De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.3:2.3 Huurwet van 1 januari 1951

De huur van ongebouwde onroerende zaken (R&P nr. VG8) 2017/2.3

2.3 Huurwet van 1 januari 1951

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Op 1 januari 1951 is de Huurwet in werking getreden.1 Het wetsvoorstel dat tot deze Huurwet heeft geleid, is in de jaren 1949/1950 door de Tweede en Eerste Kamer behandeld.

De Huurwet geeft strikte regels omtrent het verhogen van de huurprijs. Ten aanzien van de huur van gebouwd onroerend goed wordt uitdrukkelijk vastgelegd met welk percentage de huur verhoogd mag worden. Volgens de tot dan toe geldende regelgeving mogen de vooroorlogse huurprijzen niet verhoogd worden. Het belang van de wederopbouw, in verband waarmee eigenaren van onroerend goed (verhuurders) in staat moeten worden gesteld om onderhoud te plegen en investeringen te doen, is echter aanleiding om verhoging van de huurprijzen toe te staan. Een ongelimiteerde mogelijkheid om de huurprijzen te verhogen wordt echter niet wenselijk geacht vanwege de invloed die dat zou hebben op de prijs- en loonpolitiek.

Met betrekking tot ongebouwd onroerend goed is in het Ontwerp van Wet in artikel 3 vastgelegd dat de huurprijs niet mag worden verhoogd. Artikel 4 biedt De Kroon de mogelijkheid om, als daar aanleiding voor is, bij AMvB een afwijkende regeling vast te stellen. Het hiervoor genoemde argument om een verhoging van de huurprijzen van gebouwd onroerend goed toe te staan, geldt niet, althans in mindere mate, ten aanzien van ongebouwde onroerende zaken. De onderhoudskosten voor deze categorie van goederen zijn immers beperkt of zelfs nihil.2

In artikel 10, 11 en 12 van het Ontwerp is voor huurders van alle onroerende goederen dezelfde huurbescherming opgenomen. De bewuste artikelen luiden:

‘Artikel 10

1)

Na het einde van de huur en verhuur is de gewezen huurder van rechtswege bevoegd in het genot van het onroerende goed te blijven.

(2)

Zolang de gewezen huurder na het einde van de huur en verhuur krachtens het bepaalde in het vorige lid in het genot van het goed blijft, hebben hij en de verhuurder dezelfde rechten, voorrechten en verplichtingen als indien de huur en verhuur niet zou zijn geëindigd.

Artikel 11

(1)

De in artikel 10 bedoelde bevoegdheid van de gewezen huurder vervalt en de gewezen huurder is verplicht het goed te ontruimen, indien wegens onbehoorlijk gebruik van het goed, wegens ernstige overlast, de verhuurder of zijn huisgenoten aangedaan, of wegens wanbetaling, van de verhuurder niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft.

(2)

Voor de toepassing van het eerste lid komt niet in aanmerking een wanbetaling, die uitsluitend te wijten is aan een tussen partijen bestaand geschil over de vraag, welke de betalingsverplichting van de huurder of gewezen huurder is.

Artikel 12

De in artikel 10 bedoelde bevoegdheid van de gewezen huurder vervalt eveneens en de gewezen huurder is verplicht het goed te ontruimen, indien:

1.

de verhuurder het onroerend goed zo dringend voor eigen gebruik nodig heeft, dat van hem, de economische belangen en maatschappelijke behoeften van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft;

2.

de verhuurder het onroerende goed nodig heeft, teneinde te kunnen voldoen aan een verplichting, welke hem door enig rechtsvoorschrift of door een beschikking van overheidswege is opgelegd;

3.

de gewezen huurder niet toestemt in een redelijk aanbod van de verhuurder tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerende goed.’

Deze vergaande huurbescherming voor huurders van alle onroerende goederen stuit op verzet. Het voorlopig verslag vermeldt:3

‘Vele leden vroegen zich af, of de huurbescherming niet beperkt diende te blijven tot gebouwd onroerend goed of gedeelten daarvan. Zij meenden, dat deze voor los land, sportterreinen, percelen open grond en water, enz. niet nodig, ja zelfs ongewenst is.

Ook wanneer de werking van dit artikel aldus wordt beperkt – zo merkten deze leden op – zouden daaronder nog vallen de huur van boxen in een garage, de seizoenhuur van zomerhuisjes, de huur van gemeubileerde woningen in vacantiemaanden, de huurovereenkomsten, gesloten met conciërges en filiaalhouders, etc, waarover ten dele reeds in paragraaf 16 is gesproken. Bij het huidige Huurbeschermingsbesluit tracht de jurisprudentie zich soms op weinig geslaagde wijze uit de moeilijkheden te redden. Vooreerst wordt wel een beroep gedaan op de goede trouw, waarbij soms verder wordt gegaan dan de leer van de Hoge Raad sanctionneert.4 Vervolgens hebben deze moeilijkheden aanleiding gegeven tot een zeer ruime interpretatie van het begrip “eigen gebruik”, dat in artikel 12, sub 1, ook thans is overgenomen, door daaronder ook te brengen eigen gebruik door derden en eigen gebruik ten verkoop. Dit is naar de mening van deze leden onjuist en leidt tot ongewenste consequenties.

