Hof Den Haag, 14-06-2022, nr. 200.255.192/01 en 200.259.904/01

gevestigd te Zaanstad,

hierna te noemen: BEZ,

2. [appellanten 2] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 2] c.s.,

3. [appellant 3] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 3] ,

4. [appellanten 4] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 4] c.s.,

5. [appellanten 5] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 5] c.s.,

6. [appellanten 6] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 6] c.s.,

appellanten 2 tot en met 6 samen te noemen: Erfpachters,appellanten 1 tot en met 6 samen te noemen: BEZ c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

Gemeente Zaanstad,

zetelend te Zaanstad,

geïntimeerde,hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,

en in de daarmee gevoegde zaak met zaaknummer 200.259.904/01 (hierna: Zaak II) van:

Gemeente Zaanstad ,

zetelend te Zaanstad ,

appellante,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,

tegen

gevestigd te Zaanstad,

2. [appellanten 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. [appellant 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

4. [appellanten 4] ,

wonende te [woonplaats] ,

5. [appellanten 5] ,

wonende te Zaandstad,

6. [appellanten 6] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam.

De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Zij biedt erfpachters de mogelijkheid om de bloot eigendom van de aan hen in erfpacht uitgegeven grond te verwerven. In deze zaak draait het thans met name nog om de vraag of het huidige beleid van de Gemeente voor de omzetting van erfpacht naar vol eigendom de toets der kritiek kan doorstaan.

Het hof oordeelt in dit arrest dat er geen reden is om terug te komen op zijn oordeel dat de door de Gemeente gehanteerde algemene voorwaarden niet onredelijk bezwarend zijn. Verder is de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 van de Gemeente volgens het hof niet onrechtmatig. In het laatste tussenarrest heeft het hof al beslist dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof geeft in een overweging ten overvloede, die partijen niet bindt, aan welke gevolgen hieraan kunnen worden verbonden.

Het hof heeft op 17 augustus 2021 een tussenarrest gewezen (hierna: het tussenarrest). Hierna hebben partijen de volgende stukken gewisseld:

Op 5 april 2022 heeft opnieuw een zitting plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak tijdens de zitting toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

3. Verzoek om terug te komen op bindende eindbeslissingen over algemene voorwaarden

BEZ c.s. heeft het hof verzocht terug te komen op zijn oordeel dat de door BEZ c.s. genoemde artikelen van de AB1991, en dan met name artikel 9 daarvan, niet onredelijk bezwarend zijn. In het verlengde daarvan heeft BEZ c.s. het hof ook verzocht om zijn zelfde oordeel over de AB1978 te heroverwegen. Volgens BEZ c.s. heeft het hof ten onrechte nagelaten om ambtshalve te toetsten of de betreffende bedingen jegens [appellant 6] c.s. oneerlijk zijn. Verder zou het hof aan de verkeerde maatstaf hebben getoetst en zou het ten onrechte in zijn oordeel hebben betrokken dat de manier waarop de AB1991 worden toegepast achteraf kan worden getoetst aan redelijkheid en billijkheid of de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Ook zou artikel 9 AB1991 wel degelijk vallen onder artikel (j) van de blauwe lijst. Het feit dat de erfpachters in dit geval geen (reële) opzeggingsmogelijkheid hebben, is ten slotte volgens BEZ c.s. een belangrijk element bij de beoordeling van de vraag of het beding onredelijk bezwarend is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft BEZ c.s. daaraan toegevoegd dat erfpachters onder het oude recht geen opzeggingsbevoegdheid hadden. Het feit dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 meeweegt dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid bestond, zou om die reden onjuist zijn.

Het hof oordeelt als volgt. Het hof heeft in het tussenarrest bindende eindbeslissingen gegeven. Het hof is hieraan in beginsel in het verdere verloop van het geding gebonden. Als de beslissing berust op een onjuiste juridische of feitelijke grondslag is het hof echter bevoegd om zijn beslissing te heroverwegen, om te voorkomen dat het op een ondeugdelijke grondslag een einduitspraak zou doen.1.Het hof ziet echter geen reden om terug te komen op deze bindende eindbeslissingen en overweegt daartoe als volgt.

Alle relevante omstandigheden ten tijde van de contractsluiting spelen een rol bij de toetsing aan Richtlijn 93/13 inzake oneerlijke bedingen (hierna: de Richtlijn). Dus ook de omstandigheid, zoals reeds overwogen, dat het gaat om door de Gemeente om beleidsmatige redenen in erfpacht uitgegeven grond in een stedelijke omgeving. Het kritiekpunt van BEZ c.s., dat het hof bij zijn beoordeling van de AB de mogelijkheid van toetsing achteraf (de zogenaamde ‘Uitoefeningscontrole’) heeft laten meewegen is ongegrond. Het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden houdt immers al bij de totstandkoming beperkingen in van de bevoegdheid van de Gemeente om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Deze beperkingen liggen besloten in de rechtsverhouding tussen burger en gemeentelijke overheid, en zijn verbonden met de bijzondere positie van de Gemeente en het gemeentelijke erfpachtbeleid. Omdat de beperkingen in de rechtsverhouding zelf besloten liggen, kunnen zij bijdragen tot het oordeel dat het wijzigingsbeding in de erfpachtvoorwaarden niet onredelijk bezwarend is.2.Of het wijzigingsbeding van artikel 9 AB1991 valt onder artikel (j) van de blauwe lijst is daarbij niet doorslaggevend.

Het gaat bovendien om langlopende erfpachtverhoudingen waarbij decennia geleden een maatstaf voor herziening van de canon is geformuleerd. Op dat moment bestond de Richtlijn nog niet en was de vergaande consumentenbescherming zoals die tot ontwikkeling is gekomen in de op die Richtlijn gebaseerde jurisprudentie van het HvJ EU nog niet voorzienbaar. Bij de lange duur van de rechtsverhouding past bovendien dat de Gemeente de ruimte moet hebben om de berekening van de hoogte van de grondwaarde en de canon aan te passen aan de gewijzigde omstandigheden, opvattingen en inzichten, waarbij de Gemeente, zoals in overweging 3.3 reeds opgemerkt, van meet af aan gebonden is aan de beperkingen die in de rechtsverhouding zelf besloten liggen. De maatstaf dat de canon zal worden berekend aan de hand van enerzijds de grondwaarde en anderzijds de marktrente vormt tegen die achtergrond een redelijke en voldoende transparante basis voor de berekening van de canon. Een verdere precisering kon, zeker op het moment dat de AB1991 werden opgesteld, niet van de Gemeente worden gevergd. Artikel 9 AB1991 kan daarom in zijn algemeenheid niet als kennelijk onredelijk worden beschouwd en is ook voldoende transparant.

Gelet op het voorgaande kan niet bij voorbaat in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat artikel 9 AB1991 in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de erfpachtverhouding voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van consument-erfpachter in aanzienlijke mate verstoort of kan verstoren.3.

In de door BEZ c.s. in eerste aanleg over [appellant 6] c.s. aangevoerde omstandigheden – die het hof gelet op de verplichting om de oneerlijkheid van het beding ambtshalve te toetsen in zijn oordeel zal betrekken – ziet het hof geen aanleiding om terug te komen van zijn oordeel dat de toepassing van artikel 9 AB1991 niet onredelijk bezwarend is jegens [appellant 6] c.s.4.

Ook de overige door BEZ c.s. ingenomen stellingen zijn voor het hof geen reden om terug te komen van zijn oordeel dat de overige door BEZ c.s. genoemde bedingen in de AB1991 en de AB1978 niet onredelijk bezwarend zijn. Het argument dat het hof bij de abstracte toetsing van artikel 9 AB1991 ten onrechte zou hebben meegewogen dat er in elk geval formeel een opzeggingsbevoegdheid van het erfpachtrecht bestond, kan reeds daarom niet tot heroverweging van het oordeel in het tussenarrest leiden, omdat dit verwijt zich richt tegen een overweging ten overvloede die de beslissing van het hof niet draagt. Het hof honoreert dus niet het verzoek van BEZ c.s. om op deze beslissingen terug te komen.

Als voornaamste geschilpunt resteert het Omzettingsbeleid 2007. Uitgangspunt van dit nieuwe beleid is dat de Gemeente een reële vergoeding (door partijen ook wel aangeduid als een marktconforme waarde) krijgt voor de bloot eigendom van de grond die zij aan de erfpachters verkoopt. Dit is tussen partijen niet in geschil. Partijen verschillen echter van mening over de vraag wat een reële waarde is van de met een erfpachtrecht belaste grond (de bloot eigendom) en hoe deze waarde moet worden berekend.

De Gemeente gebruikt de volgende methode om de waarde van de bloot eigendom, en op basis daarvan de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting vast te stellen. 1) De Gemeente stelt allereerst de marktwaarde vast van de volle eigendom (inclusief de opstallen). Daarvoor gebruikt de Gemeente de WOZ-waarde. 2) Om te bepalen welk aandeel van de WOZ-waarde kan worden toegerekend aan de grond hanteert de Gemeente een grondquote (dus een percentage van de WOZ-waarde dat aan de grond wordt toegerekend). De Gemeente heeft daarbij in 2007 aan de hand van de kooprijs vrij op naam en de bouwkosten de grondquote van een middeldure nieuwbouwwoning berekend. Het resterende bedrag leverde vervolgens de grondquote op. Voor oudere woningen was deze methode niet bruikbaar en is de Gemeente gaan schatten. Bij de oudere woningen is de Gemeente aanvankelijk uitgegaan van een hogere grondquote (dus van een hoger percentage van de WOZ-waarde, dat aan de grond werd toegerekend). Van 15 oktober 2007 tot 1 oktober 2015 bedroeg de grondquote:

In het kader van een evaluatie van het beleid in 2014 heeft de gemeente geconstateerd dat de grondquote van een middeldure nieuwbouwwoning 4% onder die in 2007 bleek te liggen. Onder meer hierom heeft de gemeente besloten met ingang van 1 oktober 2015 de grondquotes met 4% te verlagen. Met ingang van 1 oktober 2015 bedraagt de grondquote:

3) Om te corrigeren voor het feit dat de grond in erfpacht is uitgegeven, deprecieert (vermindert) de Gemeente de gevonden grondquote met een bepaald percentage (een percentage dat oploopt naarmate de op de grond gebouwde woning ouder is). Dit percentage is 1% per jaar, te rekenen vanaf de begindatum van de erfpachtovereenkomst tot de peildatum, met een maximum van 40%.

4) Het resultaat van die berekeningen levert de waarde op van de bloot eigendom op de peildatum en wordt door de Gemeente in haar overzichten startwaarde genoemd. Ook het hof zal hierna het begrip startwaarde gebruiken. De startwaarde dient als basis voor de berekening van het aankoopbedrag van de bloot eigendom.

