Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.1.4:5.1.4 Verplichting tot voortdurend gebruik

Open normen in het huurrecht (R&P nr. VG11) 2019/5.1.4

5.1.4 Verplichting tot voortdurend gebruik

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Een ander groot deel van de rechtspraak inzake goed huurderschap ziet op maatregelen die wel of niet van de huurder gevergd kunnen worden1 en op de vraag of goed huurderschap impliceert dat de huurder het gehuurde voortdurend in gebruik dient te hebben (als geen contractuele bewoningsplicht2 of exploitatieplicht overeen is gekomen). Bij woonruimte gaat het dan om de vraag of de huurder verplicht is daadwerkelijk voortdurend in het gehuurde te wonen (er is overigens uiteraard een onderscheid tot het geheel niet gebruiken van een woning en het al dan niet als hoofdverblijf gebruiken van een woning). Bij bedrijfsruimte spitst de vraag zich toe op de exploitatieplicht. Zoals in het vorige hoofdstuk is aangehaald, heeft de wetgever toegelicht dat uit artikel 7:213 BW niet per definitie een exploitatieplicht c.q. een verplichting tot voortdurende bewoning voortvloeit, maar dat het van de omstandigheden van het geval afhangt wat er van de huurder kan worden geëist.3 Dit uitgangspunt is in een groot deel van de jurisprudentie over dit onderwerp terug te lezen, bijvoorbeeld in een arrest van Hof Amsterdam 15 juni 20094:

“5.14In de huurovereenkomst is geen exploitatieplicht opgenomen; artikel 17.2 van de huurovereenkomst legt aan de huurder geen beperkingen op ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Het hof stelt voorop dat huurders in het algemeen niet verplicht zijn de zaken die zij huren, daadwerkelijk te gebruiken, zoals crediteuren in het algemeen niet verplicht zijn om de prestaties waar zij recht op hebben op te eisen of om het genot daarvan te hebben. […]

5.15Bij de belangenafweging die vervolgens dient te worden gemaakt ter beantwoording van de vraag, of onder de huidige omstandigheden op [C] een exploitatieplicht rust, dienen alle belangen van zowel [A c.s.] als [C] te worden meegewogen. […]”

Het hof geeft aan dat het uitgangspunt is dat huurders niet verplicht zijn het gehuurde te gebruiken, maar dat onder omstandigheden een gebruiksplicht wel aangenomen kan worden.

Kantonrechters die in het verleden van de voornoemde lijn zijn afgeweken en een (wettelijke) exploitatieplicht aannamen, ook al was deze niet contractueel geregeld, zijn onder meer de voorzieningenrechter in Zutphen en de kantonrechter te Zwolle-Lelystad. De voorzieningenrechter te Zutphen overwoog in een vonnis van 5 november 19965 dat in beginsel een winkel wordt gehuurd met het oogmerk daar ook een winkel in te exploiteren. Dit impliceert volgens de voorzieningenrechter dat deze huurster gehouden is het gehuurde overeenkomstig de bestemming te gebruiken. Doet zij dat niet, dan gedraagt zij zich niet als een goed huurder. Van een gelijke veronderstelling ging Rechtbank Zwolle-Lelystad op 26 juli 20066 uit en overwoog dat de exploitatieverplichting volgt uit de wet. Volgens deze rechtbank is ingevolge artikel 7:213 BW het een hoofdverplichting van de huurder het gehuurde als een goed huurder te gebruiken overeenkomstig de bestemming. Daaruit zou ook de verplichting tot het daadwerkelijk gebruik van het gehuurde volgen.

De genoemde voorbeelden lijken uitzonderingen te zijn, maar goed huurderschap kan – zoals gezegd – onder omstandigheden wel een verplichting tot gebruik met zich meebrengen.