Door in dit artikel een beperking aan te brengen in deze zin, dat de huurder in het genot blijft, tenzij de aard van de overeenkomst in verband met de aard van het verhuurde zich daartegen verzet, zou wellicht een oplossing te vinden zijn, die tevens mogelijk maakt het begrip “eigen gebruik” in artikel 12, onder 1, te formuleren als “persoonlijk gebruik”.’

In de memorie van antwoord wordt hierop geantwoord:5

‘De ondergetekenden erkennen, dat ten aanzien van verschillende ongebouwde, maar ook ten aanzien van verschillende gebouwde onroerende goederen, huurbescherming in sommige gevallen wel gemist kan worden. Het schijnt hun echter niet wel doenlijk in de wet een bevredigende opsomming te geven van categorieën onroerende goederen, ten aanzien waarvan huurbescherming in alle gevallen onnodig zou zijn. Doelmatiger schijnt het in de wet neer te leggen, dat van huurbescherming geen sprake is, indien in het concrete geval voor de gewezen huurder geen schaarste bestaat met betrekking tot onroerende goederen van de soort, waarvan de ontruiming van hem wordt gevorderd, m.a.w. indien hij elders het genot kan verkrijgen van een soortgelijk hem passend onroerend goed en in verband daarmede van de verhuurder niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft. Men vergelijke artikel 18, lid 2, onder b G.O.6 – Aldus is tevens tegemoet gekomen aan de in het Voorlopig Verslag ad artikel 12 O.O.7 gemaakte opmerking, dat het redelijk is dat wanneerde verhuurder in staat is de huurder een andere passende woning in huur aan te bieden, of wanneer de huurder door anderen zulk een aanbod wordt gedaan, hij zich niet op huurbescherming kan beroepen.’

De huurbeschermingsbepalingen die eerst in artikel 10-12 van het Ontwerp zijn opgenomen, worden vervolgens aangepast en opgenomen in artikel 18 en 19 van het wetsvoorstel, welke artikelen tezamen hoofdstuk V van de Huurwet (‘huurbescherming’) gaan vormen. Artikel 18 en 19 van het nieuwe voorstel, zoals opgenomen in de nota van wijzigingen,8 luiden:

‘Artikel 18

(1)

Na het einde van de huur en verhuur is de gewezen huurder van rechtswege bevoegd krachtens huurbescherming in het genot van het onroerende goed te blijven. Zulks geldt niet voor de gewezen huurder, die zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd, of anderszins in de beëindiging daarvan heeft bewilligd.

(2)

De verhuurder kan de ontruiming door de huurder of gewezen huurder slechts vorderen:

a.

indien wegens onbehoorlijk gebruik van het goed, wegens ernstige overlast, zijn medebewoners, dan wel de verhuurder of diens huisgenoten aangedaan, of wegens wanbetaling, van de verhuurder niet kan worden gevergd, dat de huurder of gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft;

b.

indien de gewezen huurder het genot kan verkrijgen van een soortgelijk hem passend onroerend goed, en in verband daarmede van de verhuurder niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft;

c.

indien de gewezen huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot hetzelfde onroerende goed;

d.

indien de verhuurder het onroerende goed zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van het goed niet daaronder begrepen, dat van hem, de economische belangen en maatschappelijke behoeften van beide partijen en van wettige onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd, dat de gewezen huurder nog langer in het genot van het goed blijft;

e.

indien de verhuurder het onroerende goed nodig heeft, ten einde aan een wettelijk voorschrift of een beschikking van overheidswege te kunnen voldoen.

Artikel 19

Zolang de gewezen huurder na het einde van de huur en verhuur krachtens huurbescherming in het genot van het goed blijft, hebben hij en de verhuurder dezelfde rechten, voorrechten en verplichtingen als indien de huur en verhuur niet zou zijn geëindigd.’

De bedoeling van artikel 18 lid 2 sub b is derhalve dat een huurder van ongebouwd onroerend goed, waarvoor ten tijde van de behandeling van dit wetsontwerp geen schaarste bestaat, in de praktijk geen beroep op huurbescherming zal kunnen doen. Immers, een andere, passende ongebouwde onroerende zaak zal – in veel gevallen – voorhanden moeten zijn.

Enkele leden van de Tweede Kamer vinden deze ‘uitgeklede’ huurbescherming voor huurders van ongebouwd onroerend goed nog steeds te ver gaan. Zij willen de werking van artikel 18 beperken tot gebouwd onroerend goed. In de amendementen van de heer Ten Hagen c.s. wordt hiervoor de volgende toelichting gegeven.9

‘De huurbescherming dient in beginsel uitsluitend te gelden voor gebouwd onroerend goed, te meer daar ook de mogelijkheid van vordering zich daartoe beperkt. Het onder b van lid 2 bepaalde is een onvoldoende correctie op de toepasselijkheid van dit artikel op alle onroerend goed, daar dan b.v. de huurovereenkomst van sportterreinen vaak niet beëindigd kan worden, terwijl hier geen verband met schaarste ten gevolge van oorlogsomstandigheden bestaat. De voorgestelde redactie biedt wel de mogelijkheid, dat een stuk los land, dat als moestuin tegelijk met de woning is verhuurd, voor ontruiming behoed wordt.’