5) De Gemeente wil de bloot eigendom verkopen tegen de waarde daarvan aan het einde van de termijn waarvoor de canon is afgekocht of het erfpachtrecht is verleend. Om die waarde te bepalen wordt de grondwaarde op de peildatum geïndexeerd met de inflatie tot het moment dat de termijn afloopt. Hiervoor wordt het gemiddelde inflatiepercentage van het CBS over de afgelopen tien jaar gebruikt.

6) Vervolgens wordt teruggerekend naar de peildatum, aan de hand van de rekenrente zoals deze gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente (5 en 6 samen ook wel het ‘waardevast maken’ van de koopsom genoemd).

7) Ten slotte hanteert de Gemeente voor de startwaarde per m2 een bandbreedte. De parameters worden periodiek herzien en gepubliceerd in het gemeenteblad van de Gemeente.

Het hof zal hierna beoordelen of de wijze waarop de Gemeente haar beleid heeft toegepast onrechtmatig is, of in strijd met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM, zoals BEZ c.s. betoogt.5.Daarbij is van belang dat het aan BEZ c.s. is om, zo mogelijk aan de hand van concrete berekeningen en/of taxaties van individuele objecten, aan te tonen dat de door de Gemeente gehanteerde rekenmethode leidt tot een onredelijk hoge prijs. Het is dus niet de Gemeente die de redelijkheid van haar aanbod moet aantonen.

In de praktijk zijn er verschillende methodes om de waarde van de bloot eigendom vast te stellen. Het staat de Gemeente naar het oordeel van het hof in beginsel vrij te kiezen voor een eigen methode (de Gemeente mag in dit opzicht een eigen beleid voeren), mits de vaststelling en toepassing van haar beleid voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en uiteindelijk leidt tot een reële prijs voor de bloot eigendom.6.Niet doorslaggevend is of op een individuele parameter iets valt aan te merken, of dat wellicht ook een andere keuze had kunnen worden gemaakt. Bij het vaststellen van die parameters heeft de Gemeente immers ook een zekere mate van beleidsvrijheid.

Het hof is van oordeel dat de vaststelling en inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 voldoet aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het Omzettingsbeleid 2007 heeft de WOZ-waarde als uitgangspunt. Deze benadering is in de praktijk geaccepteerd (ook door BEZ c.s.) en wordt veel gebruikt. Tegen de vaststelling van de hoogte daarvan staat bezwaar en beroep open, zodat de erfpachter op dit punt een laagdrempelige vorm van rechtsbescherming wordt geboden. Het door de Gemeente gevoerde beleid in zijn geheel is consistent, en de parameters worden jaarlijks geëvalueerd en zo nodig bijgesteld, als daar aanleiding toe bestaat ook in het voordeel van de erfpachters. De Gemeente heeft in 2014 het aanvankelijk in 2007 vastgestelde beleid geëvalueerd en op onderdelen aangepast. Ten slotte hanteert de Gemeente een bandbreedte waardoor individuele uitschieters worden voorkomen.

De toepassing van het Omzettingsbeleid 2007 leidt naar het oordeel van het hof tot een redelijk stabiele en voorspelbare startwaarde (waarde van de bloot eigendom op de peildatum). Uit het door de Gemeente overgelegde overzicht van de berekening en de prijsontwikkeling van de aankoopprijs van de bloot eigendom bij de individuele erfpachters 2 tot en met 6 blijkt hoe de WOZ-waarde en startwaarde zich hebben ontwikkeld. Opvallend is dat ondanks de stijging van de WOZ-waarde de startwaarde relatief stabiel is gebleven. Dit is cijfermatig weergegeven ten aanzien van de percelen van Erfpachters (appellanten 2 tot en met 6) in de aan dit arrest gehechte bijlage I. Deze bijlage maakt integraal onderdeel uit van dit arrest.

De stelling van BEZ c.s. dat de rekenmethode die de Gemeente hanteert aansluit bij de waan van de dag en tijdens de huidige hausse op de woningmarkt leidt tot een waarde aan het einde van het tijdvak die veel hoger is dan in redelijkheid op basis van historische feiten valt te verwachten, mist gelet op het in bijlage I opgenomen overzicht feitelijke grondslag. Veeleer lijkt het tegenovergestelde het geval. Het hof acht overigens het door BEZ c.s. (ter illustratie) gepresenteerde cijfermateriaal over de situatie in Amsterdam niet bruikbaar, omdat deze situatie teveel verschilt van die in Zaanstad.

Het Omzettingsbeleid 2007 heeft als resultaat dat de prijs die de erfpachters moeten betalen voor de aankoop van de bloot eigendom (de koopprijs) sinds 2007 aanzienlijk is gestegen. Dit komt echter niet door de wijze waarop de Gemeente de waarde van de bloot eigendom op de peildatum (de startwaarde) bepaalt, maar doordat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom tegen het einde van het canontijdvak vergoed wil hebben (het zogenaamde waardevast maken).

Het verschil tussen de rekenrente en het inflatiepercentage (stap 5 en 6 in overweging 4.2) is in de loop der jaren namelijk steeds kleiner is geworden, zoals blijkt uit onderstaande tabel.

Bij een groot verschil tussen het inflatiepercentage en de rekenrente leidt het waardevast maken tot een aanzienlijk voordeel voor de erfpachters. Naar mate beide percentages elkaar dichter naderen verdwijnt dit voordeel, waardoor de koopsom bij omzetting hoger wordt. In Bijlage II – die een integraal onderdeel uitmaakt van dit arrest – is per perceel van Erfpachters de startwaarde, en de waarde na inflatiecorrectie en terugrekenen weergegeven. Deze laatste waarde is de waarde die de erfpachters bij aankoop van de bloot eigendom moeten betalen. Uit dit overzicht blijkt dat de startwaarde bij invoering van het Omzettingsbeleid 20077.voor de Erfpachters ongeveer gelijk was aan de startwaarde in 2021, althans betrekkelijk weinig is gestegen. De hoogte van de afkoopsom bij aankoop is ten gevolge van het waardevast maken echter aanzienlijk gestegen ten opzichte van de jaren daarvóór, hoewel deze nog altijd minder dan de startwaarde bedraagt.

Het hof is van oordeel dat zowel de uitgangspunten dat de Gemeente de waarde van de bloot eigendom aan het einde van de termijn vergoed wil zien, als het systeem van indexatie met inflatie en terugrekening op basis van de rekenrente, aanvaardbaar zijn. Hierbij tekent het hof bovendien nog aan dat de Gemeente de gemiddelde inflatie van de afgelopen tien jaar, op basis van de CBS-cijfers, hanteert. Hierdoor worden grote schommelingen voorkomen. Als rekenrente wordt de rente gebruikt die gemeentebreed wordt toegepast en jaarlijks wordt vastgesteld in de begroting van de Gemeente. Ook dit is consistent en evenwichtig. Tot slot verdient opmerking dat het aldus beschreven systeem van waardebepaling eenvormig en praktisch uitvoerbaar is, en ervoor zorgt dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld. Dit systeem voorkomt de noodzaak van een individuele taxatie van de (herbouw)waarde van de opstal om tot de startwaarde te komen. Dat laatste zou ertoe kunnen leiden dat gelijke gevallen ongelijk worden behandeld omdat redelijk bekwame en redelijk handelende deskundigen in gelijke gevallen nu eenmaal onvermijdelijk tot een verschillend oordeel kunnen komen.

Het hof komt tot de tussenconclusie dat het Omzettingsbeleid 2007 als zodanig (los van de gebreken in de bekendmaking en het ontbreken van een overgangstermijn bij de invoering) behoorlijk door de Gemeente is vastgesteld en wordt toegepast, uitvoerbaar is en als geheel bezien leidt tot een reële prijs voor het aanbieden van de bloot eigendom aan de erfpachters. De Gemeente gaat bij de bepaling van de hoogte van de canon en de koopsom bij omzetting dus wel degelijk uit van de reële waarde van de met erfpacht belaste grond.

De hierna te bespreken bezwaren van BEZ c.s. kunnen niet aan die conclusie afdoen.

Het feit dat dat het Omzettingsbeleid 2007 tot een veel hogere prijs leidt dan het Omzettingsbeleid 2006,8.rechtvaardigt niet de conclusie dat het Omzettingsbeleid 2007 niet tot een reële prijs leidt. Dit geldt temeer, nu tussen partijen vaststaat dat het Omzettingsbeleid 2006 tot een lage, niet reële prijs leidde, en dat dit juist aanleiding was om dat beleid te herzien.

De stelling van BEZ c.s. dat de erfpachters in een gebonden positie verkeren, is weliswaar juist, maar leidt niet tot de slotsom dat de Gemeente geen reële prijs voor de bloot eigendom zou mogen vragen. De Gemeente is immers niet verplicht de bloot eigendom te koop aan te bieden en de erfpachters hoeven de bloot eigendom ook niet te kopen.

De door BEZ c.s. tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst – en daarmee te laat – ingenomen stelling dat er sprake zou zijn van een oneerlijke handelspraktijk, is onjuist. Daargelaten dat de Gemeente bij het aanbod aan de erfpachters om de bloot eigendom te kopen niet optreedt als onderneming in de zin van de Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken,9.kwalificeert het aanbod van de Gemeente aan de erfpachters niet als een oneerlijke handelspraktijk. Het beleid dat de Gemeente hieromtrent voert is transparant, consistent en uitvoerbaar, en leidt tot een reële prijs. Erfpachters zijn vrij om al dan niet op het aanbod in te gaan. Bovendien heeft sinds 2007 slechts een beperkt aantal erfpachters het aanbod van de Gemeente aanvaard.

Het hof komt tot de slotsom dat de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 niet onrechtmatig is, of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of artikel 1 EP EVRM. Daarom faalt grief 2 van BEZ c.s. in zaak I, en zijn de door BEZ c.s. (in het tussenarrest onder I e., f. en g. genoemde) gevorderde verklaringen voor recht terecht afgewezen voor zover het gaat om de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007. Voor het benoemen van deskundigen ziet het hof geen noodzaak.

5. De wijziging van eis van BEZ c.s. na het tussenarrest en de toelaatbaarheid ervan

Blijkens het voorgaande acht het hof de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 toelaatbaar. De Gemeente heeft echter, zoals het hof al in nummer 12.1 van het laatste tussenarrest heeft overwogen, wél onrechtmatig gehandeld door het omzettingsbeleid in 2007 in te voeren zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren. Het hof heeft toen een voorlopig oordeel gegeven over de consequenties daarvan en heeft partijen de mogelijkheid geboden om een voorstel te doen ter oplossing van het betreffende geschilpunt, desgewenst in de vorm van een wijziging van eis. Alles afwegende en gelet op de recente standpunten van partijen, acht het hof deze route thans niet meer zinvol en de uitgebreide nadere vorderingen van BEZ c.s. te vergaand. Wél ziet het hof aanleiding om thans bij overweging 7 ten overvloede nog nader op deze kwestie in te gaan.