Voor wat betreft de verhuur van bedrijfsruimtes geldt dat als partijen een overeenkomst op basis van een ROZ-model sluiten, dan (zeker in de laatste versies) die exploitatieplicht contractueel zal zijn overeengekomen en is de volgende vraag of de verhuurder de huurder in alle redelijkheid aan die exploitatieplicht kan houden. Zoals we gezien hebben in hoofdstuk 4 kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn om een partij aan een contractuele verplichting te houden. Een voorbeeld daarvan vinden we in de in paragraaf 4.1 genoemde uitspraak 28 oktober 2013 van Rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen, in kort geding.7

In de afweging of er al dan niet een wettelijke exploitatieverplichting bestaat bij de verhuur van een bedrijfspand, houdt de rechter rekening met het effect van de mate van gebruik op de waarde van het gehuurde. Die potentiële waardevermindering van het gehuurde noemt Rechtbank Haarlem ook in haar uitspraak van 3 september 20088, waar het een woonruimte betreft. Hier is de waarde wel direct en uitsluitend gekoppeld aan het toezicht dat wordt uitgeoefend op de woning en daarmee de onderhoudsstaat van het gehuurde:

“6. Bij vaststelling van de omvang van de uit de wet voortvloeiende verplichting heeft als uitgangspunt te gelden dat [gedaagde] in staat moet zijn om de verantwoordelijkheid voor de gehuurde woning te dragen en ervoor moet zorgen dat door de (eventueel beperkte) wijze waarop hij de woning gebruikt deze niet in waarde achteruit gaat.

7. […] De kantonrechter acht ook wel aannemelijk dat [gedaagde] de woning niet zo intensief gebruikt als de gemiddelde huurder van woonruimte dat doet, omdat hij reist ten behoeve van zijn werk en ook regelmatig bij zijn gezin buiten Nederland zal verblijven. [gedaagde] heeft echter voldoende onderbouwd dat hij de woning wel gebruikt. De woning is gemeubileerd. De cv-ketel functioneert kennelijk. Er wordt energie verbruikt in de woning. In dit geval zijn onvoldoende feiten gesteld door Ymere op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat [gedaagde] geen of onvoldoende verantwoordelijkheid draagt voor zijn woning, of dat de beperkte wijze waarop [gedaagde] de woning gebruikt gevolgen heeft voor de waarde.”

Deze rechtsoverweging werd overigens voorafgegaan door het in herinnering brengen van het algemene uitgangspunt dat er geen wettelijke verplichting is tot het houden van hoofdverblijf in een gehuurde woning:

“4. […] Het gebruik als goed huisvader is niet identiek aan het gebruiken als hoofdverblijf. […]

5. Uit een geen enkele wettelijke bepaling, ook niet uit artikel 7:213 BW, volgt dat [gedaagde] de verplichting heeft in het gehuurde zijn hoofdverblijf te houden.”

Van belang is uiteraard dat partijen in het geciteerde voorbeeld (ook) contractueel geen verplichting tot het houden van het hoofdverblijf in het gehuurde waren overeengekomen.

Op gelijke wijze oordeelde Hof Amsterdam op 2 juni 2005.9 Er was geen contractuele verplichting om de gehuurde woning als hoofdverblijf te gebruiken en dus schoot de huurder, die het gehuurde gebruikte als pied-à-terre naast zijn vaste verblijfplaats in de Verenigde Staten, niet tekort:

“Er rust op de huurder geen wettelijke verplichting in de woning zijn hoofdverblijf te hebben. Nu die verplichting evenmin is opgenomen in de huurovereenkomst, en huurder niet anderszins tekortschiet, is ontbinding niet gerechtvaardigd.”

Over het voorgaande wordt anders gedacht door Rechtbank Leeuwarden10 op het moment dat de huurder in de gevangenis terecht komt en daardoor enkele jaren het gehuurde niet zal bewonen:

“5.4 Bij een overeenkomst strekkende tot bewoning van het gehuurde door de huurder en de zijnen, zal de verhuurder er doorgaans belang bij hebben dat zijn contractspartij, de huurder, door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde, feitelijk in staat is om de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen. Het elders gaan wonen c.q. verblijven is daarmee niet goed verenigbaar en vereist dan ook, voor zover partijen niet anders zijn overeengekomen, de toestemming van de verhuurder (zie Hoge Raad 22 juni 1984, NJ 1984, 766). Nu gedaagde als gevolg van bovenstaande veroordeling enkele jaren niet in staat zal zijn om het gehuurde te bewonen, handelt hij dan ook in strijd met zijn hiervoor omschreven verplichting om het gehuurde zelf in gebruik te hebben en te houden. Hiermee is er sprake van toerekenbaar tekortschieten van gedaagde in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder.”

Het niet in gebruik kunnen hebben en houden van de woning wordt door de rechtbank als een tekortkoming in de nakoming van de huurdersverplichtingen gezien.

