De rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter (R&P nr. VG10) 2019/4.4.1
4.4.1 Splitsing in meerdere erfpachtrechten
Jacqueline Broese van Groenou, datum 01-12-2018
- Datum
01-12-2018
- Auteur
Jacqueline Broese van Groenou
- JCDI
JCDI:ADS391968:1
- Vakgebied(en)
Goederenrecht / Genotsrechten
Voetnoten
Voetnoten
Diephuis 1886b, p. 47: “Over het regt tot splitsing, waardoor verschillende deelen van dien grond bij verschillende erfpachters in gebruik komen, spreekt de wet niet; dat regt (…) wordt door haar voor den erfpachter stilzwijgend aangenomen en als onafhankelijk van des eigenaars toestemming erkend.” De stilzwijgende aanname werd bevestigd door Goudeket 1915a, onder verwijzing naar het Ontwerp 1820, het Ontwerp 1898 en Rb. Amsterdam 13 oktober 1887, W. 5498 (Hobbelink/Wildschut en Prinsen) (over een recht gevestigd onder het oudvaderlands recht) en door Asser/Scholten 1945, p. 315.
Art. 11 van de Voorwaarden waarop gronden in erfpacht kunnen worden uitgegeven 1896 van de gemeente Amsterdam: “De erfpachter is niet bevoegd, zonder goedkeuring en medewerking van Burgemeester en Wethouders, den hem in erfpacht uitgegeven grond te splitsen en zijn recht op een gedeelte daarvan aan derden over te dragen.” Plantenga 1957, p. 39 stelde dat het verbod van splitsing zonder toestemming in bijna alle gemeentelijke erfpachtbepalingen voorkwam en ook bij agrarische erfpacht essentieel was en daar aansloot bij het splitsingsverbod uit de Wet vervreemding landbouwgronden.
PG Boek 5 BW, p. 311 (MvT RO): “Teneinde versnippering van cultuurgrond te voorkomen, wordt bij de uitgifte in erfpacht van ontginningsgronden veelal bepaald, dat de erfpachter niet bevoegd is zonder toestemming van de eigenaar zijn recht te splitsen door de erfpacht op een of meer delen van de zaak over te dragen. In de meeste stedelijke erfpachtsvoorwaarden treft men een dergelijk beding eveneens aan; ook hier kan de eigenaar er een gerechtvaardigd belang bij hebben, dat de exploitatie van een als één geheel in erfpacht uitgegeven stuk grond in één hand blijft. De ondergetekende acht het gewenst in het nieuwe eerste lid vast te leggen, dat zodanig in de akte van vestiging opgenomen beding tot gevolg heeft, dat de erfpachter in afwijking van de hoofdregel van artikel 3.4.2.1 zijn recht niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen door het voor een of meer van de zaak, waarop zijn recht rust, over te dragen.”
Een voorbeeld van voorafgaande toestemming voor verkaveling biedt HR 14 december 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD3970 (VvE Bungalowpark De Keizerskroon) waar een perceel grond met de bestemming recreatiepark in erfpacht werd uitgegeven met toestemming voor splitsing door overdracht van het recht in 213 delen.
Hof Den Haag 6 januari 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BH3564, NJF 2009/63 (Bevago/Rotterdam). In deze zaak werd primair toestemming voor splitsing ex art. 5:91 lid 2 BW en subsidiair toestemming voor splitsing in appartementsrechten ex art. 5:106 lid 7 BW gevorderd. Vgl. Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/225.
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 7 april 2017, ECLI:NL:OGHACMB:2017:61, met gevoegde zaken ECLI:NL:OGHACMB:2017:161 van dezelfde datum en ECLI:NL:OGHACMB:2017:168 van 12 mei 2017. Art. 5:91 van het betreffende wetboek is identiek aan art. 5:91 BW. Vgl. over de splitsing van een met hypotheek bezwaarde zaak Tweehuysen 2016, p. 195-201.
Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 7 april 2017, ECLI:NL:OGHACMB:2017:61, r.o. 2.33: “Een overdracht van de erfpacht op een gedeelte van de grond is zonder toestemming ongeldig. De bepaling in de vestigingsakte dat toestemming vereist is, heeft dus zaaksgevolg. Zie artikel 5:92 lid 2 BW (‘niet zonder toestemming van de eigenaar kan splitsen’) [dit moet zijn art. 5:91 lid 2]. In het midden kan blijven of de ongeldigheid voortvloeit uit de onoverdraagbaarheid dan wel het ontbreken van beschikkingsbevoegdheid.” Bij dit tussenarrest werden partijen in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over een groot aantal vragen waaronder de vraag gesteld in r.o. 2.37 sub f: “Zijn er andere vormen van goederenrechtelijke splitsing dan door overdracht, toedeling en verhypothekering?” Deze vragen kwamen in het eindarrest, waarbij de splitsing ongeldig werd beoordeeld en de vordering tegen de notaris wegens beroepsfouten werd toegewezen, niet meer aan de orde, Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 24 juli 2018, ECLI:NL:OGHACMB:2018:134, met gevoegde zaken ECLI:NL:OGHACMB:2018:142 en ECLI:NL:OGHACMB:2018:143 van dezelfde datum.
De bevoegdheid van de erfpachter tot splitsing van zijn recht in twee of meer delen gevolgd door overdracht van een deel van het recht werd onder het OBW impliciet aangenomen op grond van art. 775 OBW dat bepaalde dat de canon ondeelbaar was.1 Toestemming voor splitsing was aanvankelijk niet wettelijk vereist, maar werd vanaf het begin toegepast bij stedelijke erfpacht.2 Die praktijk, met het doel versnippering van cultuurgrond te voorkomen, was reden voor de codificatie van de toestemming voor splitsing in het NBW, in de vorm van regelend recht.3 Voorafgaande toestemming voor splitsing van een erfpachtrecht door overdracht van een deel ervan is ook tegenwoordig nog regel.4 Er is vrijwel geen gepubliceerde rechtspraak over. Het hof Den Haag oordeelde dat de vervangende machtiging voor toestemming voor splitsing van een erfpachtrecht op een bedrijventerrein terecht was geweigerd door de gemeentelijke grondeigenaar vanwege het uitvoerig gedocumenteerde beleid voor de herstructurering van het betreffende bedrijventerrein.5 Dit beleid was erop gericht versnippering van percelen tegen te gaan, een reden die exact aansloot bij de ratio van toestemming voor splitsing.
In een Antilliaanse zaak werd een notaris aansprakelijk gesteld voor de schade die de koper van twee erfpachtrechten had geleden nadat de bank het gehele erfpachtrecht executoriaal had verkocht.6 Het bleek dat de splitsing door overdracht van twee delen van het erfpachtrecht achteraf ongeldig was, dat de notaris ten onrechte had vermeld dat de erfpachtrechten onbezwaard waren en had nagelaten toestemming van het Land Sint Maarten als grondeigenaar te vragen.7 Een kadastrale splitsing van het perceel betekent nog geen goederenrechtelijke splitsing van het op het perceel gevestigde erfpachtrecht in de zin van art. 5:91 lid 2 BW.