In hoger beroep zijn aan de orde de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voorrecht, de in 5.2 van het vonnis vermelde proceskostenveroordeling en de nieuwe vorderingen van BEZ c.s. bij memorie van grieven in hoger beroep (vermeld inoverweging 7.2 van het laatste tussenarrest). De nieuwe vordering I.e komt overeen met de in het vonnis toegewezen en door de Gemeente aangevochten vordering 5.1 (i), zodat daar niet apart over hoeft te worden beslist. De door de rechtbank in het vonnis toegewezen vorderingen 5.1 (ii) en (iii) zijn niet aan het hof voorgelegd

De vorderingen van BEZ c.s., die in hoger beroep aan de orde zijn, zullen vrijwel allemaal worden afgewezen, ook de nog niet expliciet besproken vordering I.i . Blijkens het voorgaande is er geen grond om de Gemeente te verplichten om aan erfpachters een aanbod te doen conform ‘het oude’(2006)-beleid, noch een aanbod te doen dat van het ‘nieuwe’ beleid afwijkt. Slechts één onderdeel van de vorderingen oordeelt het hof toewijsbaar, namelijk voor zover het gaat om de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren .10.Ook de rechtbank heeft dit onrechtmatig geoordeeld (overweging 4.30 van het vonnis). Anders dan de rechtbank (in 5.1.(i)) acht het hof echter niet de volledige verklaring voor recht toewijsbaar. Dit heeft te maken met het volgende.

Het hof leest in deze vordering, evenals overigens de rechtbank (met name in overweging 4.30 en 4.33 van het vonnis), zowel een klacht over de onrechtmatige wijze van totstandkoming (de invoering) van het Omzettingsbeleid 2007, als over de onrechtmatige inhoud ervan. Mét de rechtbank is het hof, zoals gezegd, van oordeel dat de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zonder overgangsregeling, en zonder de zittende erfpachters daarover persoonlijk te informeren, onrechtmatig is geweest. De inhoud ervan echter niet. Uit de formulering van de betreffende gevorderde (en toegewezen) verklaring voor recht is dat onderscheid niet helder. Om misverstanden te voorkomen zal het hof de vordering daarom herformuleren overeenkomstig deze uitleg en de kennelijke bedoeling van partijen (en aldus geclausuleerd toewijzen en voor het overige afwijzen). Grief 9 van de Gemeente slaagt in zoverre. De overige grieven in beide zaken hoeven verder geen aparte bespreking meer.

7. De mogelijke compensatie van de onrechtmatige bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007: ten overvloede

Het hof acht het zinvol, gelet op de inhoud van de vorderingen, de toepasselijke wetgeving en de suggestie van het hof in het laatste tussenarrest waarop partijen hebben kunnen reageren en het verzoek van BEZ c.s. in de memorie na tussenarrest om dit te doen, om in dit arrest ten overvloede – niet bindend – nader in te gaan op de manier waarop de gevolgen van de onrechtmatige invoering van het Omzettingsbeleid 2007 zouden kunnen worden gecompenseerd. Het achterwege laten hiervan zou immers betekenen dat de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld individueel een nieuwe procedure moeten beginnen om de door hen geleden schade vast te laten stellen. BEZ c.s. kan deze schadevergoeding niet in een collectieve actie vorderen, omdat de onrechtmatige daad heeft plaatsgevonden in 2007 en krachtens het overgangsrecht de Wet afwikkeling massaschade in een collectieve actie niet van toepassing is. Dit alles is onbevredigend gezien het belang van maatschappelijk effectieve rechtspraak. Om die reden zal het hof aangeven hoe de gevolgen van het onrechtmatig handelen door de Gemeente, in ieder geval voor de zittende erfpachters, naar het oordeel van het hof zouden kunnen worden opgelost. Het hof zal dit doen in een overweging ten overvloede, die partijen, en de erfpachters ter bescherming van wier belangen BEZ c.s. de onderhavige collectieve actie heeft ingesteld, niet bindt (het hof kan hier ook geen bindende uitspraak over doen). Daarbij heeft het hof ook acht geslagen op de praktische uitvoerbaarheid van een compensatieregeling, de uitvoeringskosten en de termijn waarop dit zou kunnen worden afgewikkeld. Verder sluit deze wijze van compensatie aan bij de normschending door de Gemeente, die er in essentie in bestaat dat het Omzettingsbeleid 2007 zonder het in acht nemen van een overgangstermijn en zonder zorgvuldige bekendmaking is ingevoerd.Overweging tot compensatie

Het hof is van oordeel dat als basis voor een oplossing het Omzettingsbeleid 2007 zou kunnen worden gehanteerd, mits daarop een aanpassing plaatsvindt waardoor de erfpachters worden gecompenseerd voor het feit dat zij bij de invoering van dat beleid geen gebruik hebben kunnen maken van een voor hen gunstige overgangsregeling. Anderzijds moet bij deze regeling ook rekening worden gehouden met het feit dat aannemelijk is dat indien de Gemeente wel een overgangsregeling zou hebben getroffen en die individueel aan de erfpachters bekend zou hebben gemaakt, een deel, maar zeker niet alle, erfpachters van die overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Deze overwegingen van het hof ter compensatie gelden louter die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Daarbij acht het hof de brief van BEZ c.s. van 24 mei 201311.een stuitingsbrief in de zin van artikel 3: 317 BW.

Alles afwegende komt het hof tot het volgende – niet bindende – compensatievoorstel:a) De Gemeente doet ieder van deze erfpachters – tegen finale kwijting – een individueel aanbod om de bloot eigendom van de grond te kopen op basis van de dan geldende koopsom bij omzetting krachtens het Omzettingsbeleid 2007, verminderd met 25%.b) De Gemeente moet dit aanbod één jaar gestand doen om de erfpachters voldoende gelegenheid te geven om dit aanbod te kunnen beoordelen en de koopsom te kunnen financieren.c) Nadat de Gemeente haar aanbod jegens een erfpachter een jaar lang gestand heeft gedaan, vervalt het aanbod.

Dit oordeel is, zoals hiervoor overwogen, beperkt tot die erfpachters die in 2007 al erfpachter waren en van wie het recht van erfpacht nog altijd voortduurt. Personen die na de invoering van het Omzettingsbeleid 2007 erfpachter zijn geworden hebben geen schade geleden door de onrechtmatige wijze van totstandkoming en bekendmaking van dat beleid. De Gemeente hoeft hen dus ook geen aanbod in voormelde zin te doen. Over eventuele compensatie van degene die in 2007 erfpachter was, maar inmiddels niet meer, of van een ander perceel, kan het hof in dit kader geen oordeel geven.

Het hof zal bestreden vonnis bekrachtigen, met dien verstande dat het hof de in 5.1 (i) van het vonnis toegewezen verklaring voor recht zal clausuleren op in het dictum te vermelden wijze. Ook de proceskostenveroordeling in eerste aanleg blijft in stand, nu het hof de Gemeente als de overwegend in het ongelijk gestelde partij beschouwt, ook mede gelet op de (niet aangevochten) toewijzingen in 5.1 (ii) en (iii). De nieuwe vorderingen in hoger beroep zullen worden afgewezen.

BEZ c.s. en de Gemeente hebben geen stellingen ingenomen die, indien bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het bewijsaanbod van beide partijen wordt daarom gepasseerd.

Beide partijen zijn door het hof deels in het gelijk en in het ongelijk gesteld. Het hof zal de proceskosten in hoger beroep daarom compenseren.

Het hof:

en terzake opnieuw rechtdoende:

- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en R.M. Hermans en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022 in aanwezigheid van de griffier.

Bijlage I

Verhouding WOZ-waarde en Startwaarde

Bijlage II

Invloed inflatiecorrectie en terugrekenen

gevestigd te Zaanstad ,

hierna te noemen: BEZ,

2. [appellant 2] en [appellante 2a] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 2] c.s.,

3. [appellant 3]

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 3] ,

4. [appellant 4] en [appellante 4a] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 4] c.s.,

5. [appellant 5] en [appellante 5a] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 5] c.s.,

6. [appellant 6] en [appellante 6a] ,

wonende te [woonplaats] ,hierna te noemen: [appellant 6] c.s.,

appellanten 2 tot en met 6 samen te noemen: Erfpachters,appellanten 1 tot en met 6 samen te noemen: BEZ c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

Gemeente Zaanstad,

zetelend te Zaanstad,

geïntimeerde,hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,

en in de daarmee gevoegde zaak met zaaknummer 200.259.904/01 (hierna: Zaak II) van:

Gemeente Zaanstad,

zetelend te Zaanstad,

appellante,

advocaat: mr. M.W. Langhout te Haarlem,

tegen

1. Belangenvereniging Erfpacht Zaanstad,

gevestigd te Zaanstad,

2. [appellant 2] en [appellante 2a] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. [appellant 3]

wonende te [woonplaats] ,

4. [appellant 4] en [appellante 4a] ,

wonende te [woonplaats] ,

5. [appellant 5] en [appellante 5a] ,

wonende te [woonplaats] ,

6. [appellant 6] en [appellante 6a] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden.

advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

De Zaken I en II zijn gevoegd en richten zich tegen hetzelfde vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 november 2018 (hierna: het vonnis of het bestreden vonnis). Hierna zullen beide zaken daarom ‘de zaak’ worden genoemd, tenzij er reden is om ze apart te noemen.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

in Zaak I:

in Zaak II:

Op 18 maart 2021 is de zaak tijdens een fysieke zitting door partijen bepleit. Ter gelegenheid daarvan hebben de advocaten namens partijen ieder een pleitnota overgelegd. Aan het slot van de zitting is arrest bepaald. Later toegezonden producties behoren niet tot het huidige procesdossier.

De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Vanaf 1995 biedt de Gemeente particuliere woningbezitters met erfpacht de mogelijkheid om de in erfpacht uitgegeven grond (de bloot eigendom) te kopen. De Gemeente heeft toen een bepaald beleid ontwikkeld voor de vaststelling van de koopprijs van de grond. In 2006 is dit beleid op een onderdeel aangepast. In 2007 is de Gemeente met nieuw beleid gekomen. Hierdoor werd de grond vele malen duurder. BEZ c.s. vindt dit onterecht en is een procedure begonnen tegen de Gemeente. Volgens de rechtbank mag de Gemeente wel degelijk dit nieuwe beleid hanteren en mag de Gemeente ook gebruik maken haar bevoegdheid in de algemene voorwaarden om het beleid te wijzigen. Wél is het nieuwe beleid over de koopprijs van de grond te plotseling ingevoerd. Dat had niet gemogen. Deze punten spelen ook in hoger beroep.

Voordat het hof definitief over alle onderdelen zal beslissen, wil het meer informatie hebben van de Gemeente. De Gemeente moet namelijk eerst uitleggen hoe zij krachtens het nieuwe beleid de koopsom voor de grond bij de Erfpachters precies berekent/heeft berekend (dus de rekensom en de gehanteerde grondslagen). De informatie hierover tot dusver is voor het hof niet helder. Het hof vindt ook dat de Gemeente het nieuwe beleid te plotseling heeft ingevoerd. Wat de juridische consequenties hiervan zijn, zal het hof later beslissen.

