten grondslag aan de regeling in het BW ter zake van de onjuistheid van de registers. Naar Nederlands recht worden derden beschermd tegen een dergelijke onjuistheid indien zij te goeder trouw zijn, hetgeen voor een goederenrechtelijk gerechtigde kan meebrengen dat hij zijn eerste rang kwijtraakt of zijn recht zelfs in het geheel verliest.9 Hoewel het Nederlandse recht als uitgangspunt een negatief stelsel van openbare registers hanteert en derden in beginsel aan de registers geen garanties voor de volledigheid en juistheid ervan kunnen ontlenen, kan het stelsel – mede als gevolg van de nagenoeg volledige bescherming van derden die te goeder trouw op de registers afgaan10 – passender worden omschreven als een semi-positief stelsel.11 Het Nederlandse stelsel neigt immers naar een positief stelsel zoals men dat kent in Duitsland waarin derden te goeder trouw mogen vertrouwen op de registers.12 De openbare registers bieden aldus een informatievoorziening die de rechtszekerheid inzake registergoederen bevordert. Deze informatievoorziening kan meebrengen dat de prioriteitsregel moet wijken wanneer het oudste recht onjuist of onvolledig is geregistreerd, op welke (onjuiste) publicatie een jonger goederenrechtelijk gerechtigde mocht afgaan.