Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.7:4.7 Een praktijkvoorbeeld: containerwoningen

Natrekking door onroerende zaken (O&R nr. 94) 2016/4.7

4.7 Een praktijkvoorbeeld: containerwoningen

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Om de almaar groeiende woningnood onder studenten op te lossen, worden in steeds meer (studenten)steden wooncomplexen bestaande uit zeecontainers geplaatst. De zogenaamde containerdorpen. Het voordeel van deze containerwoningen is dat het een goedkope manier van huisvesting is: de zeecontainers worden vervaardigd in zogenaamde lagelonenlanden en worden vervolgens verscheept naar Nederland. Dit levert een (voor studenten) ruime woning op (+/- 25 m2), met veel voorzieningen, zoals een complete badkamer, keuken en soms zelfs een balkon.

In Nederland zijn verschillende van deze complexen te vinden. Zo werd aan de Wenckebachweg in Amsterdam Oost in 2006 een containerdorp, bestaande uit 1.000 zeecontainers opgeleverd. De vraag is of deze containerwoningen roerende of onroerende zaken zijn en op grond van welke wetsartikelen dat bepaald dient te worden. Ter beantwoording van deze vraag zal mijns inziens onderscheid gemaakt dienen te worden tussen de zeecontainers die zich rechtstreeks op de grond bevinden en de bovengelegen (die niet in een rechtstreekse verbinding staan met de grond).

Wat betreft de vraag of de containers die zich rechtstreeks op de grond bevinden roerend of onroerend zijn, zal gekeken moeten worden of zij duurzaam verenigd zijn met de grond, in de zin van art. 3:3 BW. De Hoge Raad heeft zich echter reeds eerder uitgesproken over de juridische kwalificatie van zeecontainers.1 In dit arrest betrof het een tiental zeecontainers, dat aaneengesloten op een rij op een terrein waren geplaatst. De zeecontainers werden verhuurd als afsluitbare en overdekte opslagmogelijkheid. Het hof oordeelde dat de zeecontainers roerende zaken waren. De Hoge Raad oordeelde dat het hof is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting door te overwegen dat de containers naar aard en inrichting niet bestemd zijn om op dezelfde plaats te blijven:

“Daarmee heeft het Hof immers miskend dat het gaat om de vraag of de onderhavige containers in de gegeven omstandigheden duurzaam met de grond verenigd zijn.”

De Hoge Raad verwijst hierbij naar het Portacabinarrest.2 Het Zeecontainerarrest werd in 2000 besproken door Heyman, die aangeeft dat het zijns inziens “ondenkbaar en onwenselijk” is dat de zeecontainers als onroerende zaken aangemerkt zouden moeten worden.3 In het licht van de jurisprudentie van het afgelopen decennium omtrent het onderscheid roerend/onroerend, zal het geen verbazing meer wekken dat de zeecontainers op de begane grond van de containerdorpen als onroerende zaken gekwalificeerd zullen worden.

De vraag of de bovengelegen containers roerend of onroerend zijn, dient op grond van de in dit hoofdstuk besproken visie niet beantwoord te worden aan de hand van art. 3:3 BW. De containers staan immers niet rechtstreeks in verbinding met de grond. Voor de vraag of de bovengelegen containers roerende of onroerende zaken zijn, dient de vraag gesteld te worden of deze bestanddeel zijn van de rest van het complex, op grond van art. 3:4 BW.

Nu de containerwoningen in beginsel ‘los’ op elkaar gestapeld worden en ze niet zodanig met elkaar verbonden zijn dat ze niet zonder beschadiging van betekenis aan één van beide zaken kunnen worden afgescheiden, wordt niet voldaan aan lid 2 van art. 3:4 BW (het fysieke criterium). De containerdorpen zijn immers juist ontworpen om gemakkelijk weer verplaatst te kunnen worden.4

De vraag of de bovengelegen containerwoningen bestanddeel zijn van de het complex wordt derhalve beantwoord aan de hand van de verkeersopvatting. Hierbij is mijns inziens doorslaggevend dat de containerwoningen naar verkeersopvatting tezamen één complex vormen. Doordat de ondergelegen containerwoningen onroerend zijn, zijn de bovengelegen woningen als bestanddelen van het complex dit ook.