De bedingen in de algemene bepalingen 1978 en 1991 zijn wél geldig. Het hof zal dit hierna toelichten.

1. De processtappen.2. De zaak in het kort.3. Wat het hof beslist.4. Inhoudsopgave.5. Het feitelijk kader.6. De vordering van BEZ c.s. bij de rechtbank en het vonnis.7. De vorderingen in hoger beroep.8. Beoordeling: Algemeen.9. Beoordeling: AB1978 en AB1991, vordering II.10. Beoordeling: [appellant 3] , vordering III.11. Beoordeling: Bekendmaking van het Omzettingsbeleid 2006 en de daarbijbehorende overgangsregeling), vordering I.h.12. Beoordeling: Bekendmaking van het Omzettingsbeleid 2007 en hetgelijkheidsbeginsel.13. Beoordeling: Inhoud van het Omzettingsbeleid 2007.14. Tussenconclusie.

5. Het feitelijke kader1.

De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Daarbij hanteert zij algemene bepalingen. Afhankelijk van het moment van uitgifte van de grond in erfpacht gelden voor de in deze zaak betrokken percelen van particuliere erfpachters de algemene bepalingen 1978 of 1991 (hierna: AB1978 of AB1991).

BEZ is een vereniging die ten doel heeft om de belangen van de erfpachters met huizen in de Gemeente te behartigen. De andere procespartijen aan haar zijde (de nummers 2 tot en met 6) zijn met name genoemde particuliere erfpachters.

Vanaf 1995 is de Gemeente met omzettingsbeleid voor particuliere erfpachters gekomen. Dit hield in dat deze erfpachters de mogelijkheid kregen om de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond te kopen. Deze erfpachters moesten hiervoor bij de Gemeente een aanvraag doen.

De toenmalige berekeningsmethodiek voor de koopprijs van de grond en de overige voorwaarden, zijn opgenomen in de Nota omzetting erfpacht in vol eigendom bij woningbouwterreinen van juni 1995. Op basis hiervan bepaalde de Gemeente de koopprijs (hierna: het Omzettingsbeleid 1995).

In 2006 heeft de Gemeente een onderdeel van dit beleid aangepast2.(hierna: het Omzettingsbeleid 2006). De gehanteerde rekenrente voor het contant maken van de gevonden grondwaarde werd van 6,5% teruggebracht naar 4,5%. Omdat de koopprijzen voor de aankoop van de bloot eigendom van de grond hierdoor stegen is besloten tot een overgangsregeling (hierna: de Overgangsregeling). Op grond daarvan werd de rekenrente stapsgewijs (per kwartaal gedurende anderhalf jaar) aangepast tot het niveau van 4,5% was bereikt.

Op 25 januari 2007 heeft de Gemeente, in een besloten gemeenteraadsvergadering, in afwachting van nieuw omzettingsbeleid de Overgangsregeling per direct ingetrokken (hierna: het Intrekkingsbesluit). Vanaf dat moment was omzetting, dus aankoop van de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond, tijdelijk niet mogelijk.

In oktober 2007 heeft de Gemeente nieuw omzettingsbeleid (hierna: het nieuwe Omzettingsbeleid of het Omzettingsbeleid 2007) vastgesteld met als uitgangspunt dat zij een reële vergoeding zou krijgen voor de aan de erfpachters te verkopen bloot eigendom van de grond. Aan dit beleid ligt een andere berekeningsmethodiek ten grondslag dan onder het oude Omzettingsbeleid. Het nieuwe Omzettingsbeleid had tot gevolg dat de door de Gemeente bepaalde prijzen voor de koop van de bloot eigendom van de grond in 2007 aanzienlijk stegen. Die stijging heeft zich nadien verder voortgezet door aanpassing van de in r.o. 5.9 te noemen parameters.

Het Omzettingsbeleid 2007 is per direct in werking getreden en kende geen overgangsregeling.

De Gemeente hanteert tot dusver (de systematiek van) het Omzettingsbeleid 2007, met dien verstande dat de daarbij horende parameters (grondquote, depreciatie, percentage voor het waardevast maken van de koopsom en rekenrente) regelmatig zijn en worden bijgesteld.

BEZ c.s. heeft in eerste aanleg (samengevat) gevorderd om:

I voor recht te verklaren dat het aanbieden van de bloot eigendom tegen een prijs berekend op grond van het nieuwe beleid van de Gemeente onrechtmatig is jegens de erfpachters, en dat de Gemeente gehouden is aan de erfpachters een aanbod te doen tot verkoop van de bloot eigendom tegen een prijs

primair: berekend conform het oude (vóór 2007 geldende) beleid,

subsidiair: vastgesteld op een redelijke en marktconforme wijze;

II voor recht te verklaren dat diverse artikelen van de AB1978 en de AB1991 onredelijk bezwarend, nietig en/of vernietigbaar zijn;

III voor recht te verklaren dat de erfpachtrechten van [appellant 2] c.s. en [appellant 3] voortdurend zijn.

Voor zover in hoger beroep aan de orde heeft de rechtbank (zakelijk weergegeven) over het Omzettingsbeleid het volgende overwogen. (a) Het beroep van de Gemeente op onvoldoende belang van BEZ c.s. bij haar vorderingen, en onvoldoende bepaaldheid van die vorderingen wordt verworpen. (b) De waardestijging – maar ook een eventuele waardedaling – van de grond komt voor rekening van de Gemeente als grondeigenaar. De erfpachter heeft geen recht op de waarde(stijging) van het bloot eigendom, omdat het erfpachtrecht beperkt is tot het houden en gebruiken van een onroerende zaak. Bij de waardering van het bloot eigendom mag de actuele marktwaarde van de grond als uitgangspunt betrokken worden. Het valt binnen de beleidsvrijheid van de Gemeente om zelf een methode te kiezen en vervolgens parameters vast te stellen voor het waarderen van het bloot eigendom. Leidend is of die methode een redelijke marktconforme koopprijs oplevert. Bij de beoordeling of dit het geval is, moet het hele omzettingsbeleid, en niet enkel de losse onderdelen van dat beleid en gekozen parameters, in ogenschouw worden genomen. BEZ c.s. heeft naar het oordeel van de rechtbank echter onvoldoende concreet onderbouwd dat het Omzettingsbeleid 2007 niet tot een marktconforme prijs leidt. (c) De Gemeente heeft bij de totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 tegenover erfpachters niet de zorgvuldigheid betracht die van haar bij het bepalen van haar beleid betreffende haar privaatrechtelijk handelen als grondeigenaar mocht worden verwacht. De Gemeente heeft bij de totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 de belangen van deze erfpachters onvoldoende meegewogen. De erfpachters mochten er gerechtvaardigd op vertrouwen dat de uitvoeringsregels op grond van het Omzettingsbeleid 1995 zoals gewijzigd door het Omzettingsbeleid 2006, niet zonder meer, dat wil zeggen, niet zonder enige vooraankondiging, ingetrokken en/of opgeschort zouden worden. Nu de Gemeente niettemin aanleiding heeft gezien de uitvoeringsregels onaangekondigd en in een besloten vergadering van de Gemeenteraad in te trekken, had zij bij het maken van het Omzettingsbeleid 2007 er in ieder geval rekening mee moeten houden dat erfpachters niet hebben kunnen anticiperen op de intrekking van de eerder geldende uitvoeringsregels. Hier komt bij dat het Omzettingsbeleid 2007 een ingrijpende wijziging inhoudt ten opzichte van het voordien geldende beleid voor de omzetting van erfpacht in vol eigendom. De ingrijpendheid van de beleidswijziging in dit geval maakt op zichzelf al dat de Gemeente zich meer rekenschap had moeten geven van de belangen van de erfpachters dan is gedaan. Uit de toelichting op het Omzettingsbeleid 2007 blijkt echter niet dat en hoe de belangen van erfpachters van particuliere woningbouwterreinen zijn meegewogen bij de totstandkoming ervan. (d) Het beroep van BEZ c.s. op de schending van het gelijkheidsbeginsel wordt verworpen. De stelling van BEZ c.s. dat rond 25 januari 2007 sprake was geweest van een onverklaarbare toename van overdrachten die doet vermoeden dat de Gemeente sommige erfpachters – lees: ambtenaren, wethouders en/of gemeenteraadsleden – in de gelegenheid heeft gesteld alsnog op grond van het Omzettingsbeleid 1995 het bloot eigendom te kopen, is onvoldoende komen vast te staan. (e) Op de Gemeente rustte niet de plicht om de inhoud van de Uitvoeringsnota 2006 op een andere wijze onder de aandacht van de erfpachters te brengen dan door publicatie op haar website.

Over de geldigheid/vernietigbaarheid/nietigheid van bepalingen in de AB1978 en AB1991 heeft de rechtbank als volgt geoordeeld. (f) BEZ c.s. heeft voorts een verklaring voor recht gevraagd dat een aantal specifieke algemene bepalingen uit AB1978 en AB1991 onredelijk bezwarend, nietig en/of vernietigbaar zijn. Alleen bedingen in overeenkomsten die tot stand gekomen zijn na 31 december 1994 moeten (ook) worden getoetst - aan de Richtlijn oneerlijke bedingen en in het bijzonder aan de daarin opgenomen blauwe lijst. Voor de stelling van BEZ c.s. dat ook overeenkomsten van vóór die datum getoetst moeten worden aan de blauwe lijst bestaat geen steun in het recht. Voor de overige overeenkomsten moet worden getoetst of de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend zijn (artikel 6:233 sub a BW), waarbij van belang is of zij voorkomen op de ‘zwarte lijst’ (artikel 6:236 BW) of de ‘grijze lijst’ (artikel 6:237 BW). Indien twijfel bestaat over de betekenis van een algemene voorwaarde dan prevaleert de voor de consument meest gunstige uitleg. Een vernietiging van het beding op grond van artikel 3:40 lid 2 BW is in dat geval niet aan de orde. (g) Omdat sprake is van een collectieve actie, moeten de bepalingen van de AB1978 en AB1991 in dit stadium in abstracto worden getoetst. Dit betekent dat de toetsing moet plaatsvinden los van de concrete omstandigheden van een specifiek geval en dat, daarom, de rechtbank slechts dan de gevorderde verklaring voor recht kan uitspreken indien voldoende aannemelijk is dat de bewuste bepalingen omtrent de canonherziening in alle gevallen, althans in de overgrote meerderheid daarvan, onredelijk bezwarend zijn. (h) De artikelen 8, 11 en 22 AB1978 betreffen de herziening van de canon na een tijdvak van 25 respectievelijk 75 jaar. Een dergelijke wijzigingsbevoegdheid is in beginsel geen beding dat op grond van de artikelen 6:236 en 6:237 BW als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt of wordt vermoed dat te zijn. Artikel 8 lid 3 AB1978 is bovendien niet onbegrijpelijk en voldoende bepaalbaar. De artikelen 8, 11 en 22 AB1978 zijn kortom volgens de rechtbank niet onredelijk bezwarend. (i) Op vergelijkbare gronden kan artikel 9 AB1991 – dat eveneens de herziening van de canon betreft – de toets der kritiek doorstaan. Verder dient artikel 9 AB1991, van toepassing op de erfpachtovereenkomsten die na 1 januari 1995 zijn gesloten, waaronder de overeenkomst met [appellant 6] c.s., richtlijnconform getoetst te worden aan de bepalingen j en l van blauwe lijst. Een beding dat (uitsluitend) voorkomt op deze blauwe lijst hoeft niet noodzakelijkerwijs als oneerlijk te worden beschouwd. Met betrekking tot een dergelijk beding dient te worden nagegaan of het in de context die aan de orde is, een aanzienlijke en ongerechtvaardigde verstoring oplevert van het evenwicht in de zin van artikel 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Om deze beoordeling te kunnen maken, heeft BEZ c.s. onvoldoende aangevoerd. (j)Artikel 23 AB1978 geeft de gemeenteraad eenzijdig de bevoegdheid om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. In algemene zin kan niet worden gesteld dat een wijzigingsbeding een onredelijk bezwarend beding is. (k) Artikel 14 AB1978 geeft de Gemeente de mogelijkheid aan de overdracht van het erfpachtrecht toestemming te onthouden. Artikel 5:91 lid 1 BW voorziet in eenzelfde regeling als artikel 14 AB1978. Tegen die achtergrond hebben BEZ c.s. onvoldoende onderbouwd dat er sprake is van een onredelijk bezwarend beding.

