5.4.4.2.1 Begrip ‘erbij behorend terrein’

In Nederland is het (unie)begrip ‘erbij behorend terrein’ (sinds 11 juli 1997) voorzien van een wettelijke definitie. Als een erbij behorend terrein wordt beschouwd: “ieder terrein dat naar maatschappelijke opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw”.1 De omschrijving is algemeen, omdat het bepalen of een terrein bij het gebouw behoort casuistisch is.2 Volgens de wetgever ‘vormt het leveringscontract meestal een indicatie, omdat hetgeen samen wordt geleverd vaak bij elkaar hoort’.3 In de parlementaire geschiedenis wordt een tuin die behoort bij een huis als voorbeeld gegeven van een bijbehorend terrein.4 De fundamentele vraag wanneer een tuin bij een huis behoort, blijft hiermee onbeantwoord. Ten aanzien van sportcomplexen die deels bestaan uit bebouwing en deels uit grond, heeft de wetgever aangegeven dat ‘als de onbebouwde delen opgaan in de functie van het op de grond gebouwde sprake is van een erbij behorend terrein dat in het maatschappelijk verkeer geen zelfstandige betekenis heeft’ (en derhalve niet afzonderlijk wordt of kan worden gebruikt).5 Hieruit kan afgeleid worden dat een terrein in het maatschappelijk verkeer geen zelfstandige betekenis heeft indien het niet los van het gebouw wordt of kan worden gebruikt. Deze opvatting wordt bevestigd doordat de criteria om te beoordelen of sprake is van een erbij behorend terrein, namelijk ‘naar maatschappelijke opvattingen behorend bij’ en ‘dienstbaarheid aan het gebouw’, zijn ontleend aan de jurisprudentie van de Hoge Raad inzake de (on)zelfstandigheid van delen van gebouwen (zie paragraaf 5.4.3.2).6 Naar mijn mening is de Nederlandse definitie van het uniebegrip ‘bijbehorend terrein’ in overeenstemming met de jurisprudentie van het Hof van Justitie op grond waarvan het gebouw en het bijbehorend terrein onlosmakelijk met elkaar verbonden (moeten) zijn (zie paragraaf 5.4.1). Van een dergelijke verbondenheid kan naar mijn mening niet worden gesproken indien een terrein afzonderlijk wordt of kan worden gebruikt.

Het voorgaande betekent dat het begrip ‘erbij behorend terrein’ in Nederland een terrein omvat dat niet zelfstandig van het ‘hoofdgebouw’ wordt of kan worden gebruikt. Leent een terrein bij een gebouw zich voor zelfstandig gebruik, dan is van een erbij behorend terrein geen sprake. Sportvelden die zelfstandig verhuurd (kunnen) worden, kwalificeren daarom niet als een terrein dat bij een sportaccommodatie hoort.7 De status als erbij behorend terrein kan door ingrepen aan het ‘hoofdgebouw’ en/of het terrein verloren gaan. Hof Amsterdam heeft geoordeeld dat een aangrenzend terrein van een koekfabriek geen bijbehorend terrein meer is indien de hierop staande bijgebouwen na staking van de fabrieksactiviteiten zijn gesloopt, de voorzieningen voor de exploitatie van de koekfabriek in de fabriekshal zijn verwijderd en de fabriekshal en het aangrenzend terrein bestemd zijn om hierin respectievelijk hierop zelfstandige bedrijfsunits te realiseren. In dat geval kon naar het oordeel van het hof niet meer worden gezegd dat het aangrenzend terrein dienstbaar is aan de fabriekshal dan wel naar maatschappelijke opvattingen behoort bij de fabriekshal, maar moest het als een zelfstandig onroerend goed worden beschouwd.8 Uit deze uitspraak is af te leiden dat Hof van Amsterdam het voor de kwalificatie als bijbehorend terrein niet noodzakelijk acht dat het terrein onbebouwd is. Dit is in Nederland echter geen communis opinio. In de volgende paragraaf wordt daarom ingegaan op de vraag of het begrip ‘erbij behorend terrein’ in Nederland beperkt is tot onbebouwde terreinen en, zo ja, of dit richtlijnconform is.