6.2.1 Bedrijfsmatig gebruik van de ongebouwde onroerende zaak

De primaire belangen van de huurder van een zaak zijn uiteraard het houden van het genot van de zaak en het terugverdienen van eventuele investeringen. De huurder van een ongebouwde onroerende zaak kan daarnaast nog een indirect of afgeleid belang hebben bij het behoud van het gehuurde. Een sprekend voorbeeld van zo’n geval betreft de hovenier die denkt een pachtovereenkomst te hebben gesloten die niet opzegbaar is voor de verpachter, maar die – naar achteraf blijkt – voor onbepaalde tijd een ongebouwde onroerende zaak huurt. Wanneer die huurovereenkomst door de verhuurder wordt opgezegd, levert dat een aanzienlijk probleem op voor de hovenier. De aan de eigen praktijk ontleende casus luidt als volgt.

Hovenier X drijft een eenmanszaak. Hij ontwerpt tuinen en legt die aan. In 2005 koopt X een woning, met de bedoeling naast die woning een boomkwekerij op te zetten. De door hem te kweken bomen en planten kan hij dan gebruiken in de door hem aan te leggen tuinen. Naast de woning ligt een perceel dat uitermate geschikt is voor de boomkwekerij. Omdat X helaas financieel niet in staat is om dat perceel tegelijk met de woning te kopen – het perceel en de woning hebben dezelfde eigenaar – komt X met de verkoper overeen dat hij het perceel gaat pachten. De bedoeling is dat X het perceel voor zijn boomkwekerij kan gebruiken zolang hij in de woning woont. Er komt geen schriftelijke overeenkomst tot stand.

Voor X is het gebruik van het perceel voor de boomkwekerij niet alleen van bedrijfseconomisch belang. Op de door X gekochte woning rust namelijk een agrarische bestemming. Om de woning conform die bestemming te gebruiken, is het noodzakelijk dat X de beschikking heeft over het perceel en dat hij dat gebruikt ten behoeve van zijn hoveniersbedrijf. Zou X het perceel niet meer kunnen gebruiken, dan gebruikt hij de woning in strijd met de bestemming die deze volgens het bestemmingsplan heeft. Dat zou tot een gemeentelijk handhavingstraject strekkende tot beëindiging van de bewoning kunnen leiden. X heeft derhalve ook een woonbelang bij het behoud van het perceel.

X pleegt een aantal investeringen met betrekking tot het perceel. Zo laat hij het omheinen, bestraat hij een deel van het perceel dat voor opslag van materialen wordt gebruikt, brengt hij een beregeningsinstallatie aan en voorziet hij het perceel van beplanting, met als doel deze planten op te kweken en zelf te leveren aan de klanten voor wie hij tuinontwerpen maakt. De investering voor de omheining en beregeninginstallatie bedraagt zo’n € 20.000,-.

In 2010 zegt de eigenaar van het perceel Y, de overeenkomst die ten grondslag ligt aan het gebruik van het perceel aan X op. Y stelt dat geen sprake is van een pachtovereenkomst, maar van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak die voor onbepaalde tijd geldt. De huur wordt opgezegd met inachtneming van een termijn van zes maanden.

X verzet zich tegen de huuropzegging. Zijn stelling dat er sprake is van pacht wordt gepasseerd; er is geen sprake meer van bedrijfsmatige kweek van bomen. De kantonrechter meent dan ook dat er sprake is van een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak. X beroept zich er primair op dat zou zijn overeengekomen dat hij de grond mocht gebruiken zo lang hij in zijn woning woonde. X slaagt er echter niet in om die afspraak te bewijzen. Subsidiair beroept X zich erop dat de huuropzegging in de gegeven omstandigheden – gelet op de gepleegde investeringen en het belang bij behoud van het gebruik in verband met de agrarische bestemming van zijn woning – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De kantonrechter oordeelt dat een huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak die voor onbepaalde tijd geldt, zoals hier aan de orde is, kan worden opgezegd met inachtneming van een redelijke termijn. De kantonrechter oordeelt hier een opzegtermijn van een jaar voldoende, zodat de overeenkomst per 2 mei 2011 beëindigd is. De kantonrechter gaat – naar mijn mening ten onrechte – niet in op het verweer van X dat de opzegging in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.1