Over de vraag of [appellant 3] een voortdurend recht van erfpacht heeft verkregen oordeelde de rechtbank dat in de erfpachtakte van [appellant 3] expliciet en ondubbelzinnig is vermeld dat de uitgifte in erfpacht is geschied voor een periode van 75 jaar en dat deze afloopt op 31 augustus 2060. Dit betekent dat van een voortdurende erfpacht geen sprake is.

Vervolgens heeft de rechtbank in het vonnis als volgt beslist:- verklaart voor recht dat:(i) het aanbieden van het bloot eigendom tegen een prijsberekend op grond van het onrechtmatig tot stand gekomenOmzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de erfpachters die eenerfpachtrecht hebben waarop AB1978 of de AB1991 van toepassing is,waaronder de Erfpachters;(ii) artikel 7 lid 4 van de AB1978 onredelijk bezwarend is enrechtsgeldig is vernietigd door [appellant 2] en [appellant 3] ;(iii) het erfpachtrecht van [appellant 2] c.s voortdurend is;- veroordeelt de Gemeente (uitvoerbaar bij voorraad) in de proceskosten;- wijst af het meer of anders gevorderde.

BEZ c.s. klaagt over een aantal afwijzingen door de rechtbank. De Gemeente op haar beurt is het niet eens met de onder (i) toegewezen verklaring voor recht. Beide partijen vorderen in zoverre vernietiging van het bestreden vonnis.

De volgende vorderingen van BEZ c.s. zijn in hoger beroep aan de orde. BEZ c.s. verzoeken het hof (voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad):

I.

e, g. voor recht te verklaren dat het aanbieden én de berekening van de bloot eigendom tegen een prijs volgens het huidige beleid van de Gemeente [hof: dus het Omzettingsbeleid 2007, met de huidige parameters] onrechtmatig is jegens de erfpachters waarop AB1978 of AB1991 van toepassing zijn, waaronder Erfpachters; dan wel in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, artikel 24 MW en/of artikel 1 EP;

f. de Gemeente te verbieden een daarop gebaseerd aanbod tot aankoop van bloot eigendom te doen;

h. voor recht te verklaren dat de Gemeente, door de Overgangsregeling en het Omzettingsbeleid 2006 niet specifiek en tijdig aan de erfpachters individueel bekend te maken en hen aldus concreet in de gelegenheid te stellen van die overgangsregeling de facto gebruik te maken, jegens de Erfpachters, onrechtmatig heeft gehandeld;

i. voor recht te verklaren dat de Gemeente gehouden is aan de erfpachters die een erfpacht hebben waarop de AB1978 of de AB1991 van toepassing is, waaronder de Erfpachters, een aanbod tot verkoop van bloot eigendom te doen, primair tegen een prijs berekend conform het vóór 2007 geldende beleid [hof: dus conform het oude Omzettingsbeleid], subsidiair tegen een prijs die is berekend op een redelijke en marktconforme wijze, rekening houdend met de marktwaarde van het erfpachtrecht dat op het perceel is gevestigd;

II.

a. voor recht te verklaren dat de artikelen 7, 8, 11, 13, 14, 17, 22 en 23 van de AB1978 onredelijk bezwarend, nietig en/of vernietigbaar zijn en rechtsgeldig door [appellant 3] en [appellant 2] c.s. zijn vernietigd;

b. voor recht te verklaren dat de artikelen 8, 9, 10, 12, 13 en 14 van de AB1991 onredelijk bezwarend, nietig en/of vernietigbaar zijn en rechtsgeldig door eisers [appellant 4] c.s., [appellant 5] c.s. en [appellant 6] c.s. zijn vernietigd;

III.primair:

voor recht te verklaren dat het erfpachtrecht van [appellant 3] voortdurend is;

subsidiair:

de Gemeente te veroordelen binnen een maand na het in deze te wijzen arrest medewerking te verlenen aan het bij akte wijzigen van het erfpachtrecht van [appellant 3] zodanig dat dit, onder verder gelijkblijvende voorwaarden, wordt omgezet in een voortdurend erfpachtrecht waarvan het eerste tijdvak eindigt op 30 augustus 2060;

IV.veroordeling van de Gemeente in de buitengerechtelijke kosten van € 6.775 en de proceskosten, inclusief de nakosten.

Met deze vorderingen worden de volgende geschilpunten ter discussie gesteld, te weten(i) de geldigheid/vernietigbaarheid/nietigheid van bepaalde bedingen in de AB1978 en AB1991,(ii) de bekendmaking van het Omzettingsbeleid 2006 en de daarbij behorende Overgangsregeling,(iii) de bekendmaking van het Omzettingsbeleid 2007, het gelijkheidsbeginsel daaronder begrepen,(iv) de inhoud van het Omzettingsbeleid 2007 en(v) de door de rechtbank verworpen stelling van BEZ c.s. dat het erfpachtrecht van [appellant 3] voortdurend is.

Het hof zal deze vorderingen hierna beoordelen aan de hand van de grieven (zeven van BEZ c.s. en negen van de Gemeente) en weren, die zich voor gezamenlijke behandeling lenen.

Voordat het hof zal ingaan op de specifieke geschilpunten, zal het hof eerst na te melden algemene weren van de Gemeente bespreken.Voldoende belang?

De Gemeente heeft in eerste aanleg onder meer betoogd dat BEZ c.s. onvoldoende belang heeft bij haar gevorderde verklaringen voor recht, inhoudende dat het aanbieden van bloot eigendom tegen een prijs berekend op grond van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de erfpachters van woningen. De Gemeente klaagt met haar grief 2 (in Zaak II) over het andersluidende oordeel van de rechtbank.3.

Volgens de Gemeente ontbreekt het vereiste belang bij de (naar het hof begrijpt thans onder 1 e en g) gevorderde verklaring voor recht omdat BEZ c.s. geen schade heeft geleden als gevolg van het gestelde onrechtmatige handelen van de Gemeente, althans omdat niet aannemelijk is dat er schade is ontstaan. Het erfpachtrecht geeft BEZ c.s. geen rechten met betrekking tot de bloot eigendom, terwijl er voor de erfpachters geen verplichting is om de bloot eigendom van de grond te kopen. Daarenboven betwist de Gemeente dat een erfpachter daarvoor onder het huidige beleid een te hoge prijs betaalt, omdat de prijs marktconform is. Dat een verklaring voor recht zou kunnen leiden tot een heroverweging van het beleid van de Gemeente, levert evenmin een belang op, aangezien dit geen rechtstreeks gevolg is van een dergelijke verklaring voor recht. Ook het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt, aldus nog steeds de Gemeente.

Het hof overweegt als volgt. Deze gevorderde verklaringen voor recht hebben, mede gelet op de daarmee samenhangende vorderingen, als strekking dat het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de erfpachters van woningen en dat zij daardoor schade lijden, althans kunnen lijden. Op basis van deze stellingen is niet bij voorbaat uit te sluiten dat er sprake kan zijn van schade bij de erfpachters van woningen. Het andersluidende betoog van de Gemeente richt zich verder op de inhoud van het geschil. Ook waar dat verweer gegrond zou zijn, leidt dat niet tot niet-ontvankelijkheid van BEZ c.s. in haar vordering. BEZ c.s. heeft daarom wel degelijk belang bij de gevorderde verklaringen voor recht. Dit alles nog los van het feit dat de rechter terughoudend dient te zijn met het afwijzen van een vordering enkel wegens het ontbreken van voldoende belang. Bovendien verdraagt een dergelijke door de Gemeente bepleite vergaande maatstaf zich moeilijk met de essentie van de collectieve actie (onder het recht zoals dat gold voor de inwerkingtreding van de Wet van 20 maart 2019, Stb. 130, zoals thans aan de orde), waarbij juist bundeling van gelijksoortige belangen is beoogd en schadevaststelling in het concrete geval niet mogelijk is. Verjaring van beoogde schadevergoeding?

Volgens de Gemeente (subsidiair) is de vordering van BEZ c.s. verjaard. Zij stelt daartoe het volgende. BEZ c.s. beoogt schadevergoeding wegens een door de Gemeente gepleegde onrechtmatige daad. Deze bestaat volgens BEZ c.s. uit het gestelde onrechtmatige Intrekkingsbesluit 2007 en het onrechtmatige Omzettingsbeleid 2007. Hiervan hebben erfpachters van woningen in januari 2007 respectievelijk oktober 2007 kennis kunnen nemen via het Gemeenteblad en de media, waarin het gewijzigde beleid bekend is gemaakt. De schadevordering verjaart na vijf jaar. De erfpachters hebben niet binnen deze vijf jaar een schadevordering aanhangig gemaakt.

