3.2.2.4 Natrekking

Artikel 5:20 BW staat bekend als de ‘natrekkingsregel’. Uit het artikel volgt allereerst dat de eigendom van ‘grond’ omvat de bovengrond en de zich daaronder bevindende aardlagen. De eigenaar van grond is dus niet alleen eigenaar van de zichtbare bovenlaag. Vervolgens volgt uit artikel 5:20 lid 1 sub c en d BW in welke gevallen water dat zich op het perceel bevindt, eigendom is van de eigenaar van de grond. Grondwater is in beginsel niemands eigendom, maar als het aan de oppervlakte wordt gebracht door een bron, put of pomp, wordt het (grond)water eigendom van de eigenaar van de grond. Water dat zich op de grond bevindt (zoals een vijver) is eigendom van de eigenaar van de grond, tenzij het water in verbinding staat met water op een anders erf. In dit laatste geval is het water, zolang niemand het zich heeft toegeëigend, niemands eigendom.

De in de praktijk verreweg belangrijkste elementen van artikel 5:20 BW staan in lid 1 onder e en f. Ook gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd zijn eigendom van de grondeigenaar, dit tenzij die gebouwen of werken bestanddeel zijn van een onroerende zaak die in eigendom aan iemand anders toebehoort. Die situatie kan zich voordoen als er sprake is van overbouw: een deel van een woning kan op of onder de grond van een ander zijn gebouwd. Dat maakt het overgebouwde deel geen eigendom van de eigenaar van de grond waarop of waaronder dit deel gebouwd is; als bestanddeel van de woning blijft het overgebouwde deel eigendom van de eigenaar van de woning.1 Er is dan sprake van horizontale natrekking. Horizontale natrekking gaat voor op verticale natrekking. 2 Ingevolge lid 1 sub f van artikel 5:20 BW zijn ook met de grond verenigde beplantingen eigendom van de eigenaar van de grond. De gebouwen en werken in de zin van artikel 5:20 BW worden overigens geen bestanddelen van de grond waarmee zij duurzaam verenigd zijn; zij behouden hun zelfstandig karakter als onroerende zaken. Wichers duidt deze gebouwen en werken aan als ‘accessoire zaken’.3

Uit de aanhef van lid 1 van artikel 5:20 BW volgt dat van natrekking alleen sprake is in de daaronder genoemde gevallen als de wet niet anders bepaalt. In drie gevallen wordt de natrekking doorbroken.4 Het eerste is de hiervoor besproken situatie dat een zaak als bestanddeel van een andere zaak moet worden aangemerkt. Ten tweede zijn bepaalde zaken, namelijk kabel- en leidingnetten en grafbedekkingen, door de wetgever uitgezonderd van natrekking. De laatste manier om de natrekkingsregeling te doorbreken is het vestigen van een opstalrecht. 5 Gebouwen of werken die op basis van een opstalrecht op de grond van een ander worden gebouwd, worden geen eigendom van de grondeigenaar, maar blijven eigendom van de rechthebbende tot het opstalrecht.

In geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak kan de natrekkingsregel grote gevolgen hebben als de huurder de grond gaat bebouwen. Immers, als geen recht van opstal wordt gevestigd, wordt de eigenaar van de grond automatisch eigenaar van de door de huurder gebouwde (en bekostigde) bebouwing.6 Als daarbij in de huurovereenkomst het recht is uitgesloten om het gebouwde bij het einde van de huurovereenkomst achter te laten en een vergoeding te vorderen op grond van ongerechtvaardigde verrijking,7 kunnen de financiële gevolgen voor de huurder enorm zijn. De huurder heeft dan immers een (soms aanzienlijke) investering gepleegd in het gehuurde door het – met toestemming van de verhuurder – van bebouwing te voorzien, terwijl hij die investering lang niet altijd volledig of ten minste voor een behoorlijk deel heeft kunnen terugverdienen. Dit klemt temeer nu er geen (semi)dwingendrechtelijke huurbescherming geldt voor de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, wat onder meer tot gevolg heeft dat de verhuurder de huurovereenkomst relatief eenvoudig kan opzeggen. Zo geldt er in beginsel geen beperking ten aanzien van de opzeggingsgrond die de huurder kan hanteren als hij de huurovereenkomst wil opzeggen. Ook gelden er geen dwingendrechtelijke regels over de door de verhuurder in acht te nemen opzegtermijn. De huurovereenkomst kan dan ook, als de huurder zijn zaken niet goed heeft weten te regelen in de huurovereenkomst, op eenvoudige wijze en op korte termijn door de verhuurder worden beëindigd, zonder dat de huurder een mogelijkheid heeft gehad om de door hem gepleegde investering voor een behoorlijk deel te kunnen afschrijven. Op deze knelpunten ga ik in hoofdstuk 6 nader in.

Een bijkomend knelpunt kan zijn dat rechten van derden kunnen botsen met het wegneemrecht van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak, als dat recht niet is uitgesloten in de huurovereenkomst. De eigenaar van de grond kan deze grond inclusief de door de huurder gebouwde opstal, die door natrekking eigendom van de grondeigenaar is geworden, verhypothekeren. De hypotheekhouder hoeft niet op de hoogte te zijn van het wegneemrecht van de huurder.8

Dit probleem kan worden ondervangen door de mogelijkheid om een overeenkomst die leidt tot doorbreking van de natrekking – zoals een huurovereenkomst waaruit een wegneemrecht voortvloeit – in te schrijven in de openbare registers. 9 Dit betreft echter een knelpunt voor de grondeigenaar/hypotheekgever en niet voor de huurder van de ongebouwde onroerende zaak, nu de huurder ondanks de verhypothekering zijn wegneemrecht mag uitoefenen.10 Nu dit proefschrift de positie van de huurder van een ongebouwde onroerende zaak betreft, laat ik een verdere bespreking van dit knelpunt achterwege.