Hof Leeuwarden11 ‘corrigeert’ Rechtbank Leeuwarden:

“7. Het hof stelt voorop dat uit de wet niet zonder meer volgt dat de huurder van een woning ook verplicht is de woning feitelijk te gebruiken. Die verplichting vloeit ook niet zonder meer voort uit de in artikel 7:213 BW neergelegde verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Volgens de memorie van toelichting bij deze bepaling (Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 23) is zoals een schuldeiser niet gehouden is van zijn rechten gebruik te maken, ook de huurder dit niet, maar kan een verplichting tot feitelijk gebruik wel uit artikel 7:213 BW voortvloeien. Voor het antwoord op de vraag of op de huurder een verplichting tot feitelijke gebruik rust, is van belang wat partijen in de gegeven context redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten (vgl. de conclusie van AG Huydecoper voor HR 23 december 2005, RvdW 2006, 27). Uiteraard is in dat kader van belang of het huurcontract een beding bevat dat tot feitelijk gebruik verplicht. Bovendien brengt de verplichting tot het gebruik als goed huurder de verplichting mee dat de huurder (ten minste) de verantwoordelijkheid voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt moet kunnen blijven dragen (vgl. HR 22 juni 1984, NJ 1984, 766), terwijl hij evenmin de belangen van de verhuurder bij behoud van de waarde van het gehuurde zal mogen schaden. In de gevallen waarin de huurder (een of meer van) die verplichtingen slechts kan nakomen door het gehuurde feitelijk te gebruiken, is hij ook tot dat feitelijk gebruik gehouden.”

Het hof overweegt dat een verplichting tot het gebruiken van een gehuurde woning niet zonder meer uit de wet volgt. De conclusie van het hof is vervolgens wel dat de huurder onvoldoende toezicht op het gebruik van de gehuurde woning kan houden en om die reden tekortschiet. Het vonnis in eerste aanleg (waarin de huurovereenkomst wordt ontbonden) blijft om die reden in stand.

Door professionele verhuurders van sociale woningen12 (zogenoemde woningbouwverenigingen of toegelaten instellingen) wordt met enige regelmaat het standpunt ingenomen dat het niet gebruiken van sociale huurwoningen als hoofdverblijf zonder daaraan ten grondslag liggende contractuele verplichting wel strijd met artikel 7:213 BW oplevert. Als reden wordt dan gegeven dat dergelijke huurwoningen beschikbaar dienen te zijn voor mensen die de woningen nodig hebben en hier gelet op hun inkomsten voor in aanmerking komen. Hof Amsterdam ging mee in dit standpunt in zijn arrest van 8 september 201513:

“3.8 […] Daartegenover staat het belang van Eigen Haard die – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet – verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het nauwelijks voor bewoning gebruiken van de onderhavige woonruimte – waarvoor, naar Eigen Haard onweersproken heeft gesteld, een wachttijd geldt van acht tot tien jaar – sinds in elk geval 16 maart 2011 op gespannen voet staat. Daarbij komt dat Lassche, toen zij de woonruimte in 1986 – op een moment dat, naar algemeen bekend, al sprake was van een gereguleerde sociale woningmarkt – kreeg toebedeeld, moet hebben begrepen dat van haar werd verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan en blijven bewonen. Al deze omstandigheden in aanmerking nemend komt het hof tot de conclusie dat Lassche onvoldoende rekening heeft gehouden met het voornoemde belang van Eigen Haard en aldus tekortgeschoten is in haar op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Eigen Haard te gedragen.”

Het hof acht van belang dat een huurder die een sociale huurwoning toegewezen krijgt, moet begrijpen dat hij de woning daadwerkelijk moet bewonen.

In gelijke zin oordeelde Hof Arnhem14 op 11 oktober 2011 dat huurders van een sociale huurwoning, een echtpaar, tekortschoten in hun verplichtingen jegens de verhuurder, omdat zij gedurende negen jaar de door hen gehuurde woning niet hadden bewoond. De huurders, die gelet op hun werkzaamheden op een camping reeds negen jaar in een stacaravan verbleven, hadden hun sociale huurwoning aangehouden opdat zij na hun pensionering niet met huisvestingsproblemen geconfronteerd zouden worden. Hoewel zij de woning in ieder geval één keer per week bezochten en schoonhielden, werd de huurovereenkomst ontbonden en diende de woning ontruimd te worden. Het hof overwoog dat het goed huurderschap impliceert dat de huurders rekening dienen te houden met de gerechtvaardigde belangen van de verhuurder. In dit geval betrof dat belang het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector. Het hof liet meewegen dat de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst een verklaring hadden getekend, waarin stond dat het hen bekend is dat de woning beschikbaar moet zij voor de huisvesting van de financieel minder draagkrachtige groep van de bevolking.