Ook dit verweer wordt door het hof verworpen. In de eerste plaats heeft BEZ c.s. betwist dat zij louter schadevergoeding beoogt. In de tweede plaats heeft zij betwist dat zij al in januari respectievelijk oktober 2007 bekend is geraakt met het Intrekkingsbesluit en het Omzettingsbeleid 2007. De bewijslast van deze bekendheid rust op de Gemeente. Vast staat dat de Gemeente de erfpachters van woningen (de achterban van BEZ) niet individueel op de hoogte heeft gesteld van (de inhoud van) het Intrekkingsbesluit en het Omzettingsbeleid 2007. Dit had wel van de Gemeente gevergd mogen worden, omdat het om ingrijpende wijzigingen ging die een breuk met het verleden vormden. Publicatie in het Gemeenteblad en de media vindt het hof in dit geval niet toereikend om deze bekendheid bij deze erfpachters te veronderstellen. Het beroep op artikel 3:42 lid 2 Awb maakt dit niet anders. Onder deze omstandigheden is niet komen vast te staan wanneer de verjaringstermijn(en) is/zijn gaan lopen. Dit kan het hof in deze collectieve actie-zaak ook niet alsnog vaststellen, terwijl dat (bij afwezigheid van daarop gerichte vorderingen van Erfpachters) in deze procedure evenmin in hun specifieke gevallen aan de orde is. Daarbij overweegt het hof dat het aanvangsmoment van de verjaring voor iedere erfpachter voor wie BEZ opkomt afzonderlijk moet worden vastgesteld. Alleen als vaststaat dat het vorderingsrecht voor alle erfpachters voor wie BEZ in een collectieve actie opkomt verjaard zou zijn, zou BEZ bij gebrek aan belang niet-ontvankelijk zijn. Voor wat betreft de vorderingen van de individuele Erfpachters geldt dat de Gemeente niet heeft aangetoond dat zij vijf jaar voor de aanvang van deze procedure subjectieve wetenschap hadden van het gestelde onrechtmatige handelen van de Gemeente. Bovendien is niet uit te sluiten dat een nader aanbod tot omzetting op basis van het nieuwe beleid, met inmiddels aangepaste parameters, de verjaringstermijn opnieuw doet aanvangen. Dit kan het hof echter thans in algemene zin niet beoordelen. Grief 2 van de Gemeente wordt verworpen.

Verjaring rechtsvordering tot vernietiging beding in algemene bepalingen?

Alvorens inhoudelijk op dit geschilpunt in te gaan zal het hof de hiermee verband houdende weren van de Gemeente bespreken. De Gemeente heeft primair betoogd dat de vordering tot vernietiging van bedingen in deze algemene bepalingen is verjaard en subsidiair dat BEZ c.s., gelet op de verjaring, geen belang heeft.

Het hof zal de beslissing hierover in het midden laten. Zoals hierna zal worden toegelicht acht het hof de aangevallen bedingen in de algemene bepalingen, voor zover in hoger beroep aan de orde4., wel degelijk van toepassing. De Gemeente heeft daarom geen belang bij een beslissing over de verjaringsvraag in dit verband, ook niet ten aanzien van de bij name genoemde Erfpachters. Daarom hoeven overigens evenmin hiermee verband houdende andere bij het hof gerezen vragen te worden beantwoord.5.

Het toetsingskader

BEZ c.s. heeft verschillende gronden aangevoerd waarom volgens haar de betreffende algemene bepalingen jegens haar en/of haar achterban niet gelden. Het gaat daarbij om (i) artikel 6:233 BW (maatstaf: onredelijk bezwarend), (ii) de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten6.(maatstaf: ongerechtvaardigde verstoring van het evenwicht tussen partijen) en (iii) schending van artikel 24 Mededingingswet.

Het hof overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat de AB1978 en AB1991 moeten worden aangemerkt als algemene voorwaarden in de zin van Titel 5 afdeling 3 van boek 6 BW (de artikelen 231 e.v. van boek 6 BW). Ook het hof zal (met toepassing van de schakelbepaling van artikel 6:216 BW) hiervan uitgaan. Vordering II betreft een vordering in de zin van artikel 3:305a BW (niet in de zin van artikel 6:241 lid 1 BW). Dit leidt tot een abstracte toetsing van de aangevochten bepalingen. Daarnaast hebben de Erfpachters in de tweede plaats ook zelf de vernietiging hiervan ingeroepen. In dit tweede geval zal deze toetsing worden toegespitst op de individuele Erfpachters.

Artikel 24 Mededingingswet mist in dit kader toepassing.7.Voorts heeft de rechtbank met juistheid geoordeeld dat de Richtlijn oneerlijke bedingen alleen van toepassing is op erfpachtovereenkomsten die na 31 december 1994 zijn gesloten. In deze zaak gaat het concreet om de erfpachter [appellant 6] c.s. wiens recht van erfpacht is gevestigd bij akte van 9 juni 1995. Het hof verenigt zich met overweging 4.65 in het bestreden vonnis, met dien verstande dat in abstracto wel nog getoetst moet worden aan deze richtlijn, voor zover BEZ c.s. in algemene zin opkomt voor erfpachters met een erfpachtovereenkomst van na 31 december 1994. De maatstaf van artikel 6:233 BW is in alle gevallen aan de orde.

De inhoud van de betreffende artikelen in de AB1978 en de AB1991

De artikelen 8, 11 en 22 AB19788.gaan over de berekening en herziening van de canon, telkens na 25 jaar, dan wel na 75 jaar. Volgens artikel 8 AB1978 wordt de canon berekend naar een percentage van de grondwaarde. In lid 3 is een uitgebreide berekeningsmethodiek weergegeven. Artikel 11 lid 4 AB1978 betreft de herziening van de canon na een afkoopperiode van 50 jaar. In artikel 22 AB1978 is vastgelegd hoe deze berekening na 50 jaar moet plaatsvinden.

Artikel 9 AB19919.is ook een prijswijzigingsbeding in verband met herziening van de canon. Volgens dit artikel mag de Gemeente elke 25 jaar de grondwaarde opnieuw bepalen en de canon opnieuw vaststellen, uitgaande van de nieuwe grondwaarde en het op dat moment geldende marktrente percentage.

Artikel 23 AB197810.gaat over de bevoegdheid van de Gemeente om de AB1978 eenzijdig te wijzigen.

Artikel 14 AB197811.gaat over de toestemming die de Gemeente moet geven bij splitsing en vervreemding van het recht van erfpacht. Grief 3 in Zaak I (artikel 9 AB1991)

Grief 3 gaat over het canonherzieningsbeding van artikel 9 AB1991. Dit beding gaat een deel van de achterban van BEZ aan, onder wie [appellant 6] c.s., [appellant 4] c.s. en [appellant 5] c.s.. Volgens BEZ c.s. is dit beding onredelijk bezwarend, terwijl (in de zaak van [appellant 6] c.s. en de achterban van BEZ c.s. voor zover die na 31 december 1994 de overeenkomst heeft gesloten) tevens het evenwicht tussen partijen in het nadeel van [appellant 6] c.s. en de betreffende achterban in aanzienlijke mate wordt verstoord.

De rechtbank heeft in het kader van de collectieve actie een abstracte toetsing aangelegd en geoordeeld (1) dat de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid het beding in beginsel niet kennelijk onredelijk maakt in de zin van artikel 6:236 en 6:237 BW. Volgens de rechtbank (2) is het feit dat onzekerheid bestaat over toekomstige financiële verplichtingen en de wijze waarop bepaalde elementen uit de berekeningen ingevuld worden niet voldoende om het artikel kennelijk onredelijk te achten. Daarnaast heeft de rechtbank (3) bij [appellant 6] c.s. het artikel richtlijnconform getoetst aan de bepalingen j. en l. van de blauwe lijst. Volgens de rechtbank hoeft de enkele omstandigheid dat het beding voorkomt op de blauwe lijst niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat het beding als oneerlijk moet worden beschouwd. De rechtbank heeft (4) geconcludeerd dat BEZ c.s. onvoldoende heeft aangevoerd om te kunnen concluderen dat sprake is van een onaanvaardbare verstoring van het evenwicht.

BEZ c.s. heeft in dit verband de volgende klachten: (a) de rechtbank heeft niet onderzocht of de gehanteerde abstracte toets overeenstemt met de jurisprudentie van het HvJEU; (b) de rechtbank vindt ten onrechte dat [appellant 6] c.s. moet bewijzen dat sprake is van een ongerechtvaardigde verstoring, ondanks het feit dat het beding voorkomt op de blauwe lijst; en (c) ten onrechte is de rechtbank niet ingegaan op het feit dat [appellant 6] c.s. het verweer van de Gemeente (inhoudende dat [appellant 6] c.s. een opzegbevoegdheid toekwam) gemotiveerd heeft weersproken. In feite kan het erfpachtrecht niet zonder enorme schade voor erfpachters worden opgezegd.

Het hof oordeelt als volgt. Het hof zal dit beding toetsen aan de hand van het bepaalde in artikel 6:233 BW, waarbij de Richtlijn oneerlijke bedingen12.door middel van richtlijnconforme interpretatie zal worden betrokken. Voor de duidelijkheid: de Richtlijn oneerlijke bedingen is alleen aan de orde bij overeenkomsten waarbij het erfpachtrecht is gevestigd na 31 december 1994.

Uitgaande van de collectieve actie van BEZ zal het hof het beding eerst abstract toetsen. Omdat het om een collectieve actie gaat is het immers niet mogelijk om de individuele omstandigheden van erfpachters precies te wegen. Later zal het hof de positie van [appellant 6] c.s. voor zover mogelijk concreet beoordelen.Abstracte toetsing van artikel 9 AB1991

Dit artikel valt uiteen in twee onderdelen: (1) de herzieningsmogelijkheid van de Gemeente eens per 25 jaar, en (2) de daarbij te hanteren maatstaf (de nieuwe grondwaarde en het op dat moment geldende marktrente percentage).

Ad (1): Blijkens artikel 6:233 BW en artikel 4 Richtlijn oneerlijke bedingen moet bij deze toetsing rekening worden gehouden met de aard en inhoud van de overeenkomst en de overige omstandigheden van het geval. In deze zaak gaat het om door de Gemeente om beleidsmatige redenen in erfpacht uitgegeven grond in een stedelijke omgeving. Hierbij is beoogd om de erfpachter een voortdurend dan wel langdurig gebruiksrecht van de grond te geven. Als tegenprestatie hiervoor moet een canon worden betaald.13.De omstandigheid dat de Gemeente na 25 jaar de mogelijkheid wil hebben om de canon te herzien aan de gewijzigde grondwaarde is zeer wel verdedigbaar en niet kennelijk onredelijk tegenover erfpachter. Van schending van artikel (j)14.van de blauwe lijst is geen sprake. De betreffende bepaling wordt immers niet gewijzigd, maar er wordt invulling gegeven aan het aldaar bepaalde. Ook artikel l. van de blauwe lijst15.is in dit verband niet aan de orde, nu de herzieningsmogelijkheid van artikel 9 AB1991 iets anders is dan invulling van de prijs als bedoeld in artikel l. van de blauwe lijst. BEZ c.s. stelt dit ook niet.

