Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/5.5:5.5 Kosten

Zekerheid voor de vastgoedfinancier (R&P nr. VG9) 2019/5.5

5.5 Kosten

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Als de hypotheekhouder het onderpand verkoopt, ontvangt hij de verkoopopbrengst onder een trust1 voor degenen die recht hebben op die opbrengst. Het ontvangen geld vormt vanwege die trust een apart vermogen binnen dat van de hypotheekhouder. De ontstane trustverhouding schept een bijzondere rechtsrelatie tussen hypotheekhouder (trustee) en rechthebbenden (beneficiaries), waaraan het Engelse recht uiteenlopende consequenties verbindt. Zo gelden er bepaalde zorgplichten (fiduciary duties) en zijn er speciale regels voor verjaring.2 Het voert te ver om op deze plaats uitvoerig op de trust in te gaan. Het feit dat de opbrengst in een trustvermogen valt, is bovendien niet van belang hoe de hypotheekhouder die gelden moet aanwenden. Dit is in de wet vastgelegd:3

(i)

Eerst wordt een eventuele afkoopsom betaald voor oudere beperkte rechten, tenzij het eigendomsrecht belast met die oudere beperkte rechten is overgedragen.

(ii)

Daarna worden uit de opbrengst de kosten van de executieverkoop voldaan.

(iii)

Vervolgens wordt de gesecureerde vordering afgelost. Hieronder valt de hoofdsom, vervallen rente en gemaakt kosten.

(iv)

Een eventueel surplus wordt tot slot aan de (voormalig) zekerheidsgever uitgekeerd.

De kosten die de hypotheekhouder in het kader van de verkoop maakt, worden dus verhaald uit de verkoopopbrengst. Bij onder water staand vastgoed is er geen sprake van een surplus, maar juist van een (ongedekte) restvordering. Hiervoor kan de hypotheekhouder slechts de hypotheekgever persoonlijk aanspreken.4

De waarde van zo’n ongedekte restvordering is betrekkelijk. Met name in situaties waarin commercieel vastgoed in een aparte entiteit is ondergebracht, zijn er geen of nauwelijks vermogensbestanddelen aanwezig waarop de restvordering zou kunnen worden verhaald. Aan zo’n persoonlijke, ongedekte vordering op de hypotheekgever mag dan ook niet al te veel waarde worden toegekend, zo verwoorden Cox en Lees treffend:

‘While the mortgagee would still have the benefit of the personal liability of the mortgagor, this is often not worth the paper it is written on.’5

Een hypotheekhouder heeft er dus over het algemeen alle belang bij dat zijn volledige hypothecaire vordering uit de verkoopopbrengst van het verhypothekeerde vastgoed kan worden voldaan.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.