Het amendement is niet aangenomen. Wel is nog een zinsnede toegevoegd aan artikel 18 lid 2 sub b Huurwet. Daar waar eerst is bepaald dat vast moet staan dat de huurder het genot kan verkrijgen van een soortgelijk hem passend onroerend goed, is in het uiteindelijk aan de Eerste Kamer voorgelegde nader gewijzigd ontwerp van wet10 opgenomen dat het moet gaan om een ‘mede de huurprijs in aanmerking genomen’ hem passend onroerend goed.

Onder de Huurwet van 1951 geniet de huurder van een ongebouwde onroerende zaak dus zowel huurprijsbescherming als huurbescherming. De huurprijsbescherming vloeit niet voort uit het idee dat de huurder moet worden behoed voor onbeperkte stijgingen van de huurprijs, maar uit het idee dat een stijging van de huurprijs verband moet houden met de onderhoudskosten en kosten van instandhouding van huurobjecten. Die kosten zouden er bij ongebouwd onroerend goed (vrijwel) niet zijn. De huurprijsbescherming is dan ook niet gefundeerd op de gedachte van de bescherming van de over het algemeen zwakkere huurder tegen de sterkere verhuurder.

De huurbescherming houdt in dat de huurder slechts verplicht is om het gehuurde te ontruimen nadat de verhuurder te kennen heeft gegeven dat hij de huur wil beëindigen als zich een van de situaties zoals omschreven in artikel 18 lid 2 Huurwet voordoet. Deze huurbescherming is wel een uitwerking van de gedachte dat de zwakkere huurder beschermd moet worden tegen de sterkere verhuurder. Daarbij heeft de wetgever zich wel gerealiseerd dat niet alle huurders een even zwakke rechtspositie tegenover hun verhuurder hebben; door het opnemen van lid 2 sub b in artikel 18 Huurwet is de mogelijkheid voor de verhuurder om de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst tot ontruiming te dwingen groter naarmate het soort huurobject minder schaars is. Omdat voor ongebouwde onroerende zaken geen schaarste geldt, kunnen deze huurovereenkomsten, zo is althans de bedoeling, eenvoudiger worden beëindigd dan huurovereenkomsten met betrekking tot gebouwde onroerende zaken.

De huurbescherming zoals die is opgenomen in artikel 18 Huurwet 1951 heeft twee voordelen voor de huurder van ongebouwd onroerend goed. Ten eerste is het bepaalde in artikel 18 lid 2 sub b Huurwet 1951 zodanig geformuleerd dat de mate van bescherming van de huurder gerelateerd is en blijft aan de mate van schaarste van de huurobjecten. Op het moment dat er minder ongebouwde onroerende zaken voorhanden zijn, is de kans dat de huurder na opzegging van de huurovereenkomst in het genot van het object kan blijven groter dan wanneer er voldoende alternatieven voor de huurder zijn. Uit de parlementaire stukken blijkt dat de wetgever zich heeft gerealiseerd dat de marktsituatie kan veranderen. Ook lijkt de wetgever zich te hebben gerealiseerd dat ongebouwd onroerend goed meerdere verschijningsvormen kan hebben. In de memorie van antwoord wordt immers aangegeven dat men erkent dat ten aanzien van ‘verschillende ongebouwde (…)onroerende goederen huurbescherming in sommige gevallen wel gemist kan worden’. De huurbescherming zoals die is opgenomen in de Huurwet van 1951 is dan ook flexibel en doet recht aan de marktsituatie en de daaruit voortvloeiende positie van de contractspartijen.

Het tweede voordeel is dat het initiatief om de huurder tot ontruiming te bewegen bij de verhuurder ligt: de verhuurder moet de ontruiming ingevolge lid 2 aanhef van artikel 18 immers vorderen. Alle huurders, inclusief die van ongebouwde onroerende zaken, kunnen de rechter zo laten toetsen of zij inderdaad tot ontruiming moeten overgaan. Deze rechterlijke toetsing is nog steeds een belangrijk onderdeel van het huidige huurrecht, maar geldt thans alleen nog voor gebouwd onroerend goed. Het initiatief om aan een beëindiging van de huurovereenkomst zijn werking te ontnemen ligt nu dan ook bij de huurder.

De plaats die de huur van ongebouwde onroerende zaken inneemt in de Huurwet van 1951 inneemt is naar mijn mening een goede plaats. De wetgever heeft de belangen van zowel de huurder als de verhuurder van dit soort huurobjecten goed afgewogen en daarin een goede balans gevonden. De huurder geniet bescherming, doch niet meer dan zijn positie (die afhankelijk is van de marktomstandigheden) rechtvaardigt.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.