En evenzo Hof Amsterdam op 23 februari 201615, dat vol aan artikel 7:213 BW toetst, ook al was hier sprake van een expliciete contractuele verplichting tot het hebben van het hoofdverblijf in de gehuurde woning:

“3.12 Gezien het voorgaande is het hof in elk geval van oordeel dat [geïntimeerde] de concrete en onderbouwde stellingen van Eigen Haard dat [geïntimeerde] niet voortdurend haar hoofdverblijf heeft gehouden in het gehuurde onvoldoende gemotiveerd weersproken heeft, mede omdat het her en der tegenstrijdigheden bevat. Dit brengt mee dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

3.13 In het onderhavige geval gaat het om een sociale huurwoning waarvoor een wachttijd van vele jaren geldt. Eigen Haard heeft – als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 Woningwet – de verplichting te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen. Daarmee wordt een gewichtig belang van publieke aard gediend, waarmee het gebruik dat [geïntimeerde] van het gehuurde maakt onverenigbaar is. [geïntimeerde] is, alle omstandigheden in aanmerking nemend, tekortgeschoten in haar op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Eigen Haard te gedragen. Dit is een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder dat de ontbinding van de tussen haar en Eigen Haard bestaande huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn.”

Hof Amsterdam erkent in zijn arrest van 9 augustus 201616 het maatschappelijk belang van een instelling die als doel heeft de minder financieel draagkrachtigen van sociale woonruimte te voorzien, maar lijkt geen strengere maatstaf aan de dag te leggen bij de toets van artikel 7:213 BW ten aanzien van een huurder die ongeveer de helft van het jaar in het buitenland woont.

“3.5. Het hof stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat voor [X] c.s. geen contractuele verplichting bestaat om hoofdverblijf in de woonruimte te hebben of om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen. […]

3.6. Bij vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap geldt niet alleen dat de huurder in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moet zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van het gehuurde te blijven dragen (vgl. HR 22 juni 1984, NJ 1984/766) maar ook – daarnaast of zelfstandig – dat onder omstandigheden het (enkele) niet of nauwelijks bewoond laten van woonruimte schending van de verplichting tot goed huurderschap kan opleveren, waarbij het telkens van de concrete omstandigheden van het geval zal afhangen of van een zodanige schending sprake is.

3.7. Het hof overweegt allereerst dat Pré Wonen niets heeft gesteld waaruit blijkt dat [X] c.s. de woonruimte niet op zodanige wijze in gebruik hebben dat zij daarvoor de verantwoordelijkheid niet kunnen dragen, en dat [X] c.s. zelf onweersproken hebben gesteld dat bij hun afwezigheid in Marokko de kinderen voor de woonruimte zorgen door deze te onderhouden, de post op te halen, de planten water te geven en ervoor te zorgen dat alle betalingen – waaronder de maandelijkse huur – tijdig worden gedaan. […]

3.8 […] Bij gelegenheid van de pleidooien voor dit hof heeft Pré Wonen, voorts, verklaard dat zij altijd wel als beleid heeft gehad om leegstand van sociale huurwoningen te bestrijden, maar dat er in januari 2014 een ingrijpende wijziging in de uitvoering van dit beleid is gekomen omdat er heel veel meldingen van woonfraude kwamen, dat dit beleid vanaf dat moment steviger is ingezet en is omgezet van passief naar proactief optreden en dat daaraan in het bewonersblad en op de website van Pré Wonen aandacht is besteed, maar dat ter zake geen brieven of pamfletten naar de bewoners zijn gestuurd. [X] heeft verklaard dat hij van deze wijziging in de uitvoering van het beleid geen kennis heeft gekregen, een stelling die overigens bevestiging vindt in het (onder 3.1 sub (vi) genoemde) door Pré Wonen zelf opgemaakte verslag […].

