5.7.2.1 Belang object van levering bij de koop-/aannemingsovereenkomst

Indien het koopdeel en het aannemingsdeel van de koop-/aannemingsovereenkomst voor de btw afzonderlijk worden bezien – de levering van vastgoed enerzijds en het verrichten van aannemingswerkzaamheden (bijv. sloop en/of de verbouwing of oplevering van een nieuw gebouw) anderzijds, dan is de feitelijke staat op het moment van de levering van het vastgoed (het koopdeel) beslissend voor de vraag of sprake is van de levering van een gebouw en van het bijbehorend terrein en, zo ja, of dit gebouw kwalificeert als oud of nieuw. Dit betekent dat de levering van het vastgoed, het koopdeel, vóór de aannemingswerkzaamheden kwalificeert als de vrijgestelde levering van een oud gebouw of een onbebouwd terrein dat geen bouwterrein is. Wordt het vastgoed tijdens de aannemingswerkzaamheden geleverd, dan kan sprake zijn van een vrijgestelde levering.

Kunnen de handelingen van de verkoper op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst voor de btw niet afzonderlijk worden bezien, dan is sprake van één levering van een onroerend goed die ofwel volledig belast (nieuw gebouw of bouwterrein) ofwel volledig vrijgesteld is (oud gebouw of niet-bouwterrein). In dat geval is het voor het object van levering de feitelijke staat van het vastgoed na afronding van de overeengekomen aannemingswerkzaamheden beslissend (zie paragrafen 5.7.2.2 en 5.7.2.3). Indien het aannemingsdeel bestaat in de verbouwing van een oud gebouw die niet resulteert in een nieuw gebouw (zie paragraaf 5.6), dan heeft het onderkennen van één levering tot gevolg dat sprake is van de vrijgestelde levering van een oud gebouw waardoor de verbouwingswerkzaamheden buiten de btw-heffing blijven. Bestaat het aannemingsdeel uit de oplevering van een nieuw gebouw of bouwrijp gemaakt terrein, dan leidt de kwalificatie als één onsplitsbare levering ertoe dat ook het koopelement in de btw-heffing wordt betrokken.

Wanneer een koper niet of nauwelijks aftrekgerechtigd is, dan kan een vrijgestelde levering van het koopdeel of van het geheel voordeliger zijn indien in dat geval op het koopdeel of het geheel hooguit overdrachtsbelasting drukt en het overdrachtsbelastingtarief (aanzienlijk) lager is dan het btw-tarief, zoals in Nederland het geval is (in beginsel 8% overdrachtsbelasting tegen 21% btw). Voor de vraag of een vrijgestelde levering daadwerkelijk voordeliger uitpakt dient overigens niet alleen het tariefsverschil tussen de btw en de overdrachtsbelasting in aanmerking te worden genomen, maar moet ook rekening worden gehouden met de btw die voor de verkoper vanwege de vrijgestelde levering niet aftrekbaar (en dus kostprijsverhogend) is.1