5.3.4 Onroerende zaken (mortgage) en de inning van huurvorderingen

Bij een recht van mortgage ontstaat een recht van pandgebruik als de mortgagee de feitelijke macht (possession) over het onderpand heeft.1 De zekerheidsgerechtigde kan zijn recht van pandgebruik op onroerende zaken uitoefenen door de onroerende zaak te bewonen. Daarnaast kan de pandgebruiker de onroerende zaak verhuren.2 Als de pandgebruiker de feitelijke heerschappij verkrijgt over een woning die al is verhuurd, is hij bevoegd om de huurvorderingen als vruchten van het onderpand te innen.3 Voorts is de pandgebruiker bevoegd om rechten uit te oefenen die afhankelijk zijn van een onroerende zaak, als de mortgagor hierbij belang heeft. Gedacht kan worden aan de uitoefening van een erfdienstbaarheid waarbij op het heersende erf een possessory mortgage rust.4

De uitoefening van het recht van pandgebruik door bewoning kwam terug in de zaak Brummeria. Projectontwikkelaar Brummeria had grond in eigendom die zij wilde ontwikkelen tot woningen voor gepensioneerden. Om voor deze ontwikkeling financiering aan te trekken, leende Brummeria geld van gepensioneerden. Over het geleende bedrag liep geen rentepercentage. Tot zekerheid van terugbetaling van de geldlening kreeg de gepensioneerde een recht van mortgage op een perceel waarop een woning werd gebouwd. In de hypotheekakte was voorts een lewensreg opgenomen ten gunste van de gepensioneerde (mortgagee). Dit lewensreg gold als tegenprestatie voor de geldlening die de gepensioneerde (in de akte aangeduid als okkupeerder) had verstrekt aan Brummeria:5

Dit lewensreg hield een recht van bewoning in ten gunste van de gepensioneerde:

Met Schoeman8 en Titus9 meen ik dat in deze zaak sprake was van een recht van (rente)pandgebruik. De gepensioneerde schuldeiser verkreeg immers een possessory mortgage op een perceel grond met een (nog te bouwen) woning. Met het recht van mortgage verkreeg de mortgagee een recht van bewoning, het lewensreg. De mortgagee verkreeg dus de bevoegdheid om het onderpand te gebruiken en de vruchten ervan te trekken. Zij kwalificeert als pandgebruik.

De tweede wijze waarop de pandgebruiker zijn recht op een onroerende zaak kan uitoefenen, is door verhuur. Hij kan zelfstandig huurovereenkomsten aangaan met derden. Als de derde-huurder zijn verplichtingen niet nakomt, mag de pandgebruiker de huurovereenkomst beëindigen en op zoek gaan naar een nieuwe huurder.

Rust een recht van pandgebruik op een ten tijde van de vestiging al verhuurde woning, dan is de pandgebruiker bevoegd de huurvorderingen te innen. Het maakt niet uit dat de huurvorderingen zijn ontstaan in een rechtsverhouding tussen derde-huurder en zekerheidsgever, waarbij de pandgebruiker geen partij is. De pandgebruiker is immers bevoegd en verplicht om alle vruchten te innen die voortkomen uit het onderpand.

Huurvorderingen zijn burgerlijke vruchten van het onderpand10, dus is de pandgebruiker bevoegd en verplicht deze huurvorderingen te innen.11 Als de derde-huurder zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met de zekerheidsgever niet nakomt, is de pandgebruiker bevoegd om de huurovereenkomst op te zeggen en met een nieuwe huurder een huurovereenkomst aan te gaan.12 De huurpenningen die de pandgebruiker int, komen in de plaats van een rentepercentage of gelden als aflossing op de gesecureerde vordering.13

Een zaak waarin de pandgebruiker een onroerende zaak aan een derde verhuurde, was Judes v S.A. Breweries. Ene Joffe had een rentedragende schuld aan S.A. Breweries van £5.000. Tot zekerheid van terugbetaling van dit bedrag verkreeg S.A. Breweries in 1904 een fiduciair eigendomsrecht op een onroerende zaak van Joffe. Ten tijde van deze transactie was de woning verhuurd. Partijen kwamen overeen dat S.A. Breweries de huurvorderingen zou innen. Niet alleen was S.A. Breweries inningsbevoegd, ook was zij bevoegd om tot inning van de huur te procederen, en de lopende huurovereenkomst te beëindigen om met een derde partij een huurovereenkomst aan te gaan. In 1911 maakte S.A. Breweries gebruik van haar bevoegdheid de huur te beëindigen en een nieuwe huurovereenkomst met een ander aan te gaan. In dit jaar verhuurde zij de woning aan Langridge.14

Op enig moment bleek Langridge niet in staat het volledige bedrag aan huur te betalen. Hierop besloot S.A. Breweries Langridge niet te vervangen door een nieuwe huurder, omdat dit onmogelijk leek. In plaats daarvan trof zij een buitengerechtelijke schikking met Langridge tot kwijtschelding van een deel van de reeds verschuldigde huur en verlaging van de toekomstige huur. Zo kon Langridge in de woning blijven wonen en kon S.A. Breweries in de toekomst huurvorderingen blijven innen.15 Het fiduciaire eigendomsrecht van S.A. Breweries werd in de zaak gelijkgesteld aan een Zuid-Afrikaans recht van mortgage. Het recht van possessory mortgage werd op haar beurt voor toepassing van de regels van pandgebruik weer gelijk gesteld aan het recht van pledge.16 Het vervolg van de zaak ging over de vraag of S.A. Breweries een schikking met Langridge had mogen treffen. Deze vraag beantwoord ik in §5.4.2.