Nu de huurovereenkomst [X] c.s. niet met zoveel woorden verplicht om hoofdverblijf in de woonruimte te hebben of om de woonruimte daadwerkelijk te bewonen alsmede van enigerlei proactief optreden bij uitvoering van het beleid op dit punt tot in elk geval januari 2014 geen sprake was, valt niet uit te sluiten dat [X] c.s. niet voor ogen stond, en evenmin behoefde te staan, dat de wijze waarop zij van hun woonruimte gebruik maakten door Pré Wonen als slecht huurderschap zou worden beschouwd. Ten slotte geldt als mee te wegen omstandigheid dat Pré Wonen als toegelaten instelling als bedoeld in artikel 45 Woningwet verplicht is te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse sociale huurwoningen onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij, waarmee een gewichtig belang van publieke aard wordt gediend.

3.9. Alle (onder 3.8) genoemde omstandigheden in aanmerking nemend acht het hof voorshands niet aannemelijk dat [X] c.s. onvoldoende rekening hebben gehouden met het voornoemde belang van Pré Wonen en aldus tekortgeschoten zijn in hun op artikel 7:213 BW gebaseerde verplichting zich als goed huurder jegens Pré Wonen te gedragen. Daarbij neemt het hof de grote terughoudendheid die, zoals (onder 3.4) overwogen, bij vorderingen als de onderhavige in kort geding dient te worden betracht, mede in aanmerking.”

Het hof overweegt derhalve dat een huurder, op grond van de verplichtingen uit hoofde van goed huurderschap, de woning op een dusdanige wijze dient te gebruiken dat hij de verantwoordelijkheid voor de woning kan dragen. De huurder had daarvoor gezorgd door in de periode die hij in het buitenland verbleef, zijn kinderen voor het onderhouden van de woning te laten zorgen. Volgens het hof hoefde de huurder niet te verwachten dat de wijze waarop hij gebruik maakt van de woning tot slecht huurderschap zou kunnen leiden. Het hof acht de taak van de verhuurder om te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen weliswaar relevant, maar acht het gedrag van de huurder niet in strijd met artikel 7:213 BW.

De verplichting tot goed huurderschap beperkt zich niet tot het al dan niet gebruiken van een gehuurde woning of bedrijfsruimte en de vraag of de huurder overlast veroorzaakt. Het beslaat ook het gebruik conform de bestemming van de gehuurde ruimte. Op het gebied van de huur van woonruimte is de jurisprudentie talrijk en komt over het algemeen in de kern neer op het verwijt van de verhuurder dat de huurder het gehuurde bedrijfsmatig gebruikt. Het kweken van hennep door een huurder in een gehuurde woning is bijvoorbeeld het onderwerp van veel uitspraken. Een voorbeeld daarvan is het arrest Hof Amsterdam 26 augustus 2008. Opvallend aan deze kwestie is dat de hennep werd gekweekt in een schuurtje achter een gehuurde woning, zonder dat het schuurtje tot het gehuurde behoort. Het hof acht dit niet relevant, gelet op de verbondenheid van de schuurtjes met het gehuurde:

“4.5 […] De schuurtjes mogen dan op geleende grond staan, zij bevonden zich op enkele meters achter het gehuurde. Zij waren alleen via het gehuurde bereikbaar. De elektriciteits- en watervoorziening waren vanuit het gehuurde doorgetrokken naar de schuurtjes. Voor het oog hoorden de schuurtjes bij het gehuurde. Daarom moeten de schuurtjes worden gerekend te behoren tot de buurt waarin de huurders wonen. Het kweken van hennep op de schaal zoals hier is gebeurd brengt voorts naar algemeen bekend is gevaar voor brand en stankoverlast mee.

De conclusie is dat de huurders zich niet hebben gedragen als goede huurders, zoals artikel 7:213 BW voorschrijft. Op grond van deze tekortkoming staat het Vivare, gelet op artikel 6:265 lid 1 BW, vrij ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Het hof is van oordeel dat er geen reden is de tekortkoming als zo bijzonder of gering van aard te beschouwen, dat zij de ontbinding niet rechtvaardigt. […]”

Andere voorbeelden zijn uitspraken over thuiswerken17, onderverhuur via AirBnB18 en bedrijven aan huis (bijvoorbeeld als gastouder19 of een huisartsenpraktijk20).

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.