16.5.3.3 Huur- en pachtovereenkomsten van onroerende goederen

Huur- en pachtovereenkomsten van onroerende goederen1 is een tweede aparte categorie in art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag. Deze categorie heeft betrekking op persoonlijke vorderingen, anders dan de eerste. Ik ga daarom zowel in op huur en pacht, als het begrip overeenkomst. Ik begin met de vraag wat een 'overeenkomst' is om vervolgens in te gaan op de vraag wat de bepaling onder huur en pacht verstaat.

Het is niet duidelijk of het begrip huur- of pachtovereenkomst autonoom danwel volgens het toepasselijke recht op de overeenkomst moeten worden uitgelegd. Gelet op de arresten Peters/ZNAV2 en Powell Duffryn/Petereit3 lijkt een autonome interpretatie waarschijnlijk.4 Ook de arresten Rosler/Rottwinkel,5 Scherrens/ Maenhout6 en Hacker/Euro-Relais7 lijken hiervoor een aanwijzing te zijn, omdat het Hof van Justitie overweegt dat art. 16 sub 1 EEX van toepassing is 'ongeacht de bijzondere kenmerken van die overeenkomst'. De argumenten in deze arresten voor een uniforme uitleg gelden immers ook voor de bevoegdheid ex 22 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag. Indien geen autonome interpretatie uit EEX-V°Nerdrag voortvloeit, loopt een uniforme toepassing van dit artikel gevaar.8 Anderzijds zal de rechter van het land waar het onroerend goed is gelegen al gauw zijn geneigd een huur- of pachtovereenkomst te beoordelen naar het toepasselijke recht. Zoals het Hof van Justitie heeft overwogen in de arresten SandersNan der Putte,9 Rbsler/Rottwinkel10 en Scherrens/Maenhout11 bestaan in de meeste rechtsstelsels bijzondere bepalingen over huur- en pachtovereenkomsten van onroerend goed. Op grond van art. 4 lid 3 EEGOvereenkomstenverdrag zal bovendien meestal het recht van de staat waar het onroerend goed is gelegen van toepassing zijn.

In lijn hiermee valt gebruik zonder of tegen een symbolische vergoeding niet onder art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag. Een antikraak overeenkomst kan bijv. een forumkeuze bevatten. Het wezenskenmerk van een huur- of pachtovereenkomst is betaling van een huur- of pachtprijs (wederkerigheid). Ook vorderingen betreffende (een vergoeding voor) bezit van onroerend goed door een niet-houder vallen buiten het toepassingsbereik en een forumkeuze over bezit is mijns inziens mogelijk. Dat dient mijns inziens te worden afgeleid uit het arrest Lieber/Gbbel.12 Zonder overeenkomst, is art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag evenmin van toepassing. Een vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding is geen geschil in de zin van 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 EEX 13 Een forumkeuze kan op grond van art. 23 lid 4 EEX-V°/17 lid 2 Verdrag ook door een trust tot stand komen.14 Een forumkeuze in een trust waarin zich (uitsluitend) onroerend goed bevindt, heeft rechtsgevolg en valt niet onder het toepassingsbereik van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag. Dat kan mijns inziens worden afgeleid uit het arrest Webb/Webb.15 Een trust is derhalve geen overeenkomst, zelfs niet indien de trust de instandhouding of beheer van een onroerend goed tot doel heeft.

Mede uitgaande van bovenstaande strekking van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag,16 dient te worden onderzocht wat huur- en pachtovereenkomsten van onroerende goederen zijn.17 Daarbij is enerzijds van belang de inhoud van het Rapport Jenard en anderzijds de rechtspraak van het Hof van Justitie.

Het Rapport Jenard omschrijft huur van onroerende goederen als huur van woon-of bedrijfsruimte, handelshuur en pacht.18 Het gaat echter niet om alle vorderingen op grond van deze overeenkomsten. Het Rapport Jenard19 stelt dat onder meer de volgende vorderingen onder art. 16 sub 1 EEX vallen:

Een restrictieve interpretatie van het begrip 'huur en verhuur, pacht en verpachting' volgt niet uit deze opsomming. Het lijkt ook niet de wens van de opstellers van het EEX te zijn geweest. Het Rapport Jenard vermeldt veel argumenten waarom deze categorie in het EEX is opgenomen, het grote belang ervan en wijst op het vrij verkeer van vonnissen om deze categorie te rechtvaardigen 23

De opstellers van het EEX24 hebben beoogd dat art. 16 sub 1 EEX, hoewel van toepassing op alle huur- en pachtovereenkomsten van onroerende goederen, niet van toepassing is op alle vorderingen uit huur- of pachtovereenkomsten. Zo achtten de opstellers van het EEX art. 16 sub 1 EEX niet van toepassing op vorderingen tot betaling van de huur of pacht. De opstellers van het EEX waren van mening dat deze vorderingen los kunnen worden gezien van het onroerend goed. De zogenaamde `incassovorderingen' zouden derhalve toch kunnen worden gebracht voor de gekozen rechter ex art. 23 EEX-V°/17 Verdrag of de fora van de art. 2, 5 of 6 EEX-V°Nerdrag. Een forumkeuze in een huur- of pachtovereenkomst zou in dat geval voor deze vorderingen zin hebben. Het Hof van Justitie heeft in het arrest Rbsler/Rottwinkel25 echter geoordeeld dat alle geschillen over de betaling van huur onder deze uitsluitende bevoegdheid vallen. Het zou immers in strijd zijn met één van de doelstellingen van art. 16 EEX, te weten een correcte toepassing van de nationale huurwetgeving, indien sommige geschillen van deze uitsluitende bevoegdheid werden uitgesloten. Later heeft het Hof van Justitie herhaald dat een huurovereenkomst niet splitsbaar is in vele verbintenissen, zoals een verplichting tot betaling van een huurprijs, de verplichting de zaak in goede staat te houden, etc. Vorderingen wegens onvoldoende onderhoud en beschadiging van het gehuurde behoren tot het toepassingsbereik van art. 16 sub 1 EEX.26

Toch vallen niet alle vorderingen in verband met huur- of pacht onder art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag. Mijns inziens dient per vordering te worden bekeken of deze voortvloeit uit de huur- of pachtovereenkomst. Zo ja, dan is de bepaling van toepassing en anders valt de vordering onder de algemene bevoegdheidsregels. Voor de reikwijdte van art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag is in dat verband de enuntiatieve opsomming van geschillen belangrijk die volgens het Hof van Justitie onder 16 sub 1 EEX vallen. Het Hof van Justitie heeft in het arrest Rbsler/Rottwinkel27 overwogen dat art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag van toepassing is op geschillen over:

Als gemeenschappelijke noemer overweegt het Hof van Justitie dat alle geschillen die betrekking hebben op verplichtingen van de huurder of verhuurder onder art. 16 sub 1 EEX vallen 32Ik meen dat ook geschillen over een waarborgsom hieronder geacht moeten worden te zijn begrepen.33

Vorderingen wegens gederfde vakantievreugde en reiskosten vallen niet onder art. 16 sub 1 EEX.34 Het Hof van Justitie overweegt dat vorderingen die slechts zijdelings verband houden met het gehuurde niet onder art. 16 sub 1 EEX vallen.35 Uit deze uitzonderingen blijkt dat niet alleen moet worden bekeken of sprake is van een huur- of pachtovereenkomst, maar ook of de vordering valt onder art. 22 sub 1 EEX-V°/16 sub 1 Verdrag. Valt een vordering daar niet (geheel) onder, dan is in zoverre een forumkeuze rechtsgeldig.