2.1.7 Wezenlijke bestanddelen van grond en gebouwen

Naast §93 BGB heeft §94 BGB1 eveneens betrekking op wezenlijke bestanddelen, zij het dat laatstgenoemd artikel alleen gaat over de wezenlijke bestanddelen van onroerende zaken. De regeling van §94 BGB is gebaseerd op de Romeinse regel: superficies solo cedit.2 Het artikel is geen aanvulling op de vereisten die gesteld zijn in §93 BGB, maar heeft zelfstandige betekenis. In bepaalde gevallen zullen bestanddelen niet op grond van §93 BGB maar op grond van §94 BGB als wezenlijk te kwalificeren zijn.3 Zo zijn beplantingen op basis van §94 BGB wezenlijke bestanddelen, terwijl ze gemakkelijk van de grond af te scheiden zijn zonder dat daarbij de grond of de beplanting wordt beschadigd, of dat de afscheiding een wezensverandering teweeg zal brengen.

Net als §93 BGB heeft ook §94 BGB als doel om te zorgen voor het behoud van de economische waarde van de verbonden delen (de grond en een zaak) en om rechtszekerheid te verschaffen.4 Als bijvoorbeeld een koper van een stuk grond het eigendomsrecht van de grondeigenaar heeft gecontroleerd door in de registers (Grundbuch) te kijken, moet hij ervan uit kunnen gaan dat de delen die met de grond verbonden zijn, ook in eigendom toebehoren aan de grondeigenaar.5 Als C een stuk grond van B koopt, waar de boom van A in is geplant, dan mag C aannemen dat hij na de koop eigenaar wordt van het stuk grond en de boom. §94 BGB bevat dwingend recht. Dat wil zeggen dat partijen niet met een partijafspraak §94 BGB buiten toepassing kunnen verklaren.6 Zo gaat een voorbehouden eigendom teniet, als de zaken die onder het voorbehoud van eigendom zijn geleverd, wezenlijke bestanddelen van de grond worden.