Ad (2): Ook hier moet gelet worden op de aard en inhoud van de overeenkomst en de overige omstandigheden van het geval. Het gaat om langlopende erfpachtverhoudingen waarbij decennia eerder een maatstaf voor herziening van de canonprijs is geformuleerd. Deze maatstaf (grondwaarde en rekenrente) vormt een redelijke basis voor de berekening van de koopprijs en kan in zijn algemeenheid niet kennelijk onredelijk worden beschouwd. Hij is ook voldoende transparant. Evenmin kan bij voorbaat in zijn algemeenheid worden geoordeeld dat deze maatstaf het evenwicht tussen partijen ten nadele van consument-erfpachter in aanzienlijke mate verstoort. Aan BEZ moet worden toegegeven dat niet is uitgelegd hoe de nieuwe grondwaarde alsdan zal worden bepaald. Hier staat echter tegenover dat de erfverpachter en erfpachter zich tegenover elkaar overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid behoren te gedragen en dat meer in het bijzonder geldt dat erfverpachter als overheidsorgaan tevens is gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (abbb) en zich deswege als fatsoenlijk overheidsorgaan jegens de erfpachter moet gedragen. Een en ander afwegend, komt het hof tot het oordeel dat dit beding in zijn algemeenheid de toets der kritiek kan doorstaan. De omstandigheid dat eenzijdige prijsverhoging op de indicatieve blauwe lijst (in artikel l) staat is in dit geval ontoereikend om te kunnen oordelen dat reeds hierom het evenwicht in aanzienlijke mate is verstoord. Hierbij weegt mee dat de erfpachter de wettelijke opzegbevoegdheid van artikel 5:87 lid 1 BW toekomt, dit gekoppeld aan de wettelijke vergoedingsplicht van artikel 5:99 BW. Het hof sluit niet uit dat de stelling van BEZ c.s. dat opzegging van het erfpachtrecht enorme schade toebrengt aan erfpachters, juist is. Hiermee blijft nog steeds staan dat er een opzegmogelijkheid is, zoals vermeld in artikel l van de indicatieve blauwe lijst. Veeleer wordt met dit voorbeeld duidelijk dat de blauwe lijst meer ziet op ‘normale’ consumentenovereenkomsten, dan op langdurige erfpachtverhoudingen zoals in deze zaak. Niet voor niets weegt het hof uitdrukkelijk de aard en inhoud van de erfpachtovereenkomst bij de toetsing mee.Concrete toetsing van artikel 9 AB1991

[appellant 6] c.s. heeft in dit verband in hoger beroep voornamelijk verwezen naar de dagvaarding in eerste aanleg. De strekking van zijn betoog is dat hij bij herziening van de canon een veel te hoge canon zou moeten betalen, te weten een canon van € 6.650,- dan wel € 6.350,-. Dit is naar het oordeel van het hof onvoldoende voor rechtsgeldige vernietiging van dit beding door [appellant 6] c.s. (wegens kennelijke onredelijkheid, mede gelet op de Richtlijn oneerlijke bedingen). Hierbij weegt mee dat [appellant 6] c.s. in de inleidende dagvaarding (in 2.96) van de onjuiste premisse uitgaat dat hij de grond in feite al heeft betaald met de afkoopsom van de kavel. Zoals het hof eerder heeft geoordeeld vormt de canon een vergoeding voor het gebruiksrecht van de grond.

Voor zover [appellant 6] c.s. (in 4.94 memorie van grieven) heeft willen klagen over de afwijzing van zijn vernietigingsvordering ten aanzien van andere algemene bepalingen, heeft hij zijn beroep niet deugdelijk onderbouwd.

[appellant 4] c.s. en [appellant 5] c.s. hebben niet meer of anders aangevoerd, zodat de beslissing in hun geval niet anders uitvalt dan bij [appellant 6] c.s.

Grief 3 van BEZ c.s. wordt verworpen. De verdere genoemde argumenten hoeven niet meer afzonderlijk besproken te worden, omdat ze niet tot een andere beslissing leiden.Grief 4 in Zaak I (artikelen 8, 11 en 22 AB1978)

Deze grieven gaan over de artikelen 8, 11 en 22 AB1978. De herziening van de canon (elke 25 jaar of na 50 jaar als de canon is afgekocht) en berekening ervan als percentage van de grondwaarde. Anders dan bij artikel 9 AB1991 is in artikel 8 lid 3 AB1978 daarvoor een formule opgenomen. Deze is inderdaad niet glashelder zoals BEZ c.s. bij de toelichting op deze grief betoogt, maar biedt wel een toereikende algemene basis om tot een waardering te komen. De omstandigheid dat door deskundigen in den lande wisselend wordt gedacht over de invulling van het begrip grondwaarde is ontoereikend om deze artikelen in abstracto kennelijk onredelijk te achten. Ook hierbij heeft het hof gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en de overige omstandigheden van het geval (langlopende erfpachtverhoudingen waarbij decennia eerder een maatstaf voor herziening van de canonprijs is geformuleerd en geaccepteerd).

[appellant 2] en [appellant 3] hebben in concreto nog verwezen naar punten 2.76 en 2.81 inleidende dagvaarding (met producties 25 tot en met 29) en aangevoerd dat aldus een heel onevenwichtige canon tot stand komt. De daar bedoelde brieven gaan alle over de hoogte van de afkoopsom van de grond en bevatten in een enkel geval indicatieve gegevens over een mogelijke canon indien de afkoopperiode op de aldaar genoemde momenten zou aflopen. Dit is te weinig om op deze basis de betreffende bepalingen over canonherziening in concreto kennelijk onredelijk te achten. Overigens is bij betrokkenen canonherziening pas na afloop van de 50 afgekochte jaren aan de orde.

Grief 4 wordt verworpen.Grief 5, artikel 23 AB1978

Dit artikel gaat over de eenzijdige bevoegdheid van de gemeenteraad om de algemene voorwaarden te wijzigen. Het hof dient te toetsen aan de maatstaf van artikel 6:233 BW. De algemene wijzigingsbevoegdheid van de raad vormt geen onredelijk bezwarend beding, gelet op de aard en inhoud van het beding en de overige omstandigheden van het geval. De verwijzing door BEZ c.s. naar artikel 6:237, aanhef en sub c BW (de grijze lijst), gaat niet op, omdat deze bepaling over iets anders gaat (het verschaffen door de gebruiker van een andere prestatie). Uiteraard kan de manier waarop de Gemeente met haar wijzigingsbevoegdheid omgaat, worden getoetst. Dat zal het hof ook doen bij de beoordeling van het Omzettingsbeleid 2007 hierna.

Grief 5 wordt verworpen.

Grief 6, artikel 14 AB1978

Dit artikel gaat over de toestemming die de Gemeente moet geven bij splitsing en vervreemding van het recht van erfpacht. Deze bepaling is in zijn algemeenheid niet kennelijk onredelijk, zeker niet in de situatie waarbij de Gemeente als erfverpachter naast de belangen van erfpachters tevens het algemeen belang dient te bewaken. Ook de wetgever heeft (in artikel 5:91 lid 1 BW) laatstgenoemd belang expliciet gehonoreerd, zij het dat de wetgever heeft voorzien in een dergelijke vermelding in de akte van vestiging. Hier komt bij dat bij onredelijke weigering of het uitblijven van een standpuntbepaling door de erfverpachter een vervangende machtiging aan de kantonrechter kan worden verzocht. De mogelijke vertraging die dit kan veroorzaken, maakt het beding niet kennelijk onredelijk.

[appellant 3] en [appellant 2] c.s. hebben bovendien geen belang bij hun vordering op dit punt, omdat artikel 14 AB1978 in hun geval geen werking meer heeft (onweersproken verweer Gemeente memorie van antwoord 224 in Zaak I).

Grief 6 wordt eveneens verworpen.

Het voorgaande betekent dat de aangevochten artikelen in de AB1978 en AB1991 in stand blijven en dat de grieven 3 tot en met 6 van BEZ c.s. (in Zaak I) falen.

Grief 7 (in zaak I)

De rechtbank heeft overwogen dat de duur van het erfpachtrecht van [appellant 3] blijkt uit de (naar objectieve maatstaven uit te leggen), ingeschreven, erfpachtakte. Hierin is expliciet vermeld dat de uitgifte in erfpacht is geschied voor een periode van 75 jaar en dat deze afloopt op 31 augustus 2060. Daarom is van een voortdurende erfpacht geen sprake. Derden moeten op de akte kunnen vertrouwen. De bedoeling van partijen alleen kan geen rol spelen bij de uitleg van de akte. De AB1978 waarin een voortdurend erfpachtrecht is opgenomen moet daarom buiten beschouwing blijven, aldus nog steeds de rechtbank.

[appellant 3] klaagt over dit oordeel en betoogt primair dat voorshands aannemelijk is dat partijen een voortdurend erfpachtrecht hebben willen vestigen. Subsidiair vordert hij in hoger beroep op grond van het gelijkheidsbeginsel dat de Gemeente wordt verplicht medewerking te verlenen aan alsnog bij akte vastleggen van een voortdurend erfpachtrecht van [appellant 3] .16.

Deze klacht faalt. Het hof verenigt zich met het oordeel van de rechtbank (in overweging 4.124) en neemt dit over. De bepaling in de erfpachtakte is helder. De beschouwingen van [appellant 3] over de (geobjectiveerde) Haviltexmaatstaf doen daar niet aan af.Beoordeling van de subsidiaire vordering tot aanpassing van de akte

De subsidiaire vordering is gebaseerd op het gelijkheidsbeginsel. De omstandigheid dat de AB1978 uitgaan van een voortdurend erfpacht en de erfpachtakte uit 1985 niet, betekent niet dat daarom de Gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel door de rechter gedwongen moet worden om de akte aan te passen. Uitgangspunt is, dat de Gemeente bepaalt of en zo ja onder welke bepalingen zij grond in erfpacht wenst uit te geven. Daarbij is zij niet zonder meer gebonden aan de bepalingen van eerdere uitgiftes. Bovendien blijkt uit de eigendomsakte van [appellant 3] uit 1985 dat [appellant 3] een gedeelte van het perceel krijgt overgedragen van een projectontwikkelaar die de gronden in erfpacht van de Gemeente heeft verkregen. De voorwaarden die aan de projectontwikkelaar aan de erfpacht zijn verbonden worden op deze manier doorgegeven aan het erfpachtrecht van [appellant 3] , gelijk deze ook aan de 64 andere particulieren erfpachtrechten werden uitgegeven waarop dezelfde voorwaarden van toepassing zijn. Voor alle erfpachters in dit project gelden dus juist dezelfde bepalingen. Het beroep van [appellant 3] op bewijsnood is in dit verband ontoereikend, nu gesteld noch gebleken is dat [appellant 3] voldoende relevant onderzoek op dit punt heeft gedaan.

