b. Binnen de grenzen van het algemene verbintenissenrecht?

Met de kwalificatie van de kavelruil als privaatrechtelijke overeenkomst, hebben wij vanuit de publiekrechtelijke landinrichtingswetgeving de overstap casu quo zijstap gemaakt naar het privaatrecht, in het bijzonder het verbintenissenrecht uit de boeken 3 en 6 van het Burgerlijk Wetboek.1 De verbintenisrechtelijke leerstukken zijn derhalve tevens van belang voor de kavelruil.2 De kavelruil heeft, als obligatoire overeenkomst, onder meer te maken met de regelingen uit titel 6.1, de algemene bepalingen van het verbintenissenrecht. Deelnemers aan een kavelruil worden derhalve geacht zich jegens elkaar te gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 lid 1 BW en 6:248 lid 1 BW).3 Ook titel 6.5, afdelingen 1 tot en met 4 inzake de meer algemene bepalingen van overeenkomstenrecht, 4 alsmede afdeling 5 inzake de wederkerige overeenkomsten, zijn relevant.5

De gelaagde structuur van het BW leidt ertoe dat, naast de bepalingen uit boek 6, ook enkele bepalingen uit boek 3 BW van (overeenkomstige) toepassing zijn op de overeenkomst van kavelruil als meerzijdige rechtshandeling.6 Gedoeld wordt met name op de bepalingen uit titel 3.2 inzake de rechtshandeling. Titel 3.3, handelend over de volmacht, kan eveneens relevant zijn, nu er in een kavelruilproces vrijwel altijd gebruik gemaakt wordt van volmachten.7

Samen met de artikelen 85-88 WILG en artikel 31a BILG vormen de hiervoor gememoreerde titels en afdelingen uit de boeken 3 en 6 BW het juridische kader voor de overeenkomst van kavelruil. Binnen dez e kaders zijn partijen vrij de inhoud van de overeenkomst vast te stellen.8

Tot zover de gebaande paden. Het privaatrechtelijke fundament onder de overeenkomst van kavelruil lijkt op basis van het vorenstaande een schier ondoordringbaar pantser te zijn en de ‘eigen rechtssfeer’ van de kavelruil niet meer dan een publiekrechtelijk sausje dat nauwelijks van invloed is op de privaatrechtelijke smaak van de overeenkomst van kavelruil. Schijn bedriegt echter. Nader beschouwd is de ‘jas’ van het BW voor de kavelruil niet op alle onderdelen goed passend, sluitend en wind- en waterdicht. Het navolgende citaat uit de literatuur, opgeschreven kort na de introductie van de ruilverkaveling bij overeenkomst in de Ruilverkavelingswet 1938, doet het privaatrechtelijke fundament enigszins verzakken. De nieuwe rechtsfiguur wordt namelijk als volgt omschreven:

Of, meer recent, in het kader van de parlementaire behandeling van de WILG:

Dat zijn interessante constateringen, gedaan zowel in de jaren veertig van de vorige eeuw als in het eerste decennium van deze eeuw. De op het oog zo onschuldig uitziende kavelruilovereenkomst blijkt dus al tientallen jaren enkele bijzondere, zelfs afwijkende rechtsgevolgen te herbergen. De puur privaatrechtelijk geschoolde reiziger, die thans langzaam in een staat van verwarring geraakt, zij gerustgesteld: uw gids heeft, voorafgaand aan deze etappe van de reis, de routekaart goed bestudeerd. De inhoud en kaders van het algemene verbintenissenrecht, die voor de overeenkomst van kavelruil kennelijk een te strak keurslijf vormen, worden slechts tijdelijk verlaten. Daarna zullen wij direct terugkeren naar de civielrechtelijke hoofdwegen. Hoewel het gevoelsmatig moge lijken alsof er een flink eind van de civielrechtelijke realiteit wordt afgedwaald, zal dikwijls blijken dat de afstand tot de civielrechtelijke kern relatief gering is.

