4.5.5 Canonherziening als voorwaarde

Een van de meest voorkomende voorwaarden die erfverpachters aan toestemming voor overdracht verbinden is canonherziening. Soms is dit regelrecht in strijd met de algemene erfpachtvoorwaarden en soms is canonherziening daarin specifiek als voorwaarde opgenomen. Omdat bij overdracht de waarde van het recht op zich niet wijzigt ligt een dergelijke canonherziening niet direct voor de hand. Erfverpachters beargumenteren de canonherziening met een beroep op de gestegen grondwaarde, via de canonherziening bij overdracht delen zij zich tussentijds een deel van de grondwaardestijging toe door de canon opnieuw te berekenen aan de hand van de actuele grondwaarde. Dit zou een onderdeel kunnen zijn van stedelijke erfpacht waar vaak als doelstelling was opgenomen dat de gestegen grondwaarde aan de gemeenschap diende toe te komen, maar juist de grote gemeenten hanteren het toestemmingsvereiste bij overdracht niet of alleen voor bepaalde bestemmingen omdat het grote aantal transacties van erfpachtrechten in de grote steden een onevenredig grote administratieve last met zich zou brengen.

Een belangrijk arrest over dit onderwerp betreft een zaak waarin de erfverpachter onredelijk handelde jegens de erfpachter door in strijd met de geldende erfpachtvoorwaarden als voorwaarde voor toestemming voor overdracht van het recht een herziening van de canon te eisen.1 De sterk verhoogde canon zou voor vijftien jaar vaststaan. Het gevolg was dat alle aspirant-kopers afhaakten en het recht onverkoopbaar werd. De rechtbank oordeelde dat de voorwaarde die de erfverpachter aan zijn toestemming voor overdracht verbond op grond van een objectieve uitleg van de erfpachtvoorwaarden niet redelijk was.2 Ook het hof stelde aan de hand van een objectieve uitleg van de vestigingsakte vast dat de voorwaarde canonherziening bij toestemming voor overdracht onredelijk was in de zin van art. 5:91 BW nu de akte een uitputtende regeling voor canonherziening bevatte en de erfpachter en/of derden zoals aspirant-erfpachters daarom niet bedacht hoefden te zijn op canonherziening ter gelegenheid van de overdracht van het recht.3 Het toestemmingsvereiste uit de akte werd daarbij gelezen in het licht van de uitputtende regeling voor canonherziening in diezelfde akte. Net als in de zaak waarin de voorwaarde beëindiging van het erfpachtrecht werd gesteld, was ook in dit oordeel de inhoud van het erfpachtrecht, objectief uitgelegd, doorslaggevend. Zowel de rechtbank als het hof was van oordeel dat de voorwaarde onredelijk was en het erfpachtrecht zonder deze voorwaarde kon worden overgedragen.4 Het hof oordeelde bovendien dat de canonvaststellingsprocedure op onjuiste wijze was gevolgd waaruit eveneens volgde dat de voorwaarde onredelijk was. De rechtscolleges verbonden echter niet hetzelfde rechtsgevolg aan deze constatering. Op de vordering tot schadevergoeding wordt in par. 4.7 ingegaan.