Daarenboven oordeelt het hof dat de subsidiaire vordering is verjaard omdat meer dan 20 jaar is verstreken sinds de vestiging van het erfpachtrecht bij akte in 1985. Bij die akte is geconstateerd dat de grond in erfpacht is uitgegeven en door de inschrijving van de akte in de openbare registers is [appellant 3] erfpachter geworden. In die akte ligt de (constatering van de) obligatoire overeenkomst besloten, evenals de bepalingen waaraan een erfpachter is gebonden. [appellant 3] heeft deze akte bij de notaris ondertekend, zodat hij bekend mag worden verondersteld met de inhoud ervan. Dit betekent dat de verjaring op dat moment is gaan lopen. De stelling dat [appellant 3] naar zijn zeggen pas bij aanvang van deze procedure (in 2016) achter de inhoud van de erfpachtakte kwam en toen pas hoorde van het standpunt van de Gemeente dat de akte een erfpachtrecht kende van 75 jaar, volgt het hof om die reden niet.

Grief 7 wordt verworpen.

Overigens heeft de Gemeente altijd de mogelijkheid om vrijwillig in te stemmen met een daartoe strekkend verzoek van [appellant 3] .

11. Beoordeling: De bekendmaking van het Omzettingsbeleid 2006 en de daarbij horende Overgangsregeling, geschilpunt (ii)Grief 1 van BEZ c.s. (in zaak I)

Het hof acht in dit geval, nu het ging om een betrekkelijk geringe aanpassing op slechts een onderdeel van het beleid (aanpassing van de rekenrente omdat deze niet meer correspondeerde met de fluctuerende rente, met een daarbij horende overgangsregeling van anderhalf jaar) de wijze van bekendmaking (via de website van de Gemeente en openbare media) niet onrechtmatig, ook al zou deze niet onmiddellijk na het ingaan van de overgangsregeling op de website zijn gepubliceerd.

Grief 1 wordt verworpen.

12. Beoordeling: De bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007, geschilpunt (iii)

Grieven 3 tot en met 8 van de Gemeente (in zaak 2)

Dit ligt beduidend anders bij de bekendmaking en wijze van totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007. Niet alleen had dit nieuwe beleid tot gevolg dat de prijzen voor de koop van de bloot eigendom van de grond zeer fors stegen, maar ook ontbreekt elke vorm van overgangsregeling (in tegenstelling tot het beleid bij de tamelijke geringe aanpassingen in 2006). Hier komt bij dat het Intrekkingsbesluit bovendien zeer abrupt werd genomen, nota bene terwijl de Overgangsregeling (uit 2006) nog liep. Tenminste had gevergd mogen worden dat de zittende erfpachters hierover persoonlijk zouden zijn geïnformeerd en dat, mede gelet op de kort daarvoor getroffen Overgangsregeling 2006, ook hierbij enige vorm van overgangsregeling, dan wel flankerende maatregelen, zou(den) zijn getroffen. Niets van dit alles. Het hof beoordeelt dit, evenals de rechtbank, als onrechtmatig. De omstandigheid dat de erfpachters niet verplicht zijn om de bloot eigendom van de grond te kopen, doet hier niet aan af.

Het beroep van BEZ c.s. op het gelijkheidsbeginsel faalt. Niet is komen vast te staan dat er sprake is geweest van voorkennis (in ambtelijke kring). Het hof verwijst daartoe naar het arrest in het incident van 10 december 2019.

Het hof heeft niet duidelijk kunnen krijgen hoe het Omzettingsbeleid 2007 (het nieuwe Omzettingsbeleid) concreet in elkaar zit. Weliswaar hanteert de Gemeente parameters (grondquote, depreciatie, percentage voor het waardevast maken van de koopsom en rekenrente), die in de loop der tijd worden aangepast, maar het hof acht zich op basis van de gegevens tot dusver niet in staat om de inhoud van het nieuwe beleid te toetsen op de inhoudelijke gevolgen ervan. De bedragen, genoemd in het vonnis (overwegingen 2.19 tot en met 2.34) die de Erfpachters onder het oude en nieuwe beleid moeten betalen, kan het hof met de huidige gegevens niet terugrekenen. Slechts te constateren is dat de verschillen aanzienlijk zijn.

Waar het hof behoefte aan heeft is een overzicht waarin vanaf 2007 wordt opgenomen: (i) de vier hiervoor genoemde parameters zoals die sindsdien hebben gegolden;(ii) een uitleg van de grondslag waarop deze parameters zijn gebaseerd en, waar dat het geval is, die parameters ten opzichte van de voorgaande periode zijn aangepast, alsmede (iii) de data waarop die parameters zijn herzien. (iv) De gemeente dient daarnaast als producties over te leggen (a) de besluiten waarin deze parameters zijn herzien en (b) de bekendmaking van de herziening van de parameters.(v) De Gemeente dient voorts voor ieder van de Erfpachters [dus de appellanten 2 tot en met 6] over te leggen een berekening hoe de kooprijs voor de aankoop van de bloot eigendom van de grond (als zij daarvan gebruik zouden hebben gemaakt) zich in de loop van de tijd zou hebben ontwikkeld. Dit heeft het hof nodig om het effect hiervan op de te hanteren koopprijzen voor de bloot eigendom van de grond te kunnen beoordelen [zie voor verdere uitwerking van de gegevens die het hof nodig heeft overweging 13.3].

Dit (in de eerste regel van overweging 13.2 bedoelde) overzicht dient aan te vangen bij de inwerkingtreding van het Omzettingsbeleid 2006, rekening houdend met de Overgangsregeling, en veronderstellenderwijs aannemende dat het Omzettingsbeleid in januari 2007 niet zou zijn ingetrokken.Voor de periode na de inwerkingtreding van het Omzettingsbeleid 2007 dient de Gemeente voor iedere datum dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak of een of meer van de vier parameters zijn aangepast deze berekening te maken. Waar mogelijk dient de gemeente deze berekening ook met bewijsmiddelen (bijvoorbeeld de WOZ-beschikkingen) te onderbouwen.

Met het oog op de vaststelling van de consequentie die moet worden verbonden aan het ontbreken van een overgangsregeling zoals bedoeld in r.o. 12.1 geeft het hof als voorlopig oordeel het volgende mee. Indien de Gemeente een overgangsregeling zou hebben getroffen en die individueel aan de erfpachters bekend zou hebben gemaakt, zou die voor een beperkte periode hebben gegolden. Aannemelijk is dat een deel, maar zeker niet alle, erfpachters van die overgangsregeling gebruik zou hebben gemaakt. Het is niet mogelijk om de erfpachters alsnog een beperkte periode de mogelijkheid te bieden om alsnog de bloot eigendom van de grond te kopen op basis van het Omzettingsbeleid 2006. De marktomstandigheden (vooral de WOZ-waarde en de rekenrente) zijn immers thans totaal verschillend van die in 2007. Door alsnog een dergelijke overgangsregeling op te leggen zouden de erfpachters onevenredig worden bevoordeeld en de Gemeente worden benadeeld en wordt bovendien niet verdisconteerd dat lang niet alle erfpachters van de mogelijkheid tot koop van de bloot eigendom gebruik wilden en financieel ook konden maken. Het hof verzoekt partijen (in de hierna bedoelde aanvullende mempories) een voorstel te doen hoe hiermee om te gaan. Partijen kunnen zich daarbij laten inspireren door het bepaalde in – het in deze procedure niet van toepassing zijnde – artikel 1018i lid 1 Rv. BEZ c.s. mag, indien gewenst, op dit punt ook bij de hierna bedoelde memorie een voorstel doen in de vorm van een wijziging van eis.

Gelet op het voorgaande zal een meervoudige mondelinge behandeling worden gelast, waarbij partijen worden opgeroepen om in persoon te verschijnen, vergezeld van hun advocaten. De Gemeente dient vertegenwoordigd te zijn door personen die hier verstand van hebben en tot in detail kunnen uitleggen hoe de koopsommen van het bloot eigendom onder het nieuwe beleid (met diverse variaties in de loop der jaren) zijn opgebouwd. Daarnaast wordt de Gemeente verzocht om te verschijnen bij personen, die de (politieke en ambtelijke) verantwoording op dit punt dragen en ook deugdelijk op de hoogte zijn van de achtergronden van het Omzettingsbeleid 2007, zodat zij ter zitting desgewenst nadere uitleg kunnen geven aan het hof. Met ambtenaren die alleen op de hoogte zijn van (de wijze van) uitvoering van het beleid, zoals bij het pleidooi van 18 maart 2021, neemt het hof geen genoegen. Voor deze mondelinge behandeling wordt de hele ochtend van 10.00 tot 13.00 uur uitgetrokken (met een eventuele uitloop in de middag na de lunch).

Om een vruchtbare discussie mogelijk te maken verzoekt het hof partijen om ruim vóór de mondelinge behandeling de gewenste gegevens aan het hof en de wederpartij te verstrekken. Daarbij is de Gemeente als eerste aan het woord. BEZ c.s. mag daar dan vervolgens op reageren. Ongeveer twee maanden daarna (in februari 2022) zal de mondelinge behandeling plaatsvinden. Met dit alles is vrij veel tijd gemoeid. Mede daarom acht het hof noodzakelijk dat in deze zaak strikt de hand wordt gehouden aan de termijnen hierna genoemd. Het hof heeft deze termijnen (in afwijking van artikel 1.16 van het landelijk procesreglement bij de hoven) aanzienlijk langer gemaakt dan gebruikelijk. Daar staat tegenover dat aan partijen geen uitstel zal worden verleend voor het nemen van deze memories.Concreet betekent dit het volgende:- De Gemeente dient op de rol van 12 oktober 2021 een memorie te nemen en daarbij de in overweging 13.2, 13.3 en 13.4 bedoelde gegevens aan het hof en de wederpartij te verstrekken en desgewenst het in overweging 13.4 bedoelde voorstel te doen.- BEZ c.s. kan hier op de rol van 7 december 2021 bij memorie op reageren en desgewenst het in overweging 13.4 bedoelde voorstel te doen en haar eis dienovereenkomstig wijzigen.- Op donderdag 10 februari 2022 om 10.00 uur (zo nodig gedurende de hele dag) zal de fysieke meervoudige mondelinge behandeling plaatsvinden. Eenmaal zal de mogelijkheid van aanhouding worden geboden, onder de voorwaarden vermeld in het dictum. Mochten partijen na het nemen van de memories nog nadere stukken in het geding willen brengen dan dienen zij deze uiterlijk 14 dagen voor de mondelinge behandeling aan het hof en de wederpartij toe te sturen.

De beoordeling van de inhoud van het nieuwe beleid (geschilpunt iv), dus vordering I, e, g, f en i kan nu nog niet verder plaatsvinden. Eerst wil het hof meer informatie hierover hebben. Hiervoor wordt een meervoudige Mondelinge Behandeling gelast op 10 februari 2022 om 10.00 (nadat partijen tevoren de gevraagde memories hebben genomen). De vorderingen Ih, II en III liggen voor afwijzing gereed.

Iedere beslissing zal worden aangehouden.

Beslissing

Het hof:

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en

R.M. Hermans en getekend en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2021 door de

rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.