4.2.6.4.3.2.2 Recht van opstal

Het recht van opstal is het recht om in, op of boven een onroerend goed van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.1 Het belangrijkste verschil met het recht van erfpacht is dat door het recht van opstal een horizontale scheiding van de eigendom van het onroerend goed wordt gerealiseerd.2 Hierdoor wordt opstaller de eigenaar van de op de grond gerealiseerde of te realiseren gebouwen. Omdat de bloot-eigenaar eigenaar blijft van de grond is deze eigendom evenwel beperkter dan de volle eigendom van de grond als bedoeld in art. 5:1 BW.3 In de praktijk wordt een recht van opstal onder meer gebruikt bij het realiseren van gebouwen boven andere bebouwing, het realiseren van ondergrondse bebouwing, zoals tunnels en parkeergarages, en het realiseren van windmolens en zendmasten.4 De bevoegdheden van de opstaller tot het gebruiken, aanbrengen en wegnemen van opstallen kunnen in de akte van vestiging worden beperkt.5 De opstaller kan verplicht worden tot het betalen van een vergoeding ineens of een periodieke vergoeding, de retributie.6

De opstaller heeft ten aanzien van het onroerend goed waarop het opstalrecht is gevestigd de bevoegdheden die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn, tenzij in de akte van vestiging anders is bepaald.7 Een dergelijke beperkingsmogelijkheid kent de volle eigendom van de grond niet.8 Gaat het opstalrecht teniet dan gaat de eigendom van de opstallen van rechtswege over op de eigenaar van het onroerend goed waarop het opstalrecht betrekking heeft.9 De afhankelijk van het eigendomsrecht van de opstaller van het recht van opstal betekent dat deze eigendom – tenzij sprake is van een recht van opstal voor onbepaalde tijd – na verloop van tijd eindigt en dat de opstaller de eigendom van de opstallen niet kan overdragen. Ook in dit opzicht verschilt de eigendom van de opstaller met de volle eigendom van de grond.10 Gelet op voormelde verschillen tussen de volle eigendom van de grond en de eigendom van de opstaller is het niet zonder reden dat laatstgenoemd eigendom als de economische eigendom van de opstallen wordt gekwalificeerd.11 De opstaller heeft bij het einde van zijn opstalrecht de bevoegdheid om door hem of een derde onverplicht aangebrachte opstallen dan wel de van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde overgenomen opstallen weg te nemen, mits hij het onroerend goed waarop het opstalrecht is gevestigd in de oude toestand terugbrengt.12 Worden de opstallen niet weggenomen dan heeft de opstaller recht op vergoeding van de waarde van de aanwezige opstallen die door hemzelf of rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen.13 Voor de bevoegdheid om het recht van opstal over te dragen aan een ander alsmede de bevoegdheid om de opstal te verhuren zijn de regels voor het recht van erfpacht (zie paragraaf 4.2.6.4.3.2.1) van overeenkomstige toepassing.14

Uit de richtlijnhistorie volgt dat het recht van opstal op een onroerend goed onder de reikwijdte van art. 15 lid 2, onderdeel b Btw-richtlijn kan vallen.15 Dat art. 3 lid 2 Wet OB ook betrekking heeft op het recht van opstal is daarom toegestaan. Toch mag niet iedere overdracht van een recht van opstal door de leveringspoort. Op grond van (het doel van) art. 15 lid 2, onderdeel b jo. art. 14 Btw-richtlijn is dit slechts toegestaan indien de opstaller de macht verkrijgt om als een eigenaar over het onderliggende onroerend goed te beschikken.16 Hiervoor geldt mutatis mutandis hetgeen in paragraaf 4.2.6.4.3.2.1 is opgemerkt met betrekking tot het recht van erfpacht.