Een van de problemen waar huurder X tegenaan loopt in deze procedure is dat er geen bepaalde duur voor het gebruik is overeengekomen, althans niet bewijsbaar. Dit terwijl een gegarandeerde bepaalde duur voor hem erg belangrijk is, gezien het bedrijfsmatig karakter van het gebruik van de ongebouwde onroerende zaak. Hij heeft sowieso een termijn van vier jaar nodig om bomen ten behoeve van zijn hoveniersbedrijf op te kunnen kweken. Daarnaast heeft hij zelf gerekend op een termijn van ten minste tien jaar om de aanzienlijke investeringen in de zaak te kunnen afschrijven. De kosten voor het hekwerk, de beregeningsinstallatie en de bestrating belopen ongeveer € 20.000,-. Tot slot is een langdurig gebruik van belang in verband met de agrarische bestemming van zijn woning. Van Burgemeester en Wethouders van de gemeente heeft X de toezegging gekregen dat er in ieder geval niet handhavend opgetreden zal worden zo lang hij de grond in gebruik heeft.

De belangen van de huurder die een ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruikt, zijn grotendeels dezelfde belangen als die van de pachter bij een gegarandeerde minimumduur van de pachtovereenkomst en die van de huurder van 290-bedrijfsruimte bij een gegarandeerde minimumduur van zijn huurovereenkomst.2 Zowel de pachter als de huurder van 290-bedrijfsruimte kan zijn bedrijfsvoering – inclusief te plegen investeringen – afstemmen op deze duur.3 Voor de pachter met een reguliere pachtovereenkomst is die minimumduur zes jaar,4 voor de huurder van een 290-bedrijfsruimte in beginsel tien jaar.5 De reguliere pachtovereenkomst wordt telkens met zes jaar verlengd; de huurovereenkomst betreffende een 290-bedrijfsruimte wordt na ommekomst van de termijn van tien jaar voor onbepaalde tijd verlengd, tenzij iets anders is overeengekomen.

De huurovereenkomst betreffende een ongebouwde onroerende zaak is, als geen bepaalde tijd is overeengekomen, in beginsel op ieder moment opzegbaar, met inachtneming van een opzegtermijn die gelijk is aan de termijn tussen twee opeenvolgende huurbetalingen.6 Bij maandelijkse huurbetaling is de opzegtermijn derhalve één maand. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan een dergelijk korte opzegtermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar worden beoordeeld. In bovenstaande casus achtte de kantonrechter een opzegtermijn van één jaar redelijk. Van tevoren is echter nooit te voorspellen welke termijn een rechter als redelijk zal beoordelen.

Uit het voorgaande volgt dat de huurder van een ongebouwde onroerende zaak die niet in staat is om een gunstige bepaalde duur en/of een lange opzegtermijn voor de huurovereenkomst te bedingen van zijn verhuurder, geconfronteerd wordt met de situatie dat zijn huurovereenkomst in beginsel op ieder moment kan worden opgezegd, met inachtneming van een korte opzegtermijn. Of de huurder dan met succes tegen die opzegging en/of de gehanteerde termijn kan opkomen, is twijfelachtig. De uitkomst van een beroep op een open norm als de redelijkheid en billijkheid is immers onzeker. Het ontbreken van enige vorm van huurbescherming zie ik in geval van bedrijfsmatig gebruik als een knelpunt. Deze huurder heeft vanwege het bedrijfsmatig gebruik van de ongebouwde onroerende zaak belang bij een bepaalde rechterlijke toets in geval van opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder, waarbij zijn belang bij voortgezet gebruik van het gehuurde wordt afgewogen tegen het belang van de verhuurder bij ontruiming van het gehuurde. De investeringen die de huurder in de ongebouwde onroerende zaak heeft gepleegd zullen dan in deze belangenafweging aan de orde komen. De investeringen die de huurder van een ongebouwde onroerende zaak in het gehuurde pleegt zullen in de meeste gevallen minder groot zijn dan de investering die de huurder van een 290-bedrijfsruimte7 of de huurder die de ongebouwde onroerende zaak zelf bebouwt pleegt. Om die reden kies ik ervoor om de huurder die een ongebouwde onroerende zaak bedrijfsmatig gebruik niet dezelfde bescherming te geven als de huurder van een 290-bedrijfsruimte, doch de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW van toepassing te verklaren op deze huurobjecten. Op die manier wordt het bedrijfsbelang van de huurder voldoende gerespecteerd. In het volgende hoofdstuk ga ik in op de wijziging in de wetgeving die ik in dat kader voor ogen heb.