Conclusie

Indien iets bestanddeel is van een andere zaak op grond van art. 3:4 BW, bepaalt art. 5:3 BW dat de eigenaar van een zaak ook eigenaar is van haar bestanddelen. Het bepaalde in art. 5:3 BW wordt het ‘eenheidsbeginsel’ genoemd. Onderzoek naar de ratio achter deze bepaling, leidt tot de conclusie dat de rechtszekerheid hieraan ten grondslag ligt. Het tegenovergestelde van een goederenrechtelijk systeem dat een eenheidsbeginsel kent, is een systeem waarin het mogelijk is om eigenaar te zijn van een bestanddeel van een zaak. Dit zou leiden tot een grote versnippering van eigendomsrechten ten aanzien van een zaak, die er uitziet als één geheel. Nu zo een versnippering ten aanzien van roerende zaken niet kenbaar zou zijn voor derden, brengt dit een rechtsonzekerheid met zich. Wanneer men een zaak in eigendom overgedragen zou krijgen, weet men immers nooit zeker of dit het enige eigendomsrecht is dat rust op deze zaak. Deze onwenselijke situatie wordt voorkomen door het eenheidsbeginsel.

Het Burgerlijk Wetboek kent een vereenzelviging van zaak en eigendom. Wanneer men spreekt over de overdracht van een zaak, wordt de overdracht van het eigendomsrecht op die zaak bedoeld. Uit de Parlementaire Geschiedenis blijkt dat bewust gekozen is voor deze vereenzelviging, omdat het spreken van de overdracht van het eigendomsrecht op een zaak ‘iets gewrongens’ zou geven aan de rechtstaal. Wanneer men derhalve spreekt van een ‘zaak’ wordt juridisch het eigendomsrecht op die zaak bedoeld. In het verlengde hiervan ligt de discussie die besproken is over de verhouding tussen art. 3:4, 5:3, 3:3 en 5:20 BW. Deze discussie betreft de vraag of natrekking hetzelfde is als bestanddeelvorming. Op grond van dit vereenzelvigingsprincipe kan niet anders geconcludeerd worden dan dat het feit dat art. 5:20 BW bepaalt wat het eigendomsrecht van de grond omvat, dit betekent dat al hetgeen nagetrokken wordt door die grond ook bestanddeel is van de grond. Niet op grond van art. 3:4 j° 5:3 BW, maar op grond van art. 5:20 BW. Bestanddeelvorming kan naar huidig recht mijns inziens op twee (alternatieve) wijzen plaatsvinden: ofwel op grond van art. 3:4 j° 5:3 BW, of wel op grond van art. 3:3 j° 5:20 BW. In mijn visie is art. 5:20 BW derhalve geen lex specialis ten opzichte van art. 3:4 BW, maar is het een uitwerking van art. 5:3 BW. De bepaling van art. 5:20 lid 1 BW maakt een onderzoek naar bestanddeelvorming op grond van art. 3:4 BW overbodig.

De vraag is wanneer men bij natrekkingsvraagstukken kiest voor de weg van art. 3:3 j° 5:20 BW, of voor die van bestanddeelvorming in de zin van art. 3:4 j° 5:3 BW. Op grond van een aantal recente arresten, waarbij met name het WKK-arrest genoemd kan worden, is er een tweewegenleer ontstaan ten aanzien van natrekking. Dit leidt ertoe dat de uitkomst in een casus geheel anders kan zijn wanneer men een beroep doet op de weg van art. 3:3 j° 5:20 BW, dan wanneer men kiest voor de weg van art. 3:4 j° 5:3 BW. Om deze onduidelijkheid te elimineren heb ik gepleit voor een nieuwe visie op de verhouding tussen art. 3:3 en 3:4 BW. Deze visie komt op het volgende neer: bij natrekkingsvragen, waarbij één van beide zaken de grond betreft, kiest men altijd voor de weg van art. 3:3 j° 5:20 BW. De weg van art. 3:4 j° 5:3 BW staat enkel open indien het een natrekkingsvraagstuk betreft waarbij geen van beide zaken de grond betreft.

Toepassing van deze visie voorkomt dat zaken die op grond van art. 3:4 BW geen bestanddeel vormen van een gebouw of werk, op grond van de indirecte vereniging van art. 3:3 BW wel als onroerende zaak aangemerkt kunnen worden, zodat deze op grond van art. 5:20 lid 1 sub e BW alsnog nagetrokken wordt door de eigendom van de grond. Ter illustratie van deze problematiek is aan het eind van dit hoofdstuk een praktijkcasus besproken. Geconcludeerd is dat de bovengelegen containerwoningen geen voorbeeld zijn van de indirecte vereniging van art. 3:3 lid 1 BW, maar de containerwoningen op grond van art. 3:4 BW tezamen één complex vormen, zodat de containerwoningen als bestanddeel van het complex als onroerende zaken aangemerkt dienen te worden.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.