7.8.4.1 Hoge Raad

De Hoge Raad onderscheidt prestaties die naast de terbeschikkingstelling van onroerend goed plaatsvinden in:

Zaakgerelateerde handelingen zijn naar het oordeel van de Hoge Raad bijkomstig ten opzichte van de terbeschikkingstelling van het onroerend goed en staan daarom een kwalificatie van de prestatie als een verhuurdienst niet in de weg.1 In deze paragraaf gaat het om de terbeschikkingstelling van onroerend goed in combinatie met zaakgerelateerde handelingen. Uit de door de Hoge Raad gegeven voorbeelden is namelijk af te leiden dat hij de prestaties van de verhuurder die ten grondslag liggen aan de (in Nederland) gebruikelijke servicekosten (zie paragraaf 7.8.2) bij de verhuur van woonruimte en bedrijfsruimte en kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter als zaakgerelateerde handelingen beschouwt.2 De kwalificatie als ‘zaakgerelateerde handeling’ lijkt de Hoge Raad te ontlenen aan het civiele recht (zie paragraaf 7.8.2.1).

Het door de Hoge Raad gehanteerde onderscheid tussen zaakgerelateerde handelingen die de verhuurder gewoonlijk verricht enerzijds (bijkomstig aan verhuurdienst) en faciliterende handelingen (in beginsel niet bijkomstig) anderzijds is weliswaar eenvoudig, maar niet richtlijnconform.3 Uit het Tellmer Property-arrest volgt immers dat de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten door conciërges – een zaakgerelateerde handeling – een afzonderlijk in aanmerking te nemen dienst kan zijn die niet deelt in de vrijstelling voor de verhuur van onroerend goed.4 Daarnaast heeft het Hof van Justitie in het Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie-arrest geoordeeld dat de levering van water, elektriciteit en verwarming – zaakgerelateerde handelingen – in beginsel afzonderlijke prestaties zijn indien de huurder zelf kan beslissen over zijn water-, elektriciteits- of verwarmingsverbruik, dat kan worden geverifieerd door de installatie van individuele meters en gefactureerd wordt aan de hand van het werkelijke verbruik.5 Uit de arresten Tellmer Propery en Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie volgt tevens dat zaakgerelateerde handelingen, zoals de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten van een gebouw, afzonderlijke diensten zijn indien zij op grond van de huurovereenkomst door elke huurder afzonderlijk dan wel door de huurders gezamenlijk kunnen – de mogelijkheid volstaat – worden georganiseerd en deze prestaties door de verhuurder afzonderlijk in rekening worden gebracht.6

Het voorgaande laat zien dat de Hoge Raad bij zaakgerelateerde handelingen te snel aanneemt dat deze handelingen bijkomstig zijn aan de terbeschikkingstelling van het onroerend goed. Naar mijn mening zal (ook) bij de terbeschikkingstelling van onroerend goed die gepaard gaat met één of meerdere zaakgerelateerde handelingen van geval tot geval aan de hand van de in paragraaf 4.4.4 besproken criteria moeten worden beoordeeld of sprake is van één of meerdere prestaties en, indien sprake is van één prestatie, of sprake is van de (in beginsel vrijgestelde) verhuur van onroerend goed of een andere prestatie.7 De Hoge Raad zou deze discrepantie met de jurisprudentie van het Hof van Justitie naar mijn mening eenvoudig kunnen opheffen met de nuancering dat zaakgerelateerde handelingen in beginsel aan te merken zijn als handelingen die bijkomstig zijn aan de terbeschikkingstelling van het onroerend goed.8 Hiermee wordt enerzijds recht gedaan aan het Field Fisher Waterhouse-arrest waaruit naar mijn mening af te leiden is dat zaakgerelateerde handelingen voor de modale huurder niet snel geacht kunnen worden een doel op zich te zijn, maar eerder het middel om de verhuur van onroerend goed in de beste omstandigheden te benutten (zie paragraaf 7.8.3). Anderzijds wordt met deze nuancering recht gedaan aan de arresten Tellmer Propery en Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie. Door deze nunacering is het immers mogelijk om de levering van nutsvoorzieningen met een individuele meter waarbij de werkelijke verbruikskosten in rekening worden gebracht, aan te merken als een afzonderlijke belaste levering. Daarnaast biedt deze nuancering ruimte om de prestaties waarvan de huurder op grond van de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft om die rechtstreeks van een derde te betrekken – in Nederland heeft de huurder die mogelijkheid doorgaans niet9 – en die door de verhuurder afzonderlijk in rekening worden gebracht, aan te merken als afzonderlijke (belaste) prestaties (zie paragraaf 7.8.3).