De aangehaalde citaten uit 1938 en 2005 zien beide op de regelingen, die thans zijn neergelegd in de artikelen 86, leden 1 en 2 en artikel 87 WILG.11 Deze drie regelingen, waarvan de rechtsgevolgen verder gaan dan op grond van het algemene overeenkomstenrecht het geval zou zijn, dragen in belangrijke mate bij aan de eigen rechtssfeer van de kavelruilovereenkomst.12

Ten eerste is er de zakelijke werking van de ingeschreven kavelruilovereenkomst ex artikel 86 lid 1 WILG. Deze bijzondere regel wijkt af van de verbintenisrechtelijke hoofdregel uit 6:249 BW, die luidt als volgt:

De rechtsopvolgers onder algemene titel komen derhalve tegenover elkaar in dezelfde rechtsverhouding te staan als de oorspronkelijke partijen. Voor het begrip ‘algemene titel’ zij verwezen naar artikel 3:80 lid 2 BW.14

Een voorbeeld van een regeling die onder de ‘tenzij’ van dit artikel kan worden geschaard is te vinden in het agrarisch recht, in artikel 7:366 BW, waar in de leden 2 en 3 bijzondere regelingen is opgenomen, die de regel ‘overlijden breekt geen pacht’ onder voorwaarden buiten werking stellen.15

Bij een kavelruil is geen sprake van een dergelijke ‘tenzij’, maar wordt de regeling van 6:249 BW uitgebreid: door de zakelijke werking van artikel 86 lid 1 zijn immers, na inschrijving, niet alleen de rechtsopvolgers onder algemene titel, maar ook die onder bijzondere titel aan de overeenkomst van kavelruil gebonden. De rechtsgevolgen van de overeenkomst van kavelruil gelden aldus tevens voor rechtverkrijgenden onder bijzondere titel. Vergelijk in dit kader tevens de regeling omtrent de huurkoop van teboekstaande binnenschepen in artikel 8:801-812 BW. Door de (facultatieve) inschrijving van de overeenkomst van huurkoop in de openbare registers ex 8:801 lid 1 BW ontstaat binding voor de rechtsopvolger onder bijzondere titel ex artikel 8:801 lid 2. Het artikellid bepaalt namelijk als volgt:

Een mooie parallel met de kavelruilovereenkomst derhalve, waarbij de inschrijving van deze laatste overeenkomst uiteraard niet facultatief is.

De volgende van het algemene verbintenissenrecht afwijkende regeling is neergelegd in artikel 86 lid 2 WILG en betreft de rechtsgeldigheid van de overeenkomst, wanneer daaraan partijen hebben deelgenomen die geen eigenaar waren, maar in de kadastrale registratie als zodanig vermeld stonden. De werkelijke eigenaren treden in een dergelijk (theoretisch) geval in hun plaats en zijn daarmee aan de overeenkomst gebonden.16

De regeling doorbreekt de werking van artikel 3:84 lid 1 BW in zoverre, dat de toedeling krachtens kavelruil doorgang vindt, ondanks het feit dat een der inbrengende partijen ten aanzien van een of meer onroerende zaken beschikkingsonbevoegd is.

Hier kan een civielrechtelijke parallel getrokken worden met de regeling van artikel 3:26 BW. De verkrijger van een registergoed kan aan artikel 3:26 bescherming ontlenen tegen de schijn die wordt gewekt door de inschrijving van een onjuist feit. Volgens deze bepaling kan, wanneer een onjuist feit is ingeschreven, degene die redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen, de onjuistheid van dit feit niet aan de verkrijger tegenwerpen. Dit is slechts anders wanneer de verkrijger de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid van de onjuistheid had kunnen kennen. De bescherming kan alleen worden ingeroepen tegen degene die redelijkerwijze voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen. Daarvan zal in de eerste plaats sprake kunnen zijn indien degene tegen wie een beroep op de bescherming wordt gedaan het feit zelf heeft doen inschrijven terwijl hij de onjuistheid kende. In de tweede plaats kan daarvan sprake zijn wanneer hij weliswaar niet zelf dat feit heeft doen inschrijven, doch heeft nagelaten de inschrijving te doen doorhalen of te doen verbeteren, nadat hij van de onjuistheid kennis had genomen.17

Door de regeling van artikel 86 lid 2 is een eigenaar na ondertekening altijd gebonden aan de overeenkomst van kavelruil, die de titel vormt voor verkrijging van een registergoed door een derde, ongeacht of de contracterende partij de ten onrechte in de kadastrale registratie vermelde of de werkelijke eigenaar is. Aan een regeling van derdenbescherming, zoals opgenomen in artikel 3:26 BW, is daarom, binnen de kaders van de kavelruil, geen behoefte.

