8.5.2 Vruchten van het hypotheekobject bij dalende huizenprijzen

Suijling merkte op dat het wenselijk kon zijn om een genotsbevoegdheid te laten toekomen aan de hypotheekhouder. Hij dacht hierbij aan de situatie waarin de waarde van het zekerheidsobject was gedaald ten opzichte van het moment waarop het hypotheekrecht was gevestigd. Als de waarde van het onderpand zodanig was gedaald dat zij lager was dan de openstaande gesecureerde vordering, was de hypotheekhouder onderverzekerd. Na executoriale verkoop van het hypotheekobject zou immers een restschuld overblijven.1 In deze situatie had de hypotheekhouder behoefte aan aanvullende zekerheid. Hij kon deze zekerheid krijgen in de vorm van de vruchten van het verhypothekeerde object, in het bijzonder de huurpenningen (burgerlijke vruchten van het verhypothekeerde object). In plaats van over te gaan tot executie, met een ongedekte restantvordering tot gevolg, inde de hypotheekhouder liever de vruchten van het hypotheekobject tot de schuldenaar zijn verzuim had gezuiverd, of tot betere tijden voor executoriale verkoop waren aangebroken.2

In de praktijk was het gangbaar om huurvorderingen aan de hypotheekhouder te cederen tot zekerheid. Een verhuurder kon nog niet verschenen huurtermijnen overdragen, indien zij voortvloeiden uit een rechtsverhouding met een reeds bestaande huurder.3 Huurvorderingen uit nog niet bestaande rechtsverhoudingen kon de verhuurder echter niet overdragen, en dus niet in zekerheid geven.4

Voor dit probleem zag Suijling een oplossing die doet denken aan het recht van pandgebruik. Suijling stelde niet voor om een (verbintenisrechtelijk werkend) recht van pandgebruik te vestigen, maar om het verhypothekeerde object te bezwaren met een recht van vruchtgebruik. Het hypotheekrecht gaf de hypotheekhouder voorrang op de executie-opbrengst van de onroerende zaak. Bovendien had hij als vruchtgebruiker recht op alle toekomstige inkomsten (vruchten) die aan de onroerende zaak waren verbonden. Daaronder vielen alle toekomstige huurvorderingen (burgerlijke vruchten), ongeacht de rechtsverhouding waaruit zij voortvloeiden.5 De combinatie van het hypotheekrecht met het recht van vruchtgebruik kwam in de Nederlandse praktijk evenwel niet voor, aldus Suijling. De reden hiervoor was dat de vestiging van een recht van vruchtgebruik was belast met een registratierecht op grond van art. 27 Registratiewet 1917. In het Duitse recht kwam de combinatie van het hypotheekrecht met een recht van vruchtgebruik volgens Suijling wel voor.6

Het is de vraag of de door Suijling voorgestelde constructie goederenrechtelijke werking had. Onzeker is of een recht van vruchtgebruik tot zekerheid paste binnen het gesloten stelsel van goederenrechtelijke rechten. De vestiging van een recht van vruchtgebruik tot zekerheid, waarbij de vruchten in mindering kwamen op de gesecureerde vordering, was inhoudelijk gelijk aan het recht van zelfstandige antichrese. Dit betekent dat een zekerheidsvruchtgebruik mogelijk niet kwalificeerde als vruchtgebruik, maar als overeenkomst van zelfstandige antichrese. De wetgever van het BW van 1838 had deze rechtsfiguur echter afgeschaft. Zoals gezegd in §8.2.4 kwam aan een overeenkomst van zelfstandige antichrese geen goederenrechtelijke werking toe. Bovendien komt aan het zekerheidsvruchtgebruik in het Duitse recht, waarnaar Suijling verwees, ook geen goederenrechtelijke werking toe.7

De vestiging van een recht van vruchtgebruik in combinatie met een recht van hypotheek kon, mits geldig, aan de hypotheekhouder de aanvullende zekerheid geven die hij wenste. Hij was immers gerechtigd tot alle toekomstige vruchten van het onderpand. De combinatie van het hypotheekrecht met een recht van vruchtgebruik was vrijwel gelijk aan het Romeinse recht van pandgebruik. Het recht van hypotheek gaf de schuldeiser voorrang op de executie-opbrengst. Het recht van vruchtgebruik gaf de zekerheidsgerechtigde de bevoegdheid het onderpand te gebruiken en de vruchten ervan te trekken.8

De invoering van een goederenrechtelijke beheersbevoegdheid van de hypotheekhouder was volgens Hoorweg evenwel niet nodig. De cessie van (toekomstige) huurvorderingen van het verhypothekeerde object aan de hypotheekhouder volstond volgens hem. Een beheersbevoegdheid van de hypotheekhouder vormde bovendien een onevenredig zware last op de schuldenaar. Voorts was het volgens Hoorweg onwenselijk de administratie van het hypotheekobject op te dragen aan de hypotheekhouder.9 Van Maasdijk was het hiermee oneens. Op basis van een vergelijking met de Duitse Zwangsverwaltung10 meende hij dat het ingeval van waardedaling van onroerende zaken van belang kon zijn de hypotheekhouder een beheersbevoegdheid toe te kennen.11

Een andere mogelijkheid waarmee de hypotheekhouder zekerheid kon krijgen op toekomstige vruchten van het hypotheekobject was het leggen van beslag.12 Beslag deed volgens Suijling het genot van het hypotheekobject overgaan op de hypotheekhouder. Wilde de hypotheekhouder een goederenrechtelijk recht van pandgebruik verkrijgen, dan hoefde hij dus enkel beslag te leggen. Deze mogelijkheid bestond uiteraard alleen als de schuldenaar in verzuim was. De waarde van de vruchten van het hypotheekobject gold als onderdeel van de verkoopopbrengst. Op grond van zijn hypotheekrecht kon de beslag leggende schuldeiser dus met voorrang aanspraak maken op de waarde van de vruchten. In faillissement betekende dit dat de curator de waarde van de door hem geïnde vruchten (waaronder huurvorderingen) conform zijn rang ten goede diende te laten komen aan de hypotheekhouder.13