2.5.4 De drijvende stad als onroerende zaak

Stel dat de drijvende stad in tegenstelling tot de woonark uit het Woonarkarrest en de marina wel gekwalificeerd wordt als onroerende zaak. Het gevolg hiervan is dat het platform op basis van art. 5:20 onderdeel e BW nagetrokken wordt door de eigendom van de grond waarmee het platform verenigd is. Om deze natrekking te doorbreken kan een opstalrecht gevestigd worden (art. 5:101 BW). Op grond van art. 5:101 BW kan een opstalrecht immers ook gevestigd worden voor een gebouw of werk boven de onroerende zaak van een ander. Men zou, juridisch gesproken, het platform kunnen beschouwen als een reusachtige overbouwing. Om een verdere eigendomsverdeling te bewerkstelligen zou het recht van opstal vervolgens in appartementsrechten gesplitst kunnen worden. Indien het platform een onroerende zaak is, is het tevens mogelijk om een recht van erfpacht te vestigen.

Een voordeel van drijvend bouwen is echter dat het een flexibele vorm van bouwen biedt: doordat een platform makkelijk verplaatsbaar is, bestaat de mogelijkheid om de platformen los te koppelen van de ondergrond en deze te verplaatsen naar de andere locatie.1 De vraag is of het eventuele verslepen van het platform juridische gevolgen heeft.

Ploeger stelt dat aangenomen kan worden dat tijdens de verplaatsing de zaak roerend is. Volgens Ploeger is dit problematisch:

De vraag is of verplaatsing van het platform inderdaad (juridisch) problematisch is. Is niet verdedigbaar dat indien het platform een onroerende zaak is, dat het dit ook blijft gedurende de verplaatsing? Dit is het geval indien de natrekking niet doorbroken wordt door de tijdelijke verplaatsing van het platform.

Niet iedere fysieke afscheiding leidt immers tot een juridische afscheiding/splitsing. Van het afscheiden van een bestanddeel is sprake indien van een oorspronkelijke zaak een bestanddeel wordt losgemaakt, waarna het bestanddeel als zelfstandige zaak in het rechtsverkeer gaat functioneren. Kenmerkend voor afscheiding is dat de oorspronkelijke zaak als hoofdzaak blijft voortbestaan.2

Van het splitsen van zaken is sprake wanneer een zaak in twee of meer zaken wordt gesplitst, zonder dat de oorspronkelijke zaak als hoofdzaak voort blijft bestaan.

Vanwege het ontbreken van een wettelijk systeem omtrent het afscheiden van bestanddelen en het splitsen van zaken, wordt voor de goederenrechtelijke gevolgen hiervan aansluiting gezocht bij de spiegelbeeldige toepassingen van natrekking. Algemeen wordt aangenomen dat indien een bestanddeel afgescheiden wordt van de (roerende) hoofdzaak, art. 5:14 lid 1 BW omgekeerd toegepast dient te worden, waardoor de eigenaar van de hoofdzaak tevens eigenaar is van het afgescheiden bestanddeel.

Bij splitsing van een roerende zaak geldt art. 5:14 lid 2 BW: omdat er geen hoofdzaak achterblijft, resulteert een a contrario redenering op grond van art. 5:14 lid 2 BW er in dat de eigenaar van de oorspronkelijke zaak, ook eigenaar wordt van de gesplitste zaken.

De vraag is wanneer een fysieke afscheiding leidt tot een juridische afscheiding/splitsing. Veelal wordt betoogd dat indien bijvoorbeeld een motor uit een auto wordt gehaald ter reparatie, deze motor bestanddeel blijft van de auto. Spath schrijft hierover:

Wat betreft roerende zaken hoeft fysieke afscheiding derhalve geen doorbreking van de natrekking (c.q. bestanddeelvorming) te betekenen.3 Wat betreft luchtvaartuigen bestaat hiervoor een aparte regeling, namelijk art. 8:3a lid 2 dat bepaalt:

Het bovenstaande geldt mijns inziens ook voor 3:4 BW bestanddelen, die slechts tijdelijk afgescheiden zijn van de hoofdzaak.

De vraag of de fysieke afscheiding/splitsing ook zorgt voor een juridische afscheiding/splitsing is met name van belang voor eventuele op de zaak rustende rechten. Een voorbeeld: op een antieke gouden ketting met hanger rust een pandrecht. Omdat de edelsteen waarmee de hanger is ingelegd, begint los te raken, wordt de hanger – ter reparatie – naar een juwelier gebracht. De ketting blijft thuis in het sieradenbakje. De vraag is of het pandrecht nog op de hanger rust, zolang het zich onder de juwelier bevindt. Het antwoord op deze vraag dient bevestigend te zijn. Nu de hanger slechts tijdelijk van de ketting gescheiden is, blijft het bestanddeel van de ketting en rust het pandrecht op zowel de ketting als de hanger.

Uit het bovenstaande blijkt dat de gedachte achter de fysieke afscheiding van belang is voor de vraag of iets al dan niet nog bestanddeel uitmaakt van de hoofdzaak. In de literatuur bestaat hierover dan ook overeenstemming. Is de afscheiding slechts tijdelijk dan blijft het (zelfs na fysieke afscheiding) juridisch één zaak. Is een bestanddeel echter afgescheiden en ontbreekt de intentie van hereniging, dan heeft de afscheiding tot gevolg dat een nieuw4 eigendomsrecht ontstaat.5

Het omgekeerde zou men ook kunnen betogen: indien ik eigenaar ben van een edelsteen en ik deze in een hanger van een ander plaats, om te kijken of de edelsteen in de hanger zou passen, vindt er geen natrekking plaats op het moment dat de edelsteen (tijdelijk) in de hanger wordt gelegd. Indien het echter de bedoeling is om de edelsteen voor altijd in de hanger te plaatsen, zal zodra deze ingelegd wordt, natrekking plaatsvinden.

Het bovenstaande vertoont grote overeenkomsten met het in het Portacabinarrest geformuleerde bestemmingscriterium: indien de portacabin geplaatst wordt met het doel, c.q. de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven, en dit ook naar buiten kenbaar is, dan is de portacabin een onroerende zaak (3:3 lid 1 BW) en vindt er natrekking door de eigendom van de grond plaats (op grond van art. 5:20 lid 1 sub e BW).

De vraag is waarom we deze redenering die voor roerende zaken in de literatuur algemeen geaccepteerd lijkt,6 niet tevens van toepassing zou kunnen zijn op onroerende zaken. Mijns inziens is op basis van het bestemmingscriterium goed verdedigbaar dat een onroerende zaak, die slechts tijdelijk (fysiek) afgescheiden wordt van de grond, desondanks duurzaam verenigd blijft met deze grond in de zin van art. 3:3 BW, zodat het ook tijdens de tijdelijke afscheiding een onroerende zaak blijft. De tijdelijke verplaatsing doet immers niets af aan de bestemming van de zaak om duurzaam ter plaatse te blijven.

Gezien het bovenstaande is nog maar de vraag of rechthebbenden te vrezen hebben voor hun positie, indien de (onroerende) drijvende stad tijdelijk verplaatst wordt ten behoeve van onderhoud. De vraag is immers of een eventuele tijdelijke verplaatsing invloed heeft op de kwalificatie van de drijvende stad.