8.6.2.4 Slotsom: de hypotheekhouder als verhuurder?

Gelet op het voorgaande doet een hypotheekhouder er goed aan om zich in aanvulling op een beheersbeding in de hypotheekakte te laten machtigen tot het sluiten van huurovereenkomsten namens de hypotheekgever. Dit geeft hem de mogelijkheid om als beheerder van het vastgoed huurovereenkomsten te sluiten zonder zichzelf te binden. Van meet af aan is de positie van betrokken partijen duidelijk: de hypotheekhouder is géén partij bij de overeenkomst tussen huurder en hypotheekgever. Hierin komt geen verandering als het beheer door de hypotheekhouder eindigt; eventuele discussie over diens gebondenheid aan de huurovereenkomst na afloop van de beheerperiode is daarom niet aan de orde.1

De hypotheekhouder blijft ondanks de verkregen volmacht flexibel: een volmacht in de hypotheekakte betekent immers niet dat de hypotheekhouder daarvan gebruik moet maken. Hij kan ervoor kiezen om een huurovereenkomst, uit hoofde van zijn beheersbevoegdheid, tóch in eigen naam aan te gaan. Op die manier kan hij bijvoorbeeld voorkomen dat de huurovereenkomst bij een faillissement van de hypotheekgever wordt beheerst door art. 37 Fw. Door bovendien zelf als verhuurder de huurovereenkomst aan te gaan, creëert hij een ‘eigen’ vordering ter zake van huurpenningen op de huurder. Doordat die huurvorderingen niet in het vermogen van de hypotheekgever vallen, kan daarop geen pandrecht tot stand komen ten gunste van een andere schuldeiser of door die ander beslag worden gelegd. Het aangaan van huurovereenkomsten in eigen naam kan de hypotheekhouder dus ook voordelen opleveren. Of die opwegen tegen de nadelen van het verhuurderschap en de thans nog bestaande rechtsonzekerheid over de wijze waarop de huurovereenkomst moet worden afgewikkeld, moet van geval tot geval worden beoordeeld.

Dan nog enkele laatste opmerkingen over de wijze waarop in mijn optiek de huurovereenkomst moet worden afgewikkeld wanneer deze niet krachtens volmacht is aangegaan. Van de twee besproken alternatieven (de regeling omtrent vruchtgebruik en die van lastgeving)2 heeft een analogische toepassing van de vruchtgebruikregeling mijn voorkeur. De belangrijkste reden hiervoor is dat deze regeling voor meer rechtszekerheid zorgt, onder meer doordat zij de rechtsverhouding huurder-hypotheekhouder daadwerkelijk tot een einde brengt als het hypothecaire beheer eindigt.3 De huurder gaat de huurovereenkomst aan met de hypotheekhouder-beheerder en weet dat zolang diens beheer voortduurt hij de hypotheekhouder als verhuurder tegenover zich vindt. Eindigt het beheer van de hypotheekhouder, dan gaan de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst over op de hypotheekgever (of diens rechtsopvolger bij een (executie)verkoop). Degene die het verhuurde vastgoed in beheer heeft, is dus ook verantwoordelijk voor de correcte nakoming van de gesloten huurovereenkomsten. De hypotheekgever weet zijn positie bovendien gewaarborgd door art. 3:217 lid 3 BW, dat hem bescherming biedt tegen ongebruikelijke of bezwarende voorwaarden in de huurovereenkomst. Om discussie hierover te vermijden, kan de verhuurbevoegdheid van de hypotheekhouder-beheerder in de hypotheekakte tot slot nader worden vormgegeven en, zo nodig, ingeperkt.