De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.5:2.5 Huurwet van 31 maart 1960

De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.5

2.5 Huurwet van 31 maart 1960

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

De herziening van de Huurwet per 1 april 19601 is ten aanzien van de huur van ongebouwde onroerende zaken van groot belang. Bij deze herziening is de huurbescherming van huurders van ongebouwde onroerende zaken uit de Huurwet volledig verdwenen door de invoering van een nieuw eerste lid van artikel 1 van de wet:

‘Deze wet is niet van toepassing op ongebouwd onroerend goed.’

In de memorie van toelichting worden niet veel woorden gewijd aan deze wijziging.2 Opgemerkt wordt dat de wet voor wat betreft de huurprijsregeling voor deze categorie van huurobjecten al jaren geen betekenis meer heeft. Over de huurbescherming wordt aangegeven:

‘Naar de mening van de ondergetekenden heeft de Huurwet thans ook op dit gebied ten aanzien van bedoelde objecten geen taak meer te vervullen. Zij menen dan ook, dat met handhaving van de wet te dezen geen algemeen belang zou zijn gediend.’

Een aantal leden van de Tweede Kamer is het niet direct eens met het ineens opheffen van de huurbescherming voor huurders van ongebouwde onroerende zaken.3 Het eerste argument dat deze leden aandragen betreft de huurprijs: door het ontbreken van huurbescherming (in de zin van huurbeëindigingsbescherming) zou de positie van de huurder bij de prijsonderhandeling verzwakt worden, wat een stijging van de huurprijzen in de hand zou werken. Daarnaast onderkennen de tegenstanders van het wetsvoorstel dat voor veel bedrijven opslagterreinen en dergelijke van groot belang zijn en dat hiernaar in de steden grote vraag bestaat. Een tweede argument ziet op het tijdstip waarop de wijziging wordt doorgevoerd. Bij beschikking van 24 maart 1958 hebben de Ministers van Justitie en van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid de commissie-Houwing ingesteld. Deze commissie krijgt onder meer opdracht om te onderzoeken of de rechtspositie van huurders van bedrijfsruimte herzien zou moeten worden.4 De huur van ongebouwd onroerend goed (met een bedrijfsbestemming) is een van de onderwerpen waarover de commissie zich moet buigen, maar de commissie heeft zijn taak op dat moment nog niet voltooid. Het op dat moment al opheffen van de huurbescherming voor huurders van ongebouwde onroerende zaken zou een schoksgewijze, onwenselijke ontwikkelingen in bepaalde delen van het land betekenen en bovendien vooruitlopen op definitieve wetgeving.

De zorgen die blijkens het voorlopig verslag zijn geuit, worden door de Ministers van Volkshuisvesting en Bouwnijverheid Justitie en de Staatssecretaris van Economische Zaken niet gedeeld. De memorie van antwoord vermeldt hierover:5

‘De van vele zijden gerezen bedenkingen tegen de voorgestelde opheffing van de huurbescherming voor het ongebouwd onroerend goed vermogen de ondergetekenden niet te delen. In de eerste plaats merken zij daarbij op, dat vele terreinen, die kennelijk bij een gebouwd onroerend goed behoren – men denke aan de opslagterreinen van fabrieken en werkplaatsen – als een normale aanhorigheid van dit gebouwd onroerend goed worden beschouwd en derhalve – vide artikel 1, sub c, van de Huurwet – ook als “gebouwd” moeten worden aangemerkt. Ook echter indien het andere terreinen betreft – en de ondergetekenden denken hier aan plaatselijke opslagterreinen, haventerreinen; enz. – , vrezen de ondergetekenden geen schoksgewijze stijging van de huurprijzen. Eigenaar van zodanige terreinen is immers veelal de Overheid zelf.’

De wetgever heeft zich ook gerealiseerd dat sportvelden als ongebouwde onroerende zaak (kunnen) worden aangemerkt. Huurders van deze sportvelden zouden niet hoeven te vrezen, omdat ook deze terreinen meestal eigendom zijn van de overheid (gemeenten).6

Bij het opheffen van de huurprijsbescherming in 1954 is al aan de orde gekomen dat voor een onaanvaardbare stijging van de huurprijzen van ongebouwde onroerende zaken niet gevreesd wordt, omdat de overheid veelal verhuurder van dit soort huurobjecten is. Dat argument wordt hier herhaald. De vraag of huurders van ongebouwde onroerende zaken daarnaast niet hoeven te vrezen voor een al te eenvoudige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder wordt niet expliciet ingegaan. Uit de overwegingen zou kunnen worden afgeleid dat de huurder ook hier niet hoeft te vrezen, nu de overheid zich niet zal gedragen zoals een particuliere verhuurder. Dit is echter een gissing, want er wordt niet uitgebreid op dit mogelijke probleem ingegaan.

Huurders van ongebouwd onroerend goed dat bij gebouwd onroerend goed behoort zouden huurbescherming (blijven) genieten, nu deze ongebouwde onroerende zaken niet als zelfstandig object zouden worden beoordeeld, maar als aanhorigheid bij de gebouwde onroerende zaak zouden hebben te gelden. De wetgever heeft zich hierbij niet gerealiseerd dat niet in alle gevallen een ongebouwde onroerende zaak als aanhorigheid bij een gebouwde onroerende zaak wordt aangemerkt.7

De belangrijkste overweging van de wetgever om achtereenvolgens de huurprijsbescherming en de huurbescherming van huurders van ongebouwde onroerende zaken te schrappen, lijkt dus te zijn dat deze bescherming niet nodig is met de overheid als verhuurder. De gevallen waarin een particuliere verhuurder een ongebouwde onroerende zaak verhuurt, zouden zo beperkt zijn dat huurders onvoldoende belang bij het handhaven van de bestaande regeling hebben. Waarom de wetgever heeft gekozen voor een benadering waarbij wordt gekeken of het belang bij een bestaande regeling nog voldoende is in plaats van een benadering waarbij wordt gekeken of er redenen zijn om de bestaande wetgeving te wijzigen, blijkt niet uit de parlementaire stukken. Dat is jammer, want ik vraag me af of goede argumenten voor de doorgevoerde wijziging aangevoerd hadden kunnen worden. Het enkele gegeven dat er te weinig belang bij het handhaven van een regeling is, is mijns inziens onvoldoende. Dit klemt temeer nu de wetgever het belang van de huurders heeft onderschat, omdat hij niet heeft ingezien dat niet elke ongebouwde onroerende zaak ofwel een aanhorigheid bij een gebouwde onroerende zaak, ofwel eigendom van de overheid is. Dit onjuiste uitgangspunt heeft, zoals hierna zal worden geschetst, doorgewerkt tot in de jaren ’70.

Door het schrappen van de huurbescherming voor huurders van ongebouwde onroerende zaken gelden vanaf 1 april 1960 voor deze categorie huurobjecten enkel nog – of liever gezegd weer – de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.