2.4.2 Verkoopwaarde

Onder het begrip verkoopwaarde (als zijnde een 'objectieve' waarde) dient te worden verstaan de vermoedelijke prijs bij verkoop uitgaande van de beste koper, indien de verkoop op de — voor het te waarderen goed — gebruikelijke wijze onder normale omstandigheden plaatsvindt, nadat zij op de gebruikelijke wijze is voorbereid. Met het excessieve bod is alleen dan rekening te houden indien op basis daarvan een ruilovereenkomst tot stand komt. In dat geval zou namelijk de excessieve prijs voor de belastingheffing een relevant maatschappelijk verschijnsel zijn, namelijk het tot uitdrukking brengen van de economische rol die het goed in concreto heeft vervuld.

Hoe nauw de termen 'verkoopwaarde' en 'waarde in het economische verkeer' met elkaar verbonden zijn zien we aan het voorbeeld van onroerende zaken die van oudsher gewaardeerd worden op de verkoopwaarde. A.J. van Soest1 memoreert daarbij dat het begrip verkoopwaarde niet steeds dezelfde betekenis heeft gehad. Oorspronkelijk werd hiermee de prijs bedoeld welke een zaak (alle omstandigheden in aanmerking genomen) in veiling kon opbrengen. Pas bij de totstandkoming van de Wet op de vermogensbelasting 1964 werd in het Voorlopig Verslag (VV) het begrip verkoopwaarde als volgt gedefinieerd: 'de vermoedelijke prijs bij verkoop op de peildatum te besteden door de beste koper waarop mag worden gerekend, indien de verkoop op de voor het te waarderen goed gebruikelijke wijze onder normale omstandigheden plaatsvindt.' We zien dat hiermee de 'veilingprijs' wordt verlaten.

Bij de bepaling van de verkoopwaarde moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden die prijsbepalend kunnen werken. Tevens moet betekenis worden toegekend aan verkoopbelemmerende factoren.

Illustratief is in dit verband een arrest van de Hoge Raad van 10 april 19962 betreffende een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting.

Belanghebbende koopt op 12 juni 1992 een onroerende zaak van zijn ouders voor f 1.100.000. Een woonhuis, behorende tot de onroerende zaak, werd al jaren door belanghebbende krachtens een huurrecht bewoond. Aangezien hij het agrarische bedrijf ter plaatse uitoefende, was hij op het moment van de verkrijging niet voornemens elders te gaan wonen. De waarde van het woonhuis in verhuurde staat kan gesteld worden op 60% van de waarde in vrij opleverbare staat zijnde f 100.000. Indien een huurder een door hem zelf bewoond woonhuis koopt, zal hij daar veelal ca. 80% van de waarde in vrij opleverbare staat voor betalen zijnde f 136.000.

Het geschil spitst zich toe op de vraag of belanghebbende (als huurder van het woonhuis) bij de waardering (op waarde in het economische verkeer annex verkoopwaarde) tot de kring van gegadigden met betrekking tot de koop moet worden gerekend. Hof 's-Hertogenbosch en de Hoge Raad beantwoorden deze vraag bevestigend zodat voor de overdrachtsbelasting het bedrag van f 136.000 maatgevend is.