In een vergelijkbare zaak, waarin dezelfde erfverpachter aan zijn toestemming voor overdracht eveneens de voorwaarde canonherziening verbond waardoor ook dit erfpachtrecht vrijwel onverkoopbaar werd, oordeelde de rechtbank dat het handelen van de erfverpachter niet onrechtmatig was.5 De voorwaarde was in dit geval opgenomen in de vestigingsakte en werd door de erfpachter onvoldoende bestreden zodat de rechtbank geen aanleiding zag voor een oordeel over de rechtmatigheid van de voorwaarde.6 Daarmee lijkt de kenbaarheid van de voorwaarde belangrijker dan de inhoud ervan. Dat een voorwaarde voor toestemming in de vestigingsakte is opgenomen en de grondeigenaar deze conform de akte had toegepast wil echter nog niet zeggen dat die voorwaarde altijd redelijk is. In hoger beroep beschouwde het hof de canonherzieningsvoorwaarde als een schriftelijk beding waarover tussen partijen niet was onderhandeld, paste zoals gezien ambtshalve Richtlijn 93/13/EEG toe en kwam tot het oordeel dat het een onredelijk bezwarend beding in de zin van art. 6:233 sub a BW betrof.7 Het beding was oneerlijk in de zin van art. 3 lid 1 Richtlijn 93/13/EEG omdat het beding ‘het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk en ongerechtvaardigd [verstoorde]’. Deze inhoudelijke toets doet denken aan de het criterium van de onevenredige verzwaring van de lasten van de erfpachter uit het arrest uit 1981.8 Het hof vernietigde ambtshalve de voorwaarde canonherziening en vervolgde met een oordeel omtrent de vordering van de erfpachter op schadevergoeding wegens onrechtmatig handelen van de erfverpachter. In dit kader voerde het hof een toets uit op grond van art. 5:91 lid 4 BW en kwam tot het oordeel dat de kantonrechter deze voorwaarden eveneens als onredelijk terzijde zou hebben geschoven, waarbij tevens betekenis toekwam aan het onevenredig hoge voordeel dat de erfverpachter ten deel zou vallen en het onevenredig hoge nadeel voor de erfpachter in de vorm van een onverkoopbaar recht of een veel lagere koopprijs van het erfpachtrecht. Daarnaast had de wetgever volgens het hof de toestemmingsregeling niet bedoeld om tussentijds de financiële voorwaarden waaronder de uitgifte was geschied te wijzigen.9 Dat lijkt me echter niet geheel juist omdat de wetgever juist bewust heeft nagelaten voorwaarden of weigeringsgronden op te nemen in de wet of de toelichting daarop, anders dan een paar voorbeelden. In beginsel ben ik het met Vonck en Pavillon eens waar zij in hun bespreking van dit arrest stellen dat de redelijkheid van de voorwaarde afhangt van de omstandigheden van het geval en dat partijen in de erfpachtvoorwaarden de redelijkheidstoets van art. 5:91 lid 4 BW niet kunnen uitschakelen.10 De erfpachter uit deze zaak mocht zijn recht overdragen zonder de voorwaarde canonherziening. Nu het recht inmiddels executoriaal was verkocht restte de veroordeling tot schadevergoeding.

Uit de tot nu toe besproken jurisprudentie blijkt dat een voorwaarde die op grond van de algemene erfpachtvoorwaarden expliciet aan toestemming voor overdracht kan worden verbonden op grond van art. 6:233 sub a BW kan worden vernietigd of op grond van 6:248 lid 2 BW buiten toepassing dient te blijven. Indien de toestemming voor overdracht zonder een contractuele voorwaarde wordt geweigerd kan de toestemming op grond van art. 5:91 lid 4 BW worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, eventueel onder voorwaarden. Voor een bespreking van de vraag wat een richtlijnconforme interpretatie van art. 5:91 lid 4 BW zou kunnen inhouden verwijs ik naar par. 3.5.7.

In een zaak waarin in de vestigingsakte canonverhoging bij overdracht was bedongen ‘met ingang van de datum van vervreemding’ oordeelde het hof Den Bosch dat de erfverpachter niet redelijk handelde door de canonverhoging ook te eisen van de vervreemdende erfpachter.11 Het beding was eveneens geformuleerd als een ‘kan’-bepaling waarin ook het wettelijke redelijkheidsvereiste was opgenomen:

Het was geoorloofd de canonverhoging aan de opvolgend erfpachter op te leggen, maar in strijd met de voorwaarden en dus onredelijk om de vervreemdende erfpachter te laten betalen voor de waardestijging van de onroerende zaak gedurende de periode dat deze rechthebbende was geweest.13 De erfverpachter moest zich ook in dit geval aan zijn eigen voorwaarden houden.