d. Titelzuivering/zaaksvervanging en kavelruil

Artikel 82 lid 2 WILG beperkt zich qua toepassingsbereik uitsluitend tot de (akte van) herverkaveling. Op de (akte van) kavelruil is de titelzuiverende werking derhalve niet van toepassing, ook niet via de ‘omweg’ van artikel 87 WILG: in artikel 21 RILG is artikel 82 lid 2 WILG immers niet genoemd.1 Het ontbreken van titelzuiverende werking aan de kavelruilakte is een logische gedachte, aangezien enkel in de wettelijke herverkavelingsprocedure aan ‘vergeten gerechtigden’ de mogelijkheid is verschaft om voor hun rechten op te komen. Artikel 64 lid 3 WILG bepaalt immers dat het ruilplan voor eenieder kosteloos ter inzage wordt gelegd. Belanghebbenden die hun rechten als gevolg van de titelzuivering dreigen te verliezen, hebben op deze wijze de mogelijkheid actie te ondernemen.2 Binnen een kavelruilproces bestaat een dergelijke mogelijkheid niet. Titelzuivering zou bij kavelruil derhalve te verstrekkende gevolgen hebben. Reeds tijdens het ontwerp van de eerste wettelijke regeling omtrent de ruilverkaveling bij overeenkomst, ter gelegenheid van de totstandkoming van de Ruilverkavelingswet 1938, heeft de wetgever uitgelegd waarom kavelruil en titelzuivering niet goed samengaan:

Overeenkomstige toepassing van de procedure van artikel 64 WILG zou overigens voor de kavelruil een onnodig vertragende werking hebben, hetgeen geheel in strijd is met de snelheid, één van de ‘hoofdkenmerken’ van de kavelruil en tevens een belangrijk fundament onder de ‘succesformule’ die de kavelruil dikwijls is. Anders gezegd: de aard van de kavelruil verdraagt zich niet met een ingrijpende en mogelijk tot stagnatie in het ruilproces leidende titelzuiverende werking. Ook hier blijkt duidelijk dat de kavelruil, hoewel ontsproten aan de ‘moeder’ ruilverkaveling, in ruim veertig jaar evolutie verworden is tot een eigen ‘rechtssfeer’ met eigen regels, kenmerken en uitgangspunten.

De vraag is of, nu geen sprake is van een titelzuiverende, originaire wijze van verkrijging, op de verkrijging krachtens kavelruil het leerstuk van zaaksvervanging in civielrechtelijke zin van toepassing is. Door de afwezigheid van rechtsvervanging vindt geen ‘algehele rechtsvernieuwing’ plaats ten aanzien van de ingebrachte onroerende zaken. Zakelijke rechten blijven bestaan, ook indien zij niet opgenomen worden in de akte van kavelruil en derhalve ‘vergeten’ worden. Het consensuele, flexibele en vlotte karakter van de kavelruil verdraagt zich zoals gezegd niet met de aanwezigheid van een allesvernietigende titelzuivering. Het ‘Surrogationsprinzip’ uit het Duitse Flurbereinigungsrecht4 lijkt voor de kavelruil een meer passend systeem te zijn: alle rechten blijven bestaan, enkel de in de massa ingebrachte en te verkavelen onroerende zaken worden vervangen. Hetzelfde geldt overigens voor het Belgische systeem.5 De woorden van Spath sluiten hier mijns inziens naadloos op aan:

De civielrechtelijke zaaksvervanging werkt, in tegenstelling tot de algehele rechtsvervanging, niet belemmerend voor de kavelruil. De toegedeelde onroerende zaken (of geldsommen) komen (als surrogaat) van rechtswege in de plaats van de ingebrachte onroerende zaken (of geldsommen). De zakelijke rechten op de in de massa ingebrachte en vervolgens verkavelde onroerende zaken blijven bestaan en blijven gekoppeld aan dezelfde ‘originele’ onroerende zaken. Indien dit ongewenst is, dient in de akte een voorziening te worden getroffen (het beëindigen casu quo wijzigen van deze rechten). Een schone taak voor de notaris. Men ontware hier overigens de omgekeerde situatie als bij de herverkaveling het geval is. Het is bij kavelruil niet ‘alles vervalt, tenzij’, maar ‘alles blijft in stand, tenzij’, waarbij de ‘tenzij’ ziet op de eventueel getroffen voorzieningen in de notariële akte. De enige rechten die ‘automatisch overspringen’ zijn de hypotheekrechten en beslagen, mits de artikelen 60 lid 3 en 4 WILG van overeenkomstige toepassing zijn verklaard op de kavelruil. In tegenstelling tot hetgeen bij de herverkaveling het geval is, vormen deze artikelen nu geen uitdrukkelijke uitzondering op de hoofdregel ‘titelzuivering’, maar een ondersteuning van de zaaksvervanging. De hypotheekrechten en beslagen komen van rechtswege (met enige administratieve ondersteuning door het kadaster, aldus artikel 82 lid 3 WILG) te rusten op de toegedeelde onroerende zaken.

Aldus bezien lijkt er mijns inziens op civielrechtelijk vlak niets aan de constatering van een (algehele) zaaksvervangingsgedachte ten aanzien van de in de kavelruil betrokken onroerende zaken in de weg te staan.7 De wetgever dient de introductie van een dergelijk systeem in mijn opinie serieus te overwegen. Zie voor de fiscale gevolgtrekkingen van deze constatering hoofdstuk II, onderdeel B.3.C.2 van de fiscale grenspost.