2.4.5 Verpachte waarde

De algemene waardeproblematiek in de agrarische sector is van bijzondere aard. De rentabiliteit van deze sector is matig tot slecht gezien het toenemende aantal maatregelen van de overheid op milieugebied. Landbouwgronden die in gebruik zijn bij een landbouwonderneming worden op basis van de jurisprudentie1 gewaardeerd op de verpachte waarde. Opvallend is dat deze waarde afwijkt van het algemene waardebegrip 'waarde in het vrije economische verkeer'. De zogenaamde verpachte waarde dankt haar bestaansrecht aan de omstandigheid dat het pachtareaal in Nederland almaar afneemt en de pachter een relatief sterke rechtspositie inneemt2 ten opzichte van de verpachter benevens het feit dat de pachter het eerste recht van koop heeft. Derhalve zal een agrariër die zijn onderneming wenst voort te zetten zich altijd een pachtrecht bij verkoop van de landbouwgronden voorbehouden. Terecht merkt Van Kempen3 dienaangaande op: 'Daarmee zijn voor de (denkbeeldige) koper /verpachter de bezwarende bepalingen uit de Pachtwet van toepassing, en zal hij voor de desbetreffende gronden slechts een prijs willen betalen overeenkomend met de waarde van de gronden in verpachte staat. Aldus komt men tot de waarderingsmaatstaf voor de vermogensbelasting voor de landbouwgronden in eigen gebruik; er is geen sprake van een realiseerbare bestedingsreserve voor het verschil tussen de waarde in vrije (agrarische) staat, en de waarde in verpachte staat.'

Ook de Hoge Raad4 wijst een lagere waardering dan die in verpachte staat van de hand. De continuïteit van het bedrijf zou volgens ons hoogste rechtscollege voldoende gewaarborgd zijn bij verkoop van de gronden onder voorbehoud van pacht.

Indien echter gronden met een agrarische bestemming feitelijk niet-agrarisch worden aangewend, dan geldt weer als waarderingsmaatstaf de waarde in het economische verkeer en niet de waarde in verpachte staat. Ik zie in dit verband een arrest van de Hoge Raad van 10 januari 19965 waarbij de waarde van landbouwgronden in gebruik als aardgasproductielocatie werd gesteld op de gekapitaliseerde huuropbrengst.

Welnu, een terechte beslissing van ons hoogste rechtscollege. Een waardering op een niet-agrarische waarde is alleen maar gerechtvaardigd indien in een dergelijke situatie de waarde van de gronden met name bepaald wordt door de niet-agrarische aanwendingsmogelijkheid. Immers, in een dergelijke situatie is sprake van een veel hogere waarde dan de waarde in verpachte staat bij agrarische aanwending.