3.4.2.1 Zakelijke acties

Verboden gestoeld op zakelijke rechten – op absolute rechten in het algemeen, eigenlijk – komen veel voor en worden vaak keurig toegewezen in overeenstemming met de onderliggende rechtsplicht.1 Slechts in één categorie gevallen wordt de overeenstemmingseis niet zorgvuldig gevolgd en worden vreemde resultaten bereikt: het ontruimingsbevel van een gehuurd pand in kort geding.

Als een huurder de overeenkomst schendt, kan de verhuurder ontbinding vorderen. Anders dan bij de ontbinding van andere overeenkomsten, kan de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk worden ontbonden.2 Dat kan ook niet in kort geding, aangezien de voorzieningenrechter geen constitutieve vonnissen mag uitspreken.3 Resultaat is dat ook na dat kortgedingvonnis gewoon een huurovereenkomst bestaat en de huurder dus het recht heeft in het gehuurde te verblijven. Toch wijzen voorzieningenrechters niet zelden een ontruimingsvordering in kort geding toe op grond van het eigendomsrecht van de verhuurder.4 Ten onrechte, want de ontbinding is nog niet uitgesproken en zal wellicht nooit uitgesproken worden. Van Schaick stelt dat de kortgedingrechter daarom moet beoordelen ‘of het überhaupt zal komen tot een procedure voor de bodemrechter waarin een vordering tot ontbinding wordt ingesteld respectievelijk wordt toegewezen.’5 Gelet op het constitutieve karakter van de uitspraak in de bodemprocedure lijkt zelfs dat echter nog onvoldoende: totdat die uitspraak er ligt, is het verblijf simpelweg niet onrechtmatig.

Natuurlijk zijn gevallen denkbaar waarin het noodzakelijk is dat de huurder de woning verlaat, bijvoorbeeld omdat hij daar een wietplantage heeft of andere huurders lastigvalt. In dat soort gevallen zal het mogelijk zijn een rechtsplicht te vinden zich niet meer in het pand te begeven.6 Dat is minder ingrijpend dan een ontruimingsbevel, omdat de huurder niet direct al zijn spullen hoeft te pakken. Behalve dat het bevel een beperktere omvang heeft, zal een dergelijk bevel ook minder snel afgegeven worden; een rechtsplicht het pand te verlaten zal soms best gevonden kunnen worden, maar niet in alle gevallen waarin nu ontruimingsvonnissen worden uitgesproken. Dat legt de door Van Schaick geconstateerde praktijk enigszins aan banden en zorgt ervoor dat het uiteindelijke oordeel van de rechter op een zorgvuldigere, beter voorzienbare en vooral transparante vaststelling van rechten en plichten over en weer gestoeld wordt.