4.2.4.5.4 Veiling van vastgoed

In Nederland wordt vastgoed dat via de veiling wordt verhandeld geacht aan en door de veilinghouder te zijn geleverd (art. 3 lid 5 Wet OB). Op grond van art. 14 lid 2, onderdeel c Btw-richtlijn is deze leveringsgelijkstelling toegestaan indien de veilinghouder het vastgoed overdraagt ingevolge een tussen hem en de verkoper of koper gesloten overeenkomst tot aan- of verkoop in commissie.1 Een richtlijnconforme uitleg van art. 3 lid 5 Wet OB betekent derhalve dat deze bepaling niets toevoegt aan de leveringsgelijkstelling in art. 3 lid 6 Wet OB. De relevante vraag is of de veiling van vastgoed onder de reikwijdte van deze leveringsgelijkstelling kan vallen. Naar mijn mening is dat niet het geval.

In Nederland handelt de notaris bij de (executie)veiling van vastgoed gewoonlijk niet in eigen naam, maar in naam en voor rekening van de verkoper. In de Algemene Voorwaarden Voor Executieverkopen (AVVE) 2017 van de KNB wordt de opdrachtgever tot de executieverkoop als de verkoper van het geveilde vastgoed genoemd. In de praktijk maakt de notaris in de Bijzondere Veilingvoorwaarden gewoonlijk bekend wie de opdrachtgever tot de executieverkoop is.2 Veelal is dit de hypotheekhouder die, vanwege het feit dat de hypotheekgever nalaat zijn (betalings)verplichtingen (volledig) na te komen, gebruikmaakt van zijn bevoegdheid tot parate executie.3 Bij de (executie)veiling van vastgoed is daarom normaliter geen sprake van een verkoop in commissie als bedoeld in art. 14 lid 2, onderdeel c Btw-richtlijn. Maar zelfs indien de veilinghouder in een uitzonderlijk geval als commissionair kwalificeert dan wordt, zoals uit paragraaf 4.2.4.5.3 volgt, bij de veiling van vastgoed in Nederland niet aan deze leveringsgelijkstelling toegekomen.

Op grond van het voorgaande kan de veilingregeling slechts van toepassing zijn op de veiling van vastgoed indien zij kwalificeert als een vereenvoudigingsmaatregel als bedoeld in art. 394 Btw-richtlijn. Aan de voorwaarde dat Nederland de veilingregeling reeds voor 1 januari 1977 toepaste is voldaan. Dit geldt echter niet voor de voorwaarde dat Nederland de Europese Commissie vóór 1 januari 1978 van deze maatregel in kennis heeft gesteld. Nederland heeft dit pas op 12 juni 1979 (en dus te laat) gedaan.4 Bovendien voldoet de veilingregeling naar mijn mening ook niet aan de voorwaarde dat zij geen noemenswaardige invloed heeft op de belastingopbrengst van een lidstaat in het stadium van het eindverbruik.5

Zijn de veilingverkoper en de veilingkoper particulieren, dan creëert de toepassing van de veilingregeling een belastbare levering in de schakel veilinghouder-veilingkoper. Indien deze levering belast is dan heeft deze regeling een noemenswaardige invloed op de belastingopbrengst van de lidstaat in het stadium van eindverbruik. In deze situatie wordt immers een btw-druk gecreëerd die er op grond van de Btw-richtlijn niet hoort te zijn.6

Dat op grond van het beleid bij de veiling van vastgoed (onder voorwaarden) afgezien mag worden van het toepassen van de veilingregeling7, heft de onverenigbaarheid van art. 3 lid 5 Wet OB met de Btw-richtlijn niet op.8 Het voorgaande betekent dat belastingplichtigen bij de veiling van vastgoed met een rechtstreeks beroep op Btw-richtlijn de toepassing van art. 3 lid 5 Wet OB terzijde kunnen schuiven, ongeacht of aan alle beleidsvoorwaarden is voldaan om af te mogen zien van de veilingregeling.9