3.4.2.2.2.2 Wanneer is de vastgoedexploitatie duurzaam?

Wanneer de exploitatie van vastgoed voldoet aan de duurzaamheidseis is niet in het algemeen aan te geven. Dit moet aan de hand van alle omstandigheden van het geval worden beoordeeld. Niettemin kan uit de jurisprudentie van het Hof van Justitie wel iets worden afgeleid. Dat volgens het Fuchs-arrest1 voldaan is aan de duurzaamheidseis indien de exploitatie voor onbepaalde tijd plaatsvindt, zal niemand verbazen. Het Van Tiem-arrest2 leert dat een exploitatieperiode van 18 jaar ook volstaat, terwijl uit het Lajvér-arrest3 blijkt dat de exploitatieduur van acht jaar ook duurzaam is. In de Nederlandse jurisprudentie heeft de Hoge Raad een exploitatieduur van vijf jaar als duurzaam aangemerkt.4 Uit de zaak Rēdlihs5 kan worden opgemaakt dat ook een exploitatie voor een periode van minder dan vijf jaar duurzaam kan zijn.6 In deze zaak sluit het Hof van Justitie niet op voorhand uit dat een exploitatieperiode van 20 maanden duurzaam kan zijn, maar oordeelt hij dat de verwijzende rechter dit aan de hand van alle omstandigheden moet beoordelen. Van Zadelhoff leidt uit het Van Tiem-arrest af dat zelfs de verhuur voor één dag kan volstaan, omdat ook in dat geval sprake is van het tegen vergoeding ter beschikking stellen van een gebruiksrecht voor een bepaald tijdvak.7 Naar mijn mening moet de eis van een bepaald tijdvak in de context van het Van Tiem-arrest worden gelezen. Gelet op die context – de vestiging van een opstalrecht voor de duur van 18 jaar – ligt het naar mijn mening niet voor de hand om uit van Van Tiem-arrest af te leiden dat de verhuur voor één dag voldoet aan de duurzaamheidseis. Een termijn van één dag aanmerken als duurzaam zou de duurzaamheidseis immers tot een wassen neus maken. Steun voor die opvatting is naar mijn mening te vinden in het Enkler-arrest waarin het Hof van Justitie heeft geoordeeld dat de exploitatie van een lichamelijke zaak om er duurzaam opbrengst uit te verkrijgen niet op ‘slechts bij gelegenheid verrichte activiteiten ziet’.8 Deze uitleg strookt ook met het Nederlandse spraakgebruik op grond waarvan het begrip ‘duurzaam’ de betekenis heeft van gedurig: iets wat lang aanhoudt, voor een lange tijd plaatsvindt, terwijl de betekenis van het begrip ‘eendagsvlieg’ – iets dat slechts zeer kort duurt – laat zien dat een periode van één dag tekortschiet voor duurzaamheid.9 Dat de lat van de duurzaamheidseis naar mijn mening hoger ligt dan één dag, laat onverlet dat het vooralsnog onduidelijk is waar de ondergrens voor duurzaamheidseis wél ligt. Dit zal toekomstige jurisprudentie moeten uitwijzen.