Ook artikel 3:27 BW mag in dit kader niet onbesproken blijven. Dit artikel geeft aan hem die beweert enig recht op een registergoed te hebben de mogelijkheid om door middel van een speciale procedure de rechter te laten verklaren wie daadwerkelijk rechthebbende tot een registergoed is. In deze procedure moeten alle belanghebbenden alsmede de geregistreerde rechthebbenden en beslagleggers worden opgeroepen. De rechterlijke uitspraak heeft relatieve positieve kracht (zoals iedere rechterlijke uitspraak) naar iedereen die in de procedure betrokken was. Naar niet verschenen belanghebbenden wordt de uitspraak vermoed juist te zijn. Echter, en dat is de strekking van dit artikel, zodra een rechtsopvolger het betreffende registergoed heeft verkregen onder bijzondere titel, dan kan door derden tegen deze rechtsopvolger geen beroep meer gedaan worden op de mogelijke onjuistheid van de rechterlijke uitspraak. Met andere woorden: ten aanzien van rechtsopvolgers onder bijzondere titel heeft de rechterlijke uitspraak absolute positieve werking verkregen.18

De werkelijke eigenaar uit artikel 86 lid 2 kan via de weg van 3:27 BW zijn (eigendoms) recht op de door de onbevoegde partij in de kavelruil ingebrachte onroerende zaak doen gelden. De onbevoegde dient alsdan het veld te ruimen. Dit betekent echter niet dat de werkelijke eigenaar nu vrij is: artikel 86 lid 2 WILG verplicht de werkelijke eigenaar tot medewerking aan de kavelruil. De herwonnen status van eigenaar levert derhalve binnen een kavelruil niet alle bijbehorende rechten van een eigenaar op,

De derdenbescherming van artikel 3:88 BW heeft, door de bijzondere regeling van artikel 86 lid 2 WILG, ook geen zelfstandige functie meer: de verkrijger krachtens de kavelruil wordt ‘ex lege’ beschermd en behoeft derhalve zelf geen actie te ondernemen. Zijn verkrijging wordt door het kavelruilregime gegarandeerd.

Tot slot kan de ‘uitschakelende werking’19 van artikel 87 WILG worden genoemd als bijzondere, van het algemene verbintenissenrecht afwijkende regeling. Dit artikel maakt het mogelijk enkele artikelen uit de ‘herverkavelingstitel’ in de overeenkomst van kavelruil van overeenkomstige toepassing te verklaren.20 Het beding in de overeenkomst van kavelruil, waarin van overeenkomstige toepassing te verklaren bepalingen zijn opgenomen heeft vervolgens dezelfde rechtsgevolgen als de daarin van toepassing verklaarde wetsartikelen. Daardoor ontstaan er contractsbepalingen, die de kracht hebben (dwingendrechtelijke) artikelen uit het BW en de Kadasterwet uit te schakelen.

Zo wordt door artikel 60, derde lid WILG (hypotheken gaan met behoud van hun rang over op de kavels of gedeelten van kavels die in de plaats van de onroerende zaak waarop zij rusten, worden toegedeeld) het goederenrechtelijke grondbeginsel van de zakelijke werking van het hypotheekrecht (het ‘droite de suite’) doorbroken.21 Het beperkte recht het goed volgt door toepassing van artikel 60 lid 3 niet langer het ‘hoofdrecht’, maar komt te rusten op een ander perceel, dat in het kader van de kavelruil wordt toegedeeld aan de eigenaar. Op grond van artikel 82 lid 3 WILG tekent de bewaarder van het kadaster en de openbare registers ambtshalve de door de inschrijving van de kavelruilovereenkomst niet meer bestaande inschrijvingen van de betreffende hypotheken aan in de kadastrale registratie. Hierbij is sprake van zaaksvervanging, waarbij de wet voorziet in een aantekening van de vervangende rechten in de openbare registers, 22 Daarnaast dient artikel 81, tweede en vierde lid WILG genoemd te worden. Deze artikelleden maken de opname van kavelkaarten in de overeenkomst van kavelruil mogelijk, waarop de diverse kavels aangeduid zijn met zogenaamde kavelnummers, nummers die geen relatie hebben met het kadastrale perceelsnummer. Dit nummer dient tot omschrijving van het desbetreffende object. Daarbij hoeven de aard en de plaatselijke aanduiding van de desbetreffende onroerende zaken niet te worden vermeld. Een afwijking van artikel 20 lid 1 Kw derhalve.23 Ten slotte maakt artikel 81, vijfde lid WILG (vermelding in de ruilakte van de hypotheken en beslagen die na de ruiling niet meer zullen bestaan en dus vervallen) royement van deze hypotheken en beslagen overbodig. Een afwijking van de procedure als opgenomen in de artikelen 3:274 en 3:275 BW derhalve.