3.2.2.3 Ongerechtvaardigde verrijking

De regeling omtrent ongerechtvaardigde verrijking is in geval van huur van een ongebouwde onroerende zaak met name van belang op het moment dat de huurder wijzigingen aanbrengt aan het gehuurde. Ik heb dat reeds toegelicht bij de hiervoor opgenomen bespreking van artikel 7:216 (lid 3) BW. Een wijziging die van groot belang kan zijn betreft het aanbrengen van (duurzame) bebouwing op het gehuurde. Met het aanbrengen van bebouwing is niet zelden een behoorlijke investering gemoeid. Het doen van een dergelijke investering is voor een huurder een groot risico als hij niet (afdoende) beschermd wordt tegen een relatief eenvoudige en/of op korte termijn door de verhuurder te realiseren beëindiging van de huurovereenkomst en hij bovendien geen recht heeft op enige vergoeding voor de door hem gepleegde investering. De door de wet aangewezen weg om te trachten een dergelijke vergoeding te verkrijgen is het instellen van een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking. Om die reden is het van belang om vast te stellen wanneer en in hoeverre een huurder van een ongebouwde onroerende zaak een beroep op deze bepaling kan doen. Immers, om te kunnen bepalen of de huurder beter of anders beschermd moet worden tegen een al te eenvoudige beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder, is van belang of de huurder niet reeds op een andere manier wordt gecompenseerd voor het verlies van zijn huurrechten, en daarmee van de door hem gepleegde, nog niet (volledig) afgeschreven investering.

Ongerechtvaardigde verrijking is reeds kort aan de orde gekomen bij de bespreking van artikel 7:216 lid 3 BW in paragraaf 3.2.1. In artikel 7:216 lid 3 BW is bepaald dat de huurder voor in het gehuurde achtergelaten (geoorloofde) veranderingen een vergoeding van de verhuurder kan vorderen voor zover artikel 6:212 BW dit toestaat. Er moet aan vijf elementen zijn voldaan, wil er sprake zijn van ongerechtvaardigde verrijking. Een van de partijen zal moeten zijn verrijkt en de ander zal moeten zijn verarmd. Ten derde moet er tussen deze verrijking en verarming causaal verband bestaat. Tot slot moet de verrijking ook nog eens ongerechtvaardigd zijn en moet de verplichting tot afdracht van de verrijking redelijk zijn.1

Van verrijking is sprake als het vermogen van de verrijkte toeneemt. Verarming houdt, zoals de term zelf al aangeeft, in dat het vermogen van de verarmde moet zijn afgenomen. Veel auteurs menen dat alleen sprake kan zijn van verrijking als de toename van het vermogen van de verrijkte uit het vermogen van de verarmde afkomstig is.2 De meesten van hen menen voorts dat niet alleen sprake kan zijn van verrijking wanneer bestanddelen uit het vermogen van de verarmde in het vermogen van de verrijkte terecht zijn gekomen, maar ook wanneer er geen concrete schade is geleden door de verarmde. Denk hierbij aan gevallen waarin onbevoegd een bepaald recht wordt uitgeoefend door de verrijkte.3 Het enkele feit dat er aan één zijde een verrijking bestaat en aan de andere zijde een verarming, betekent echter niet automatisch dat verrijking en verarming voldoende met elkaar samenhangen om een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking te kunnen instellen. Er zal namelijk ook een causaal verband tussen de verrijking enerzijds en de verarming anderzijds moeten bestaan.

Het laatste vereiste om een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking te kunnen instellen, is dat van het ongerechtvaardigd zijn van de verrijking. Een verrijking is ongerechtvaardigd als er geen redelijke grondslag voor is. Een redelijke grondslag kan bestaat in de wet of in een overeenkomst, mits dit een overeenkomst betreft tussen de verrijkte en de verarmde en daarin de verrijking en/of verarming is verdisconteerd. Met andere woorden: het moet gaan om gevolgen waarvan partijen zich bewust zijn geweest, die zij hebben beoogd.4 Verrijkingen die – in beginsel – als ongerechtvaardigd worden aangemerkt, betreffen verrijkingen als iemand rechthebbende wordt tot een goed door een originaire wijze van verkrijging,5 zoals natrekking, zaaksvorming en vermenging.6 Een in het kader van dit proefschrift belangrijk voorbeeld van zo’n originaire wijze van verkrijging betreft de genoemde natrekking. Wanneer een huurder een door hem gehuurde ongebouwde onroerende zaak bebouwt, en geen recht van opstal wordt gevestigd, wordt de eigenaar van de ongebouwde onroerende zaak door natrekking7 eigenaar van de bebouwing. De huurder kan op grond van ongerechtvaardigde verrijking een vergoeding van de verhuurder vorderen, mits hij bevoegd is om de bebouwing achter te laten en de mogelijkheid om een vergoeding te vorderen niet contractueel is uitgesloten.8 Daarnaast moet het vermogen van de huurder door het realiseren van de bebouwing zijn verminderd en moet de verhuurder door het achterlaten van de bebouwing zijn verrijkt. In de praktijk komt dit slechts sporadisch voor, aangezien de bevoegdheid om een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking in te stellen vrijwel altijd contractueel is uitgesloten. Met name als de huurder opstallen op de gehuurde ongebouwde onroerende zaak realiseert, heeft de verhuurder er belang bij om de aanspraak op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking uit te sluiten. Is de bevoegdheid al aanwezig, dan is, zoals in de toelichting op artikel 7:216 BW al is aangegeven, het voor de huurder echter nog steeds bijzonder moeilijk om zijn vordering te doen slagen, gelet op de strikte toepassing van het criterium dat de verhuurder verrijkt moet zijn door het achterlaten van de door de huurder gerealiseerde verandering (en). Daarvan kan sprake zijn als de verhuurder de ongebouwde onroerende zaak na afloop van de huurovereenkomst inclusief bebouwing gaat verhuren voor een (aanzienlijk) hogere huurprijs dan de optelsom van de huur van de ondergrond en de kosten betreffende het in stand houden en onderhouden van de bebouwing.

Als er sprake is van ongerechtvaardigde verrijking, is de verrijkte verplicht tot het voldoen van een vergoeding aan de verarmde. De hoogte van de vergoeding wordt op twee manieren begrensd: ze kan nooit hoger zijn dan de verrijking en ook nooit hoger dan de verarming. Op de schadevergoedingsverbintenis is titel 6.1.10 BW van toepassing, met uitzondering van artikel 6:104 BW. Artikel 6:104 BW bepaalt dat ingeval iemand winst heeft genoten door een onrechtmatige daad of tekortkoming in de nakoming van een verbintenis, de rechter de schade mag begroten op het bedrag van de winst of een deel daarvan. Damminga merkt over de vergoedingsplicht op dat een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking niet strekt tot vergoeding van de schade die de verarmde heeft geleden, maar tot afdracht van het voordeel dat de verrijkte heeft genoten. De hoogte van de geleden schade kan dan ook geen plafond vormen van de te vorderen vergoeding.9 Dit betekent dat als een huurder van een ongebouwde onroerende zaak al aanspraak kan maken op een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, allerminst zeker is dat hij het nog niet afgeschreven deel van zijn investering van de verhuurder kan vorderen. De hoogte van de vergoeding is afhankelijk van het nut dat de achtergelaten bebouwing voor de verhuurder heeft en daarmee hoe hoog de verrijking van de verhuurder is.

De hoogte van de schadevergoeding wordt ook begrensd door lid 2 en 3 van artikel 6:212 BW. Er wordt geen rekening gehouden met een verrijking die is verminderd door een omstandigheid die niet aan de verrijkte kan worden toegerekend. Gaat bijvoorbeeld de door de huurder op de ongebouwde onroerende zaak geplaatste bebouwing teniet door een omstandigheid die niet aan de (voormalig) verhuurder kan worden toegerekend, dan wordt de waardevermindering die dit tenietgaan met zich brengt in mindering gebracht op de verrijking. Een eventueel aan de verhuurder toekomende uitkering van een schadeverzekering wordt echter weer wel tot de verrijking gerekend.10 De vermindering van de verrijking kan niet aan de verrijkte worden toegerekend zolang de verrijkte geen rekening hoefde te houden met een verplichting tot schadevergoeding: de vermindering die zich in die periode heeft voorgedaan, wordt niet aan de verrijkte toegerekend. Uitgaven die de verrijkte heeft gedaan enkel vanwege de verrijking – die hij zonder de verrijking dus niet zou hebben gepleegd – komen in mindering op de verschuldigde schadevergoeding.

Op de regeling van artikel 6:212 BW wordt overigens door de nodige auteurs kritiek geleverd, omdat de wetgever onvoldoende duidelijke criteria zou hebben geformuleerd om de essentialia van de regeling te bepalen. Zo is in de regeling zelf niet gespecificeerd wanneer sprake is van een verrijking of een verarming en is niet geregeld of en zo ja, in welke gevallen een vordering kan worden ingesteld in geval van verrijking van een derde. Deze kritiek wordt onder meer